27 Μαΐου 2018
ΑΓΓΕΛΙΕΣ

H εκτίμηση ακινήτων σε καιρό οικονομικής κρίσης

31 Μαρτίου 09 | Πάνος Δανός
Πάνος Δανός

ΕΤΑΙΡΕΙΕΣ

Eurobank Property Services

Σύμβουλος - ΕΛΛΑΔΑ

Solum Property Solutions

Σύμβουλος - ΕΛΛΑΔΑ

ΠΡΟΣΩΠΑ

Δημήτρης Ανδρίτσος

Διευθύνων Σύμβουλος Eurobank Property Services

Με την οικονομική κρίση, πρόσφατες εκτιμήσεις ακινήτων στην Ευρώπη, αποδείχθηκαν ιδιαίτερα αναξιόπιστες και οι αξίες που προέκυψαν, στην πραγματική αγορά μειώνονται συνεχώς.

Με την οικονομική κρίση, πρόσφατες εκτιμήσεις ακινήτων στην Ευρώπη, αποδείχθηκαν ιδιαίτερα αναξιόπιστες και οι αξίες που προέκυψαν, στην πραγματική αγορά μειώνονται συνεχώς.

Το γεγονός αυτό, οδήγησε στην αμφισβήτηση των εκτιμητικών μεθόδων που χρησιμοποιούνται μέχρι σήμερα.
Βέβαια, η οικονομική κρίση, η ύφεση στην κτηματαγορά και οι εκτιμήσεις που δεν συναντούν αυτές τις παραμέτρους, αποτελούν άλλοθι για τους επενδυτές, τραπεζικούς και διαχειριστές κεφαλαίων, ώστε να κατηγορήσουν τους εκτιμητές για τις ζημιές που υπέστησαν, ξεχνώντας τα δικά τους λάθη, υπερβολές και παραλείψεις.

Κάποιοι προχώρησαν ακόμη περισσότερο στο να αμφισβητήσουν ακόμη και τον ίδιο το ρόλο του εκτιμητή στην αποτίμηση παγίων. Μερικοί θεωρούν τους νέους εκτιμητές άπειρους από τέτοια οικονομική συγκυρία και γι' αυτό ανειδίκευτους στο να εκτελέσουν εκτιμήσεις σωστά, σε καιρό οικονομικής κρίσης.

Συνεχίζουν με το επιχείρημα ότι η εμπειρία σε τέτοιους οικονομικούς κύκλους είναι σημαντικός παράγοντας στην εκτέλεση σωστών εκτιμήσεων.
Στον αντίποδα, οι εκτιμητές απαντούν ότι η παρούσα οικονομική κρίση και ξαφνική ήταν και προηγούμενο δεν έχει.

Σίγουρα, η κατάρρευση κολοσσών, όπως η Lehman Brothers, σε συνδυασμό με την επικρατούσα ψυχολογία αλλά και την μεγάλη ρευστότητα στην αγορά, είναι σημαντικοί παράγοντες που μπόρεσαν να αλλοιώσουν τα συμπεράσματα των εκτιμητών. Ειδικά στις αναδυόμενες αγορές, όπως π.χ. Ουκρανία και Κροατία, όπου εκεί ποτέ δεν υπήρξε ένας πλήρης οικονομικός κύκλος.

Σήμερα, οι εκτιμητές, για να προλάβουν κάθε ενδεχόμενο, παρουσιάζουν θεωρητικές μελέτες με αυξημένες προϋποθέσεις, υποθέσεις και πολλά σχόλια, που συμπεριλαμβάνουν περιορισμό της δικής τους ευθύνης. Αυτό, βέβαια, δεν είναι η σωστή απάντηση στην παρούσα οικονομική κατάσταση, ούτε στην κριτική που δέχονται οι εκτιμητές.

Σε περιόδους οικονομικής άνθησης, οι επενδυτές και οι τραπεζίτες σπάνια αμφισβητούν τις εκτιμήσεις που λαμβάνουν, ενθαρρύνοντας μάλιστα τους εκτιμητές να είναι αισιόδοξοι προς διεκδίκηση περισσότερων ακινήτων και πελατών, αντίστοιχα. Τώρα, οι πελάτες των εκτιμητών κατηγορούν τους εν λόγω επαγγελματίες για αδεξιότητα.

Οι εκτιμητές υποστηρίζουν, ότι η δουλειά τους δεν είναι η πρόβλεψη, ούτε ο προσδιορισμός της αξίας που πρέπει σε ένα ακίνητο. Η δουλειά του εκτιμητή είναι να αποτιμήσει την αξία ενός παγίου, την οποία είναι διατεθειμένος να πληρώσει κάποιος αγοραστής.

Η εκτίμηση, είναι καθρέφτης και όχι υπόθεση. Γεγονότα, όπως, η δραματική πτώση των χρηματοοικονομικών αγορών και η γρήγορα εξαπλωμένη οικονομική κρίση, δεν μπορούσε να αντικατοπτριστεί ή / και να υπολογιστεί έγκαιρα.

Η κόκκινη βίβλος του Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), είναι εξαιρετική στις οδηγίες και κατευθύνσεις που δίνει για την εκτίμηση παγίων στην Ευρώπη, αλλά είναι ακόμη μακριά από το να λαμβάνει υπόψη της τις ιδιαιτερότητες της κάθε αγοράς ξεχωριστά. Παρομοίως και το The European Group of Valuers Associations (TEGoVA).

Έτσι, οδηγούμαστε σε διαφορετικές εκτιμήσεις και προβλέψεις για κάθε ξεχωριστή αγορά. Διαφορετικά εκτιμά την κτηματαγορά της Κύπρου και της Ελλάδας η BNP PARIBAS REAL ESTATE και διαφορετικά η ΝΑΙ, για παράδειγμα, ενώ και οι δύο εταιρείες ακολουθούν τα ίδια πρότυπα και οδηγίες.

Είναι βέβαιο ότι όταν γίνονται εκτιμήσεις, λαμβάνονται υπόψη συγκριτικά στοιχεία και ο βαθμός αβεβαιότητας. Ειδικά σε καιρό οικονομικής κρίσης, θα πρέπει οι εκτιμητές να χρησιμοποιούν μεθόδους που μπορούν να υπολογίσουν τις πιο πάνω παραμέτρους και να προβαίνουν σε επαλήθευση, εφαρμόζοντας μοντέλα ευαισθησίας. Αυτό αφορά ιδιαίτερα τα κτίρια υπό κατασκευή αλλά και τα τεμάχια γης, όπως επίσης και τα ειδικά ακίνητα.

Υπάρχουν, επιπλέον διαφορετικοί σκοποί για τους οποίους εκτελείται μια εκτίμηση. Εφόσον, πρόκειται για εκτίμηση παγίων για χρήση υπό τα άρθρα των Διεθνών Λογιστικών Προτύπων (ΔΛΠ), τότε η υπολογισθείσα αξία δεν αφορά την αξία πώλησης, αλλά την εύλογη αξία.

Λαμβάνοντας, υπόψη όμως ότι οι αγοραπωλησίες επαγγελματικών ακινήτων έχουν μειωθεί κατά 50% στην Ευρώπη, τότε αυτό θα πρέπει να συνυπολογιστεί στην εύλογη αξία κάποιου παγίου; Οι αγοραπωλησίες που έγιναν είναι στην αγοραία αξία, ή λόγω της κρίσης, στην αξία αναγκαστικής πώλησης;

Που σταματά η υποκειμενικότητα της κρίσης του εκτιμητή;
Είναι σημαντικό, ο εκτιμητής να κάνει εμπεριστατωμένη έρευνα και να αξιολογεί όλες τις πτυχές και τις παραμέτρους της αγοράς και να παρουσιάζει σωστά τα συμπεράσματα του στον πελάτη. Πρέπει να λαμβάνει σοβαρά υπόψη όλη την ποσότητα και την ποιότητα των πληροφοριών που του παρέχει η αγορά και με την σωστή κατάρτιση και τεχνογνωσία να προσεγγίζει έγκυρα την αξία που καλείται να υπολογίσει.

Πάνος Δανός IRRV, FRICS

 

 

Σχόλια

Πρέπει να συνδεθείτε για να κάνετε ένα σχόλιο
WAVE MEDIA OPERATIONS IKE © 2001-2017 | Όροι Χρήσης
Internet Business Hellas