Αντιπαροχή : Νάτη νάτη, πετιέται

Η αντιπαροχή, η μεθοδολογία που με το σύγχρονο μάτι σήμαινε συνεργασία ιδιοκτήτη γης, κατασκευαστή και χρήστη γης, ήταν μια μεθοδολογία που στην ουσία μετέτρεψε στο παρελθόν την αγορά αστικής χρήσης στην Ελλάδα. Με τα σημερινά δεδομένα η αντιπαροχή ήταν μία μορφή αγοράς. Συνέδεε την ζήτηση με την προσφορά με ένα τελείως ιδιότυπο τρόπο. Η ισορροπία επιτυγχάνετο με συνεργασία, αντί με την γνωστή σε όλους, αντιπαλότητα μεταξύ ζήτησης και προσφοράς. Ένα προφανές ερώτημα ήταν - γιατί μόνο εδώ; 

Απλά, γιατί η αγορά κεφαλαίων τις δεκαετίες του 1950 και ’60 ήταν επιεικώς υποανάπτυκτη και ταυτόχρονα επειδή η διαθέσιμη γη ήταν περιορισμένη και μπορούσε να αυξηθεί μόνο αν ψήλωνε η χρήση. Συγκεκριμένα, η καινοτόμος ελληνική εφαρμογή επέτρεπε ο ιδιοκτήτης της γης που δεν είχε κεφάλαια για να επισκευάσει ή να μετατρέψει την περιουσία του σε κτήριο, ώστε να καλύψει τις νέες ανάγκες σε σπίτι, να βρει έναν κατασκευαστή που έπαιζε ταυτόχρονα δύο ρόλους: εκείνον του εργολάβου και εκείνον του εγγυητή της χρηματοδότησης του έργου. Ο τότε κατασκευαστής αναλάμβανε να εκτελέσει ως project manager το project «πολυκατοικία», αξιοποιώντας την σχετικά φερέγγυα και μεταχρονολογημένη χρηματοδότηση από τον μελλοντικό χρήστη σε συγκεκριμένη γη. Με τον τρόπο αυτό, εξυπηρετούσε και τους νέους αγοραστές και τον ιδιοκτήτη της γης που εισέπραττε, την μετασχηματισμένη αξία της γης του σε είδος (μέρος από κατοικίες της νέας πολυκατοικίας). 

 Όπως και στην μετατροπή των εταιριών μέσω του χρηματιστηρίου σε πολυμετοχική ιδιοκτησία, έτσι και στην ανοικοδόμηση της Αθήνας, η αντιπαροχή εξυπηρέτησε την πραγματική ανάγκη για σύγχρονη κατοικία. Όπως θα έλεγε και φίλος δικηγόρος, η χρήση της επιφάνειας αντικατέστησε ουσιαστικά την χρήση της γης. Τα 1.000 τ.μ. γη μπορούσαν να κτίσουν πολλαπλάσια μέτρα κατοικιών ή άλλων χρήσεων. Η Ayn Rand στο βιβλίο της «The Fountainhead» μας παρουσιάζει τον αρχιτέκτονα, που για να κατασκευάσει φτηνές κατοικίες, σχεδιάζει ουρανοξύστες σε περιορισμένη επιφάνεια. 

Η ελεγεία για την αντιπαροχή δεν έχει όμως σήμερα, ιστορική σημασία. Είναι μία πραγματικότητα που με την σύγχρονη μορφή της επανέρχεται στον διάλογο. Ο πρόσφατος μάλιστα νόμος για την κατανομή της γης στο Ελληνικό, αποδεσμεύοντας την ιδιοκτησία από την χρήση της γης και αυτή από την χρήση της επιφάνειας, κάτι που δεν υπήρχε της εποχή της αντιπαροχής (με αποτέλεσμα να καταστραφούν πολλές αρχαιότητες), αλλάζει ριζικά το τοπίο. 

Τώρα οιονεί ιδιοκτήτης είναι αντί του κατασκευαστή/project manager της εποχής της αντιπαροχής, μία εταιρεία διαχείρισης εξασφαλίσεων. Στα σύγχρονα Ελληνικά, ένα Fund. Είναι οιονεί, γιατί όταν του έδωσαν τα δάνεια με τις εξασφαλίσεις σε ακίνητη περιουσία κανείς δεν του είπε για τις δουλείες ή την συνιδιοκτησία ή τις φορολογικές κ.α. δεσμεύσεις. Έχει, για παράδειγμα, ένα δάνειο εταιρείας με εξασφάλιση το βιομηχανοστάσιο με πέντε συνεταίρους στον Βοτανικό και ψάχνει να δει τι θα το κάνει. Υποθέτουμε ότι αν το σκάψει μπορεί και να βρει αρχαία που δεν θα του ανήκουν (ξεχνάμε για λίγο το ΥΠΠΟ) Υπάρχει και η περίπτωση να μπορεί να αγοράσει και συντελεστή. Αν δεν το κάνει, για παράδειγμα, μπορεί οι συνιδιοκτήτες να τον τρέχουν στον εισαγγελέα για δόλο και αθέμιτο πλουτισμό. Υπάρχει κι ένα σπιτάκι πίσω από το βιομηχανοστάσιο που αποτελεί την πρώτη κατοικία του φύλακα. 

Υπερβολές, ακούω να λένε οι κριτικοί. Αλλά ας συνεχίσουμε το ανέκδοτο, προσθέτοντας και την αίρεση ότι ένας εκ των συνιδιοκτητών έχει αποβιώσει και έχει αφήσει κινητή και ακίνητη περιουσία σε κάποιο ίδρυμα με υποχρέωση να φιλοξενούνται κάτοικοι από το χωριό του, που δεν υπάρχει πλέον στον χάρτη. Τώρα τα πράγματα γίνονται πιο δύσκολα. Όσο κι αν μας φαίνεται αστείο, αν ψάξουμε λιγάκι στα υποθηκοφυλακεία της χώρας πριν και μετά την ηλεκτρονική τους καταχώρηση, θα αντιληφθούμε ότι κάτι αντίστοιχο ισχύει για σχεδόν όλα τα ακίνητα της χώρας. Οι διαχειριστές ενυπόθηκων δανείων μιλάνε για 400.000 ακίνητα και κατά την γνώμη μου λίγα λένε. Σκεφτείτε το πρόβλημα, που θα δημιουργηθεί, όταν θα πρέπει να διαχειριστεί κάποιος τις προσημειώσεις της αγροτικής γης. Ναι, καθώς δεν πρέπει να ξεχνάμε, ότι τα δάνεια της ΑΤΕ έχουν μεταφερθεί στην Τράπεζα Πειραιώς. Δεν είναι τυχαίο, ότι εμφανίστηκαν τόσο πολλές προτάσεις για φωτοβολταϊκά έργα. Οι γνωρίζοντες το Ελληνικό σύστημα ξέρουν ή ελπίζουν ότι, ώσπου να ξεκαθαριστούν τα δάνεια, θα έχουν δημιουργηθεί ενεργειακά πάρκα σε υποθηκευμένες εκτάσεις. 

Ο σοφός όμως Έλληνας μικροϊδιοκτήτης του 1950 είχε την λύση. Ας πούμε ότι υπό την απειλή του πλειστηριασμού ο οιονεί ιδιοκτήτης πείθει τους ενέγγυους ιδιοκτήτες να χρηματοδοτήσει την ανακατασκευή του κτιρίου σε κάτι πιο χρήσιμο και πιο λειτουργικό αυξάνοντας στην ουσία την εμπορική αξία της ενυπόθηκης ιδιοκτησίας. Στην εποχή της αντιπαροχής ο ιδιοκτήτης της γης έφτιαχνε σύγχρονο σπίτι και αποκτούσε και λίγη περιουσία για τα παιδιά του. Το fund δεν έχει χρήματα να διαθέσει. Αλλά μπορεί να καταθέσει ένα σχέδιο υπό την μορφή εμπορεύσιμου ομολόγου. Εμφανίζονται ενδιαφερόμενοι αγοραστές/ιδιοκτήτες του ομολόγου. Πιθανά στο παράδειγμα μας, και ο πρώην φύλακας που έκτισε με άδεια του αφεντικού το σπιτάκι του. 

 Ενισχύσεις στην χρηματοδότηση για τμήματα του έργου παρέχονται ως «πιστώσεις προμηθευτών» και με το σύστημα «εξοικονομώ»… 

Η αγορά σήμερα είναι εξαιρετικά πιο ευέλικτη στην χρηματοδότηση αντιστοίχων σχεδίων για την κάλυψη της ζήτησης. Δεν χρειάζεται πλέον η μεταχρονολογημένη επιταγή. Πώληση η μεταβίβαση ομολόγου, μακροχρόνια μίσθωση με δικαίωμα μεταπώλησης, ενοικίαση, παραλιακά για εργαζόμενους σε επιχειρήσεις του εξωτερικού ως bonus κ.α. Ο φιλοπρόοδος δήμαρχος της περιοχής θα το αποκαλέσει μάλιστα και «ανάπλαση». Και πιθανά τότε η λέξη «ελαιώνας» να έχει ουσία και όχι ευφημισμό. Με την αντιπαροχή άλλοτε πετύχαμε να πολλαπλασιάσουμε την επιφάνεια σε σταθερή γη. Με την αντιπαροχή σήμερα θα μετασχηματιστεί η σταθερή επιφάνεια σε ποιοτικά καλύτερη χρήση. Η αντιπαροχή ως έννοια ήταν και παραμένει ένας μηχανισμός ανταλλαγής. Απλά μία αγορά. Όπως η «λαϊκή», όπως το «χρηματιστήριο», όπως η «λαχαναγορά», ή οι «τράπεζες» και οι «σικ» οίκοι πλειστηριασμών έργων τέχνης. Όλοι τον ίδιο σκοπό εξυπηρετούν. «Παντρεύουν -ταιριάζουν, είναι η σωστή λέξη- εύκολα και σταθερά συμφέροντα που εξυπηρετούν μία ανάγκη. Το μόνο που χρειάζεται είναι να αντιληφθούμε ότι, όπως και στο παρελθόν, έτσι και σήμερα υπάρχουν λύσεις που εξυπηρετούν την κοινωνία. 

Αρκεί να αντιληφθούμε την συνάφειά τους.