Ευελιξία στην αγορά και Hold-up problem

Ευελιξία στην αγορά και Hold-up problem

Αν για τον οφειλέτη η πρώτη κατοικία έχει συναισθηματική αξία, η ανταλλαγή αγγίζει τα όρια του αδυνάτου.
02.09.2020

Η αγοροπωλησία ενός ακινήτου χαρακτηρίζεται από δύο ιδιαιτερότητες. Μονοπωλιακή αφού ισχύει προστασία της ατομικής ιδιοκτησίας και αμοιβαιότητα στην επίτευξη συμφωνίας. Στόχος σε κάθε συναλλαγή η κατά το δυνατόν άρση των ατελειών, στο γράμμα και των τύπο των συμβολαίων. Σε αντίθεση λοιπόν με μία συνήθη σχέση ανταλλαγής, π.χ. μεταξύ ενός παραγωγού και ενός εμπόρου πρώτης ύλης, όπου η μόνιμη σχέση με την πάροδο του χρόνου, διευκολύνει την συνεργασία, σε μία αγοροπωλησία ακινήτου, τα ιδιοσυγκρατικά χαρακτηριστικά της, εξυπηρετούνται καλύτερα με πλειστηριασμούς. Η απειλή ενός ανοικτού πλειστηριασμού σε περίπτωση μη-συμφωνίας οδηγεί ταχύτερα σε λύση προς όφελος και των δύο μερών. Έτσι, όταν επιδιώκεις να αγοράσεις ή να ρευστοποιήσεις την κατοικία ενός οφειλέτη, γίνεται διάφανο ότι, έλλειψη ανταγωνισμού απαιτεί λεπτούς χειρισμούς, στον βαθμό που κυρίαρχο αντικείμενο στην συναλλαγή, προκύπτει να είναι η ανυπαρξία στενών υποκατάστατων. Αν για τον οφειλέτη η πρώτη κατοικία έχει συναισθηματική αξία, η ανταλλαγή αγγίζει τα όρια του αδυνάτου.

Τα τελευταία χρόνια -είναι λογικό- δραματικά γεγονότα, εμπόδισαν την ολοκλήρωση πλήθους συναλλαγών. Ασυμφωνία, δανειστή και οφειλέτη στην τιμή ισορροπίας και μάλιστα χωρίς την παρέμβαση τρίτων, είναι κοινός τόπος. Είτε επειδή ο οφειλέτης περιμένει να πέσει η τιμή του ακινήτου για να το αγοράσει μέσω τρίτων, είτε γιατί ο δανειστής προσπαθεί να το πουλήσει όσο ποιο κοντά μπορεί στην οφειλή εκβιάζοντας έξωση, η συναλλαγή καθυστερεί. Αντί λοιπόν η διαδικασία της διαπραγμάτευσης να επιτρέπει στα μέρη με κάποιο τρόπο να συνεργαστούν, με στόχο την επίλυση της διαφοράς, προκύπτει, εκείνα να προτιμούν να αντιπαλεύουν με στόχο, να μην οδηγηθούν ποτέ σε επίλυση της διαφοράς (hold-up problem). Όπως χαρακτηριστικά έχει ειπωθεί, «συμφωνούν ότι θα διαφωνούν». Το πρόβλημα δεν είναι θεωρητικό. Και ιδιαίτερα για την χώρα μας, υπερβολικά επίκαιρο αν αναλογιστούμε ότι πολύ σύντομα θα συζητάμε όλοι, από διαφορετική σκοπιά ο καθένας, την εφαρμογή του νέου πτωχευτικού νόμου. Νόμου που θα αφορά ένα τεράστιο τμήμα των πολιτών και ένα τεράστιο πλέγμα κοινωνικών σχέσεων.

Οι τράπεζες, έχουν εξαντλήσει τα όριά τους στην ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας και μάλιστα σε αποτιμήσεις έξω από κάθε λογική. Οι οφειλέτες, διαθέτουν ως μόνη εγγύηση ιδιοκτησία σε ακίνητη περιουσία. Το Δημόσιο, έχοντας κι αυτό απαιτήσεις προσπαθεί να βγει από το αδιέξοδο επιβάλλοντας στις τράπεζες να πρωτοστατήσουν στην διεκδίκηση των κοινών οφειλών. Τέλος, ο χαρακτήρας των εγγυήσεων, καθιστά αδύνατη την επίλυση των διαφορών. Ο κατακερματισμός των σχέσεων ιδιοκτησίας οδηγεί την αγορά σ’ ένα πλήθος μονοπωλίων όπου οι προσδοκίες ή και οι πεποιθήσεις των αντισυμβαλλομένων ξεκινούν από διαφορετική βάση αναφοράς. Γι’ αυτό, όπως γνωρίζουμε και από μετρήσεις, στα ακίνητα ιδιαίτερα όσων καλύπτουν εξασφαλίσεις, οι αξιολογήσεις υπό κανονικές συνθήκες αποκλίνουν σε επίπεδα ±25%.

Αιτία της απόκλισης στην αποτίμηση το βάρος που συνήθως η προσφορά, αποδίδει στην σχέση ιδιοκτησίας. Ενώ στην κλασσική αγορά η προσφορά γνωρίζει σε μεγάλο βαθμό την αποτίμηση του κόστους παραγωγής, στην περίπτωση της έξωσης και μάλιστα χωρίς εναλλακτική επιλογή για τον ιδιοκτήτη (π.χ. πρώτη κατοικία), η αποτίμηση απέχει από μία αντικειμενική εκτίμηση. Και στην περίπτωση καθυστερήσεων στην ολοκλήρωση της συναλλαγής, το πλεόνασμα που τελικά προκύπτει από την διαπραγμάτευση το οικειοποιείται συνήθως ο αγοραστής. Καθώς οι μακρόχρονες διαπραγματεύσεις λειτουργούν σε βάρος του πωλητή. Αναζητούμε μία λύση, που θα διευκολύνει την συναλλαγή, θα επιλύει δηλαδή το πρόβλημα των εξασφαλισμένων με ιδιοκτησίες οφειλών, και θα μοχλεύσει τις ιδιαιτερότητες που εισάγει η αβεβαιότητα στις πεποιθήσεις μέσω αποφυγής κινδύνου (risk aversion) ή/και μέσω αποφυγής ζημιάς (loss aversion). Η λύση που προτείνεται έχει ως προϋπόθεση την εκτέλεσή της σε δύο στάδια.

Αρχικά, μετασχηματίζουμε την σχέση από ένα – προς – ένα πλήθος (π.χ. τράπεζα και οφειλέτες) σε - ένα προς ένα - τράπεζα με Fund (συλλογικό επενδυτή - αγοραστή). Το αντικείμενο της συναλλαγής, είναι το σύνολο των απαιτήσεων και των υποθηκών που τις ακολουθούν. Ο συγκεκριμένος μετασχηματισμός της συναλλαγής σε διμερή διαπραγμάτευση, εξουδετερώνει σε μεγάλο βαθμό, την μοναδικότητα των συναλλαγών και φέρνει πιο κοντά την αξία του χαρτοφυλακίου των ακινήτων-οφειλών, στην πραγματική μέση τιμή των εξασφαλίσεων.

Η συναλλαγή των ακινήτων με το Fund ομογενοποιεί τις ιδιαιτερότητες στο πλήθος των οφειλετών. Η φάση, προσομοιάζει με την ασφαλιστική αγορά όπου η ισχνή αγορά μετατρέπεται σε ευτραφή ικανή να μεταβιβαστεί σε αντασφαλιστές. Η απευθείας διαπραγμάτευση, συρρικνώνει τελείως και την πολυπλοκότητα ενός πλήθους πλειστηριασμών, που προϋποθέτει η εναλλακτική επιλογή, και την έλλειψη πόρων για πιθανή αναβάθμιση της αξίας των ακινήτων. Έτσι, αποφεύγονται παρακινδυνευμένες λύσεις αλγορίθμων αντίστοιχες με αυτές που εφαρμόζονται σε ανταλλαγές νεφρών για νευροπαθείς ή κατανομών αποφοίτων ιατρικών σχολών στα νοσοκομεία ειδίκευσης.

Σε δεύτερο στάδιο, το Fund ως νέος ιδιοκτήτης, έρχεται και προτείνει προσωποποιημένες λύσεις, είτε μετά από αναβάθμιση είτε χωρίς. Και τώρα δύο επιλογές. Στην μία περίπτωση έχουμε την δυνατότητα της χρηματοδοτικής μίσθωσης, με δικαίωμα επανάκτησης μετά από εξόφληση. Εντάσσοντας στην συναλλαγή και τους μελλοντικούς κληρονόμους, με προαποφασισμένη μεταβίβαση βελτιώνουμε σημαντικά την βιωσιμότητα του νέου δανείου.Στην εναλλακτική περίπτωση που ο οφειλέτης δεν είναι σε θέση ή νομίζει ότι δεν τον ενδιαφέρει να ανακτήσει την περιουσία του στο μέλλον, και η αξία της οφειλής είναι μικρότερη από την αξία της εγγύησης, ανταλλάσσει την ιδιοκτησία με δικαίωμα χρήσης μέχρι εξάντλησης της υπολειμματικής αξίας η οποία θα προκύψει από την μεταπώληση του ακινήτου στο μέλλον. Ουσία το Fund δεν κερδοσκοπεί σήμερα, αξιοποιώντας όμως την απειλή της έξωσης (μεθοδολογία reverse mortgage) μέχρι να εξαντληθεί η αξία της οφειλής. Το Fund έχει αγοράσει για παράδειγμα την οφειλή σε μία αξία, και επιτρέπει στον οφειλέτη έχοντας απωλέσει την ιδιοκτησία να χρησιμοποιεί το ακίνητο μέχρι η χρήση να καλύψει την υπολειμματική αξία αφού τα μέρη συμφωνήσουν για ένα μη καταβαλλόμενο ενοίκιο. Στην περίπτωση αυτή το ακίνητο ανήκει στο Fund, είναι εμπορεύσιμο και απλά φέρει μία δουλεία στην χρήση. Δύο στάδια λοιπόν με συλλογική μεταβίβαση οφειλών και εξασφαλίσεων στο πρώτο, και επιμέρους συναλλαγή αναχρηματοδότησης στο δεύτερο με επιλογή της διατήρησης της ιδιοκτησίας, είτε στον αρχικό ιδιοκτήτη και τους κληρονόμους τους -με δέσμευση αποδοχής της αποπληρωμής της οφειλής σήμερα-, είτε διακράτηση της ιδιοκτησίας στα Fund μέχρι κάλυψης του ποσού της υπολειμματικής αξίας, στην περίπτωση που η σημερινή αξία του ακινήτου είναι μεγαλύτερη από την οφειλή.