Η Ευρώπη χρειάζεται €100 δισ. για την ενεργειακή αναβάθμιση των γραφείων της

Η ανάλυση επισημαίνει ότι η μετάβαση από τα λεγόμενα brown σε green κτίρια δηλαδή ενεργειακών κατηγοριών EPC D και E δεν αποτελεί μεμονωμένο επενδυτικό γεγονός, αλλά μια μακροχρόνια διαδικασία συνεχούς διοχέτευσης κεφαλαίων, η οποία αναμένεται να επηρεάσει στρατηγικές επενδύσεων, τραπεζική χρηματοδότηση και asset management σε ολόκληρη την ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων την επόμενη δεκαετία.

Σχεδόν το μισό απόθεμα γραφείων χρειάζεται αναβάθμιση

Με βάση στοιχεία από οργανισμούς όπως οι: MSCI, Savills, Cushman & Wakefield, Eurostat και OECD, η Redevco εκτιμά ότι περίπου το 40%–50% της συνολικής επιφάνειας γραφείων στις βασικές ευρωπαϊκές αγορές κατατάσσεται σήμερα στις ενεργειακές βαθμίδες EPC D/E.

Σε όρους κεφαλαιακής αξίας, αυτό μεταφράζεται σε περίπου €100 δισ. επενδεδυμένου αποθέματος, του οποίου η μακροπρόθεσμη βιωσιμότητα εξαρτάται άμεσα από ουσιαστικές παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης.

Η αναβάθμιση των συγκεκριμένων ακινήτων σε επίπεδο EPC B εκτιμάται ότι θα απαιτήσει συνολικά περίπου €10 δις, ωστόσο, εφόσον το ποσό κατανεμηθεί στο χρονικό πλαίσιο συμμόρφωσης 2026-2030, η ετήσια επενδυτική ανάγκη περιορίζεται σε περίπου 2,5 δισ. ευρώ σε πανευρωπαϊκό επίπεδο.

Το ποσό αυτό αντιστοιχεί σε ετήσιες δαπάνες της τάξης του 2%–3% της αξίας των ακινήτων, έναντι ποσοστών κάτω του 1% που ιστορικά κατευθύνονταν σε εργασίες βελτίωσης, γεγονός που υποδηλώνει ότι οι επενδύσεις βιωσιμότητας ενσωματώνονται πλέον στις βασικές παραδοχές αποτίμησης και χρηματοδότησης.

Όπως σημειώνει ο Simon Marx, Επικεφαλής του τμήματος έρευνας της Redevco, η ενεργειακή μετάβαση δεν θα πρέπει να αντιμετωπίζεται ως έκτακτο κόστος, αλλά ως «προβλέψιμο πρόγραμμα κατανομής κεφαλαίων», με το βάρος να μετατοπίζεται από το συνολικό μέγεθος της επένδυσης στην αποδοτική αξιοποίηση των διαθέσιμων πόρων.

Καθοριστικός ο ρόλος της τραπεζικής χρηματοδότησης

Η μελέτη επισημαίνει ότι οι απαιτούμενες επενδύσεις αντιστοιχούν περίπου στο 10%–20% των ετήσιων όγκων χρηματοδότησης ανάπτυξης και ανακαίνισης γραφείων στην Ευρώπη, γεγονός που υποδηλώνει ότι η αγορά μπορεί να απορροφήσει το κόστος εντός των υφιστάμενων κεφαλαιαγορών.

Σε περιβάλλον πιεσμένων αποτιμήσεων και περιορισμένης διαθεσιμότητας ιδίων κεφαλαίων, οι αγορές χρέους αναμένεται να διαδραματίσουν κεντρικό ρόλο στη χρηματοδότηση της πράσινης μετάβασης. Μέσω δομημένων σχημάτων χρηματοδότησης retrofit, οι ιδιοκτήτες μπορούν να κατανέμουν το κόστος στον χρόνο, να το συνδέουν με τα αυξημένα μισθωτικά έσοδα μετά την αναβάθμιση και να μειώνουν τον κίνδυνο δημιουργίας «παγιδευμένων» περιουσιακών στοιχείων (stranded assets).

Πίεση και στον οικιστικό τομέα

Αντίστοιχες προκλήσεις εντοπίζονται και στον οικιστικό κλάδο, ιδιαίτερα σε αγορές όπου οι ανάγκες ενεργειακής αναβάθμισης συμπίπτουν με ζητήματα προσιτότητας κατοικίας. Η Ιταλία και η Ισπανία εμφανίζουν αυξημένους δείκτες ενεργειακής αναποτελεσματικότητας, ενώ η Γερμανία και η Γαλλία ξεχωρίζουν λόγω του μεγάλου αποθέματος ενοικιαζόμενων πολυκατοικιών.

Σύμφωνα με τον Richard Caddock, Επικεφαλής του τμήματος Real Estate Debt της Redevco, η απανθρακοποίηση των ακινήτων θα χρηματοδοτηθεί συνδυαστικά μέσω ιδίων κεφαλαίων και δανεισμού, με τις τράπεζες και τους δανειστές να διαδραματίζουν κρίσιμο ρόλο στη διασφάλιση της μακροπρόθεσμης ανθεκτικότητας της αγοράς.