Ανάκαμψη στην αγορά του Χονγκ Κονγκ. Τα γραφεία ο μεγάλος «ασθενής»

Σύμφωνα με ανάλυση της JP Morgan η αγορά κατοικίας στο Χονγκ Κονγκ φαίνεται πλέον να έχει ξεπεράσει το χαμηλότερο σημείο του κύκλου, με την ανάκαμψη να στηρίζεται κυρίως στην αποκλιμάκωση των επιτοκίων, την ενίσχυση του χρηματιστηρίου και την επιστροφή αγοραστών από την ηπειρωτική Κίνα.

Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4,7% σε ετήσια βάση το 2025, ενώ η ανοδική τάση ενισχύθηκε περαιτέρω το 2026, με την απόδοση να διαμορφώνεται στο 10,57% έως τον Ιούλιο. Στη δευτερογενή αγορά, οι τιμές έχουν πλέον αυξηθεί κατά 18% από το χαμηλό του Μαρτίου 2025.

Η βελτίωση των θεμελιωδών μεγεθών δείχνει ότι η αγορά έχει πιθανότατα περάσει το κατώτατο σημείο, αν και η δυναμική της ανάκαμψης ενδέχεται να μετριαστεί κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους.

Κατοικίες: Στο επίκεντρο της ανάκαμψης

Η αγορά κατοικίας αποτελεί τον ισχυρότερο κρίκο της ανάκαμψης. Η υποχώρηση των στεγαστικών επιτοκίων στο 3,25%-3,5%, από επίπεδα άνω του 5% στην κορύφωση, έχει βελτιώσει σημαντικά την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών.

Την ίδια ώρα, οι μικτές αποδόσεις από ενοίκια έχουν αυξηθεί στο 3,5%, καθιστώντας τις επενδύσεις σε ακίνητα πιο ελκυστικές. Ενδεικτικό της αλλαγής σκηνικού είναι ότι, ενώ ο δείκτης τιμών κατοικιών παραμένει χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του 2021, ο δείκτης ενοικίων έχει ήδη φτάσει σε ιστορικό υψηλό.

Σημαντικό ρόλο στην ανάκαμψη έχει διαδραματίσει και η άνοδος του χρηματιστηρίου του Χονγκ Κονγκ, δημιουργώντας θετικό wealth effect και ενισχύοντας την εμπιστοσύνη των επενδυτών στα assets της πόλης.

Παράλληλα, η επιστροφή των αγοραστών από την ηπειρωτική Κίνα προσέφερε σημαντική στήριξη στη ζήτηση κατά τα πρώτα στάδια της ανάκαμψης, αν και οι πιο πρόσφατες συναλλαγές δείχνουν ότι η συμμετοχή τους έχει αρχίσει να περιορίζεται.

Η απορρόφηση του πλεονάζοντος αποθέματος κατοικιών και η ανθεκτικότητα των ενοικίων αποτελούν, σύμφωνα με την ανάλυση, ενδείξεις ότι η ανάκαμψη της πραγματικής αγοράς συνεχίζεται.

Λιανεμπόριο: Επιστροφή στην ανάπτυξη

Θετικότερη είναι πλέον και η εικόνα στο λιανεμπόριο. Η αύξηση των λιανικών πωλήσεων πέρασε σε θετικό έδαφος τον Μάιο του 2025 και έκτοτε επιταχύνθηκε, φτάνοντας περίπου το 8% σε ετήσια βάση τον τελευταίο μήνα της περιόδου αναφοράς. Πρωταγωνιστές είναι οι πωλήσεις κοσμημάτων και ρολογιών, με αύξηση 26%, ενώ οι πωλήσεις στα πολυκαταστήματα ενισχύθηκαν κατά 9%.

Καθοριστική είναι και η επιστροφή των τουριστών, με τις αφίξεις να αυξάνονται κατά 7% σε ετήσια βάση. Οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για ρυθμό αύξησης των λιανικών πωλήσεων της τάξης του 5%-10%, εξέλιξη που αναμένεται να στηρίξει τα θεμελιώδη μεγέθη των ιδιοκτητών εμπορικών ακινήτων και να δημιουργήσει θετικές επιδράσεις στην ευρύτερη αγορά.

Γραφεία: Ο μεγάλος «ασθενής»

Στον αντίποδα, σύμφωνα με την ανάλυση της JP Morgan ο κλάδος των γραφείων εξακολουθεί να αποτελεί το πιο αδύναμο τμήμα της αγοράς ακινήτων. Τα ποσοστά κενών χώρων στα Grade A γραφεία έφτασαν το 17,5% το 2025, ενώ οι αξίες έχουν υποχωρήσει πλέον περισσότερο από 50% από την κορύφωσή τους.

Η υβριδική εργασία, σε συνδυασμό με το σημαντικό απόθεμα νέων χώρων που αναμένεται να εισέλθει στην αγορά, εξακολουθεί να επιβαρύνει τα θεμελιώδη μεγέθη.

Οι επενδύσεις των Alibaba και JD.com στο τελευταίο τρίμηνο του 2025 δείχνουν ότι υπάρχει ενδιαφέρον από επενδυτές που αναζητούν ευκαιρίες σε χαμηλές αποτιμήσεις. Ωστόσο, προς το παρόν θεωρούνται μεμονωμένες περιπτώσεις και όχι ένδειξη γενικευμένης ανάκαμψης.

Ανοίγει ξανά ο δρόμος της χρηματοδότησης

Θετικότερη είναι η εικόνα στην αγορά πιστώσεων που συνδέονται με τα ακίνητα. Τα ομόλογα του κλάδου, εξαιρουμένων των distressed τίτλων, έχουν καταγράψει απόδοση 4,25% από τις αρχές του 2026, ξεπερνώντας τις αποδόσεις της ευρύτερης αγοράς σταθερού εισοδήματος, οι οποίες διαμορφώνονται περίπου στο 1,5%-2%.

Παράλληλα, όπως λένε οι αναλυτές δεν έχουν καταγραφεί defaults στον τομέα των πιστώσεων των ακινήτων του Χονγκ Κονκ μέσα στο 2026, ενώ ακόμη και οι τίτλοι υψηλότερου beta έχουν σε γενικές γραμμές καταφέρει να αναχρηματοδοτήσουν τις υφιστάμενες υποχρεώσεις τους.

Η επαναλειτουργία του καναλιού αναχρηματοδότησης αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα σημάδια ότι τα χειρότερα για την αγορά ενδέχεται να έχουν περάσει.

Ξεχωρίζει η περίπτωση της New World Development, η οποία, μετά τις ισχυρές πιέσεις της προηγούμενης χρονιάς, κατάφερε να αναχρηματοδοτήσει δάνεια με τη στήριξη των τραπεζών και επωφελείται πλέον από τη γενικότερη βελτίωση της αγοράς.

Μεταξύ των πιθανών καταλυτών για την εταιρεία περιλαμβάνονται μια πιθανή αύξηση κεφαλαίου με δικαιώματα προτίμησης, οι διαπραγματεύσεις για τη σύμβαση των 11 Skies, η πώληση ξενοδοχειακών χαρτοφυλακίων και ενδεχόμενες νέες προσφορές για perpetual securities.

Η εκτίμηση για το 2026 είναι ότι οι χρεοκοπίες στον τομέα των πιστώσεων στο real estate θα παραμείνουν κοντά στο μηδέν, παρά την πιθανή επιβράδυνση της ανάκαμψης.

Μετοχές ακινήτων: Ισχυρή άνοδος, αλλά ακριβές αποτιμήσεις

Στο χρηματιστήριο, οι μετοχές των εταιρειών ακινήτων του Χονγκ Κονγκ έχουν σημειώσει άνοδο περίπου 15% από τις αρχές του έτους, ξεπερνώντας σημαντικά την επίδοση του Hang Seng.

Ωστόσο, η ισχυρή άνοδος έχει οδηγήσει τις αποτιμήσεις σε επίπεδα που χαρακτηρίζονται πλέον απαιτητικά. Παρά τη διόρθωση του δεύτερου τριμήνου, οι τιμές αρκετών μεγάλων developers πλησιάζουν το υψηλό εύρος των ιστορικών αποτιμήσεων, την ώρα που οι τιμές των κατοικιών στη δευτερογενή αγορά παραμένουν περίπου 15% χαμηλότερα από το peak.

Επιπλέον, οι μερισματικές αποδόσεις των μετοχών ακινήτων έχουν υποχωρήσει από επίπεδα άνω του 6% στο παρελθόν σε περίπου 4%-5% σήμερα. Η εικόνα αυτή θεωρείται λιγότερο ελκυστική σε σχέση με τις αποδόσεις άνω του 5% των τραπεζικών μετοχών ή άνω του 7% των κινεζικών πετρελαϊκών εταιρειών.

Το μεγάλο στοίχημα για το 2026

Παρά τη βελτίωση της αγοράς κατοικίας, οι επενδυτές καλούνται να σταθμίσουν την ανάκαμψη έναντι των υψηλότερων πλέον αποτιμήσεων. Τα ακίνητα εισοδήματος, τα οποία αντιπροσωπεύουν συνήθως 50%-70% της καθαρής αξίας ενεργητικού (NAV) των μεγάλων developers, εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν προκλήσεις λόγω των αλλαγών στις καταναλωτικές συνήθειες και της επίμονης υπερπροσφοράς στην αγορά γραφείων.

Η εκτίμηση είναι ότι μεγάλο μέρος της αισιοδοξίας για την ανάκαμψη των κατοικιών έχει ήδη ενσωματωθεί στις τρέχουσες τιμές των μετοχών. Ως εκ τούτου, η επενδυτική στρατηγική στρέφεται περισσότερο προς την αναζήτηση ευκαιριών όταν οι μερισματικές αποδόσεις επιστρέψουν σε επίπεδα άνω του 5%.

Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ φαίνεται να έχει αφήσει πίσω της το χαμηλό του κύκλου, αλλά η χρηματιστηριακή αγορά έχει ήδη προεξοφλήσει ένα σημαντικό μέρος της ανάκαμψης. Η πορεία των επιτοκίων, η ζήτηση από την ηπειρωτική Κίνα και η εξέλιξη της αγοράς γραφείων θα κρίνουν εάν η ανάκαμψη θα αποκτήσει μεγαλύτερη διάρκεια ή θα περιοριστεί σε μια πιο ήπια βελτίωση κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2026.