Λιγοστεύουν τα «καλά» ακίνητα

Αυτή ήταν η βασική εικόνα που προέκυψε από τη συζήτηση «Market Insights: Capital, Investment and Risk», στο πλαίσιο του RICS BEES 2026, που πραγματοποιήθηκε πρόσφατα στην Αθήνα.

Στο πάνελ, το οποίο συντόνισε η Cecile Babcock, Principal Advisor, Global Investment του Sustainable Real Estate Forum (SREF), συμμετείχαν ο Hubert Joachim, Global Head of Investments and Asset Management της Amundi Immobilier, ο Dominique Moerenhout, CEO της EPRA, η Jennifer Johnson, Deputy Secretary General της European Mortgage Federation–European Covered Bond Council (EMF-ECBC), και ο James Halstead, Managing Director και CIO European Value-Add Real Estate της BlackRock.

Τα κεφάλαια αναζητούν μεγαλύτερες αποδόσεις

Η περίοδος κατά την οποία η άφθονη και φθηνή ρευστότητα μπορούσε να στηρίξει ένα ευρύ φάσμα επενδύσεων έχει παρέλθει. Παρά τη διαθεσιμότητα κεφαλαίων, οι επενδυτικές αποφάσεις υπαγορεύονται πλέον από αυστηρότερα κριτήρια απόδοσης και κινδύνου.

Ο Hubert Joachim της Amundi αναφέρθηκε στον αυξανόμενο ρόλο των ιδιωτικών κεφαλαίων και στην ανάγκη οι επενδύσεις να προσφέρουν αποδόσεις υψηλότερες από τα αντίστοιχα σημεία αναφοράς.

Από την πλευρά της BlackRock, ο James Halstead περιέγραψε μια αγορά χρηματοδότησης δύο ταχυτήτων. Τα ποιοτικά ακίνητα εξακολουθούν να προσελκύουν ανταγωνιστικές χρηματοδοτικές προσφορές, ενώ για λιγότερο ελκυστικά περιουσιακά στοιχεία το κόστος δανεισμού αυξάνεται.

Η διαφοροποίηση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία για επενδυτές με υψηλή μόχλευση, οι οποίοι καλούνται να αναχρηματοδοτήσουν δάνεια σε συνθήκες υψηλότερου κόστους κεφαλαίου.

Ο Dominique Moerenhout της EPRA επισήμανε ότι τα ακίνητα δεν ανταγωνίζονται πλέον μόνο μεταξύ τους για την προσέλκυση επενδυτικών κεφαλαίων. Οι υποδομές, το private credit και τα κρατικά ομόλογα διεκδικούν μερίδιο από τα ίδια επενδυτικά χαρτοφυλάκια, υποχρεώνοντας τον κλάδο του real estate να επαναπροσδιορίσει τη σχέση κινδύνου και απόδοσης.

Την ίδια στιγμή, η Jennifer Johnson υπογράμμισε την ανθεκτικότητα της ευρωπαϊκής αγοράς καλυμμένων ομολογιών, η οποία εξακολουθεί να αποτελεί βασικό μηχανισμό άντλησης κεφαλαίων για τις τράπεζες και χρηματοδότησης της αγοράς κατοικίας.

Η Νότια Ευρώπη κερδίζει έδαφος

Η γεωγραφική διαφοροποίηση αναδεικνύεται σε καθοριστικό παράγοντα των επενδυτικών στρατηγικών.

Ο Hubert Joachim ξεχώρισε την Ισπανία και ευρύτερα τη Νότια Ευρώπη ως αγορές με ενδιαφέρουσες προοπτικές, ιδιαίτερα στον ξενοδοχειακό κλάδο και στη φιλοξενία. Παράλληλα, σημείωσε ότι εξακολουθούν να υπάρχουν ευκαιρίες σε μεγαλύτερες και πιο ώριμες αγορές, όπως η Γαλλία και η Γερμανία.

Η επιλογή της χώρας, ωστόσο, δεν αρκεί. Η τοπική γνώση, η ποιότητα του ακινήτου και η δυνατότητα δημιουργίας πρόσθετης αξίας αποκτούν μεγαλύτερη βαρύτητα στην αξιολόγηση μιας επένδυσης.

Ιδιαίτερη αναφορά έγινε στα data centers, έναν από τους ταχύτερα αναπτυσσόμενους τομείς των πραγματικών περιουσιακών στοιχείων.

Παρά την ισχυρή ζήτηση, η ανάπτυξη νέων εγκαταστάσεων περιορίζεται από τη διαθεσιμότητα ηλεκτρικής ενέργειας, τις απαιτήσεις συνδεσιμότητας και την έλλειψη κατάλληλων τοποθεσιών.

Όπως επισήμανε ο James Halstead, η αυξανόμενη ζήτηση δεν μεταφράζεται αυτομάτως σε διαθέσιμες επενδυτικές ευκαιρίες. Η εξασφάλιση των αναγκαίων υποδομών αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για την υλοποίηση νέων έργων.

Η Ευρώπη έχει κεφάλαια, αλλά και πολλά σύνορα

Παρά τις χρηματοδοτικές προκλήσεις, η Ευρώπη εξακολουθεί να διαθέτει σημαντικά πλεονεκτήματα για τους διεθνείς επενδυτές. Η ισχυρή κεφαλαιακή βάση των τραπεζών, οι ανεπτυγμένες αγορές καλυμμένων ομολογιών και οι διαρθρωτικές ανάγκες για κατοικία και ενεργειακή αναβάθμιση συντηρούν το επενδυτικό ενδιαφέρον.

Ωστόσο, ο κατακερματισμός της ευρωπαϊκής αγοράς παραμένει σημαντικό εμπόδιο.

Η Jennifer Johnson αναφέρθηκε στις διαφορετικές εθνικές νομοθεσίες, στις αποκλίσεις των συστημάτων αποτίμησης και στις κανονιστικές απαιτήσεις που αυξάνουν την πολυπλοκότητα των διασυνοριακών επενδύσεων.

Ο Dominique Moerenhout στάθηκε ιδιαίτερα στη φορολογική και νομική πολυπλοκότητα της Ευρώπης, η οποία μπορεί να λειτουργήσει αποτρεπτικά για διεθνή κεφάλαια, ιδιαίτερα σε σύγκριση με την ενιαία αμερικανική αγορά.

Παράλληλα, υπογράμμισε ότι οι δημογραφικές μεταβολές, η αστικοποίηση και η αυξανόμενη ανάγκη για κατοικία δημιουργούν μακροπρόθεσμες επενδυτικές ευκαιρίες.

Η κατοικία παραμένει ελκυστική κατηγορία για θεσμικούς επενδυτές που αναζητούν σταθερές εισοδηματικές ροές, ενώ η ανάγκη αναβάθμισης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος δημιουργεί πρόσθετο πεδίο επενδύσεων.

Όταν το ακίνητο γίνεται υποδομή

Ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα που αναδείχθηκαν ήταν η σταδιακή μετατόπιση των ορίων μεταξύ real estate και infrastructure.

Η ανάπτυξη των data centers, αλλά και η αυξανόμενη σημασία της ενέργειας και της συνδεσιμότητας, μεταβάλλουν τον τρόπο με τον οποίο αξιολογούνται τα ακίνητα.

Ο Dominique Moerenhout υποστήριξε ότι τα data centers αποτελούν αναπόσπαστο μέρος του real estate, παρά τα ιδιαίτερα λειτουργικά και τεχνικά χαρακτηριστικά τους.

Η αξία τους δεν καθορίζεται αποκλειστικά από το κτίριο ή τη γη, αλλά και από τη δυνατότητα πρόσβασης σε ηλεκτρική ενέργεια, τηλεπικοινωνιακά δίκτυα και άλλες κρίσιμες υποδομές.

Αντίστοιχα, η Jennifer Johnson επισήμανε ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά καλυμμένων ομολογιών επεκτείνεται πέρα από την παραδοσιακή στεγαστική χρηματοδότηση, περιλαμβάνοντας και τις υποδομές.

Η σύγκλιση αυτή επαναπροσδιορίζει τον ανταγωνισμό για τα επενδυτικά κεφάλαια, αλλά και τις απαιτήσεις από τους διαχειριστές ακινήτων, οι οποίοι καλούνται να συνδυάσουν χρηματοοικονομική τεχνογνωσία με βαθύτερη κατανόηση των λειτουργικών και τεχνικών χαρακτηριστικών κάθε επένδυσης.