Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης: Το αίτημα των ιδιοκτητών διατηρητέων για δικαίωση μετά από χρόνια

Οι μελέτες αφορούν δώδεκα περιφερειακές ενότητες, μεταξύ των οποίων η Αττική, η Θεσσαλονίκη, η Καβάλα, η Δράμα, η Καστοριά, η Μαγνησία, η Φθιώτιδα, η Αργολίδα και η Κρήτη.

Ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης θεσπίστηκε το 1979, έπειτα από πρόταση του τότε υφυπουργού Δημοσίων Έργων Στέφανου Μάνου, με βασικό στόχο την αποζημίωση των ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων για τα δικαιώματα δόμησης που δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν εξαιτίας των περιορισμών που συνεπάγεται ο χαρακτηρισμός ενός ακινήτου ως διατηρητέου.

Στην πράξη, η προστασία ενός ιστορικού κτιρίου συνεπάγεται για τον ιδιοκτήτη την απώλεια της δυνατότητας να εξαντλήσει τον υπόλοιπο συντελεστή δόμησης. Για την αντιστάθμιση αυτής της απώλειας προβλέφθηκε η έκδοση τίτλων ΜΣΔ, οι οποίοι θα μπορούσαν να μεταβιβαστούν και να αξιοποιηθούν σε άλλες περιοχές, όπου θα επιτρεπόταν πρόσθετη δόμηση μέσω των ειδικά καθορισμένων Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή.

Ωστόσο, η εφαρμογή του θεσμού συνάντησε σημαντικά προβλήματα, ενώ σειρά νομοθετικών ρυθμίσεων ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Από το 2007 σταμάτησε η έκδοση νέων τίτλων, καθώς κρίθηκε απαραίτητος ο προσδιορισμός συγκεκριμένων ΖΥΣ, στις οποίες θα μπορούσαν να μεταφέρονται και να υλοποιούνται τα δικαιώματα δόμησης.

Το οικονομικό βάρος για τους ιδιοκτήτες

Η πολυετής αδράνεια του θεσμού έχει δημιουργήσει ένα σημαντικό οικονομικό και ιδιοκτησιακό πρόβλημα. Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων εξακολουθούν να επιβαρύνονται με φόρους και τέλη ακίνητης περιουσίας, όπως ο ΕΝΦΙΑ και οι προηγούμενες μορφές φορολόγησης, χωρίς να έχουν τη δυνατότητα να αξιοποιήσουν το δικαίωμα δόμησης που τους έχει αφαιρεθεί.

Την ίδια στιγμή, το κόστος αποκατάστασης και συντήρησης των διατηρητέων κτιρίων μπορεί να είναι τρεις έως τέσσερις φορές υψηλότερο από εκείνο μιας συμβατικής κατασκευής, επιβαρύνοντας περαιτέρω τους ιδιοκτήτες.

Όπως επισημαίνεται, ενώ τα οφέλη από τη διατήρηση της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς είναι συλλογικά και αφορούν το σύνολο της κοινωνίας, το οικονομικό κόστος συγκεντρώνεται σχεδόν αποκλειστικά στους ιδιοκτήτες. Η προστασία των ιστορικών κτιρίων διασφαλίζει την αρχιτεκτονική ταυτότητα των πόλεων, ενισχύει την τουριστική και οικονομική δραστηριότητα των ιστορικών κέντρων και συμβάλλει στη βελτίωση του αστικού περιβάλλοντος.

Το ζήτημα, σύμφωνα με τους ιδιοκτήτες, συνδέεται και με τις συνταγματικές προβλέψεις του 1975, καθώς και με τη Διεθνή Σύμβαση της Γρανάδας, η οποία κυρώθηκε από τη Βουλή το 1992 και προβλέπει την προστασία της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς.

Οι νέες ΖΥΣ και οι αντιδράσεις για την πρόσθετη δόμηση

Η παρουσίαση των πρώτων ειδικών μελετών στο ΥΠΕΝ αντιμετωπίζεται ως ένα πρώτο βήμα προς την επίλυση του προβλήματος. Οι εκπρόσωποι των ιδιοκτητών χαιρετίζουν την έναρξη της διαδικασίας και ζητούν οι μελέτες, μετά τη δημόσια διαβούλευση και την ολοκλήρωση των προβλεπόμενων διαδικασιών, να περάσουν στο στάδιο της εφαρμογής.

Παράλληλα, απορρίπτουν τις απόψεις που έχουν διατυπωθεί σε πρόσφατη αρθρογραφία, σύμφωνα με τις οποίες η ενεργοποίηση της ΜΣΔ θα οδηγήσει σε γενικευμένη αύξηση της δόμησης στις περιοχές που εξετάζονται.

Όπως διευκρινίζουν, οι μελέτες προσδιορίζουν συγκεκριμένα οικοδομικά τετράγωνα που θα λειτουργήσουν ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή, με σαφείς όρους, όρια και προϋποθέσεις πρόσθετης δόμησης. Ως εκ τούτου, θεωρούν λανθασμένη οποιαδήποτε ταύτιση του θεσμού με τα γενικευμένα πολεοδομικά μπόνους δόμησης ή τις οριζόντιες προσαυξήσεις συντελεστή και ορόφων.

Η θέση τους είναι ότι η μεταφορά συντελεστή από διατηρητέα ακίνητα και απαλλοτριώσεις αποτελεί ειδική περίπτωση, καθώς επιτρέπει την αποζημίωση ιδιοκτητών χωρίς να αναιρείται η προστασία των ακινήτων από τα οποία προέρχονται τα δικαιώματα. Παράλληλα, υποστηρίζουν ότι μπορεί να διατηρηθεί το περιβαλλοντικό ισοζύγιο των πόλεων, εφόσον η διαδικασία στηρίζεται σε συγκεκριμένα κριτήρια καταλληλότητας, ανώτατα όρια πρόσθετης δόμησης και περιβαλλοντική αξιολόγηση.

Το αίτημα για δίκαιο επιμερισμό του κόστους

Κεντρικό αίτημα των ιδιοκτητών είναι να μην παραμείνει η προστασία των διατηρητέων αποκλειστική υποχρέωση όσων έχουν στην κατοχή τους τα συγκεκριμένα ακίνητα. Ζητούν από την Πολιτεία, τους δήμους και τα πανεπιστημιακά ιδρύματα να αναγνωρίσουν ότι η αρχιτεκτονική κληρονομιά αποτελεί δημόσια αξία και ότι η διατήρησή της προϋποθέτει δίκαιο επιμερισμό του κόστους.

Υπογραμμίζουν, επίσης, ότι οι τίτλοι ΜΣΔ δεν αποτελούν αυτομάτως οικοδομικές άδειες και ότι η ύπαρξη ενός δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δεν συνεπάγεται υποχρεωτικά την πλήρη αξιοποίησή του σε πρόσθετη δόμηση.

Το δίλημμα, όπως χαρακτηριστικά αναφέρουν, δεν είναι μεταξύ προστασίας των διατηρητέων και ανάπτυξης, αλλά ο τρόπος με τον οποίο μπορούν να συνυπάρξουν μέσα από ένα λειτουργικό και δίκαιο πολεοδομικό πλαίσιο.

Το ζητούμενο πλέον είναι η ολοκλήρωση των μελετών και η ενεργοποίηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή, ώστε να αντιμετωπιστεί μια εκκρεμότητα δεκαετιών. Για τους ιδιοκτήτες, η καθυστέρηση δεν αφορά μόνο την οικονομική απαξίωση ενός δικαιώματος, αλλά και την ίδια τη δυνατότητα συντήρησης και διάσωσης χιλιάδων ιστορικών κτιρίων που κινδυνεύουν να εγκαταλειφθούν και να καταρρεύσουν.