Μικτές τάσεις στην εγχώρια αγορά γραφείων το 2025

Οπως αναφέρει σε σχετική ανάλυση η εταιρεία Danos, member of BNP Paribas Real Estate η ζήτηση για σύγχρονους, υψηλών προδιαγραφών και ενεργειακά αποδοτικούς χώρους παρέμεινε έντονη, την ώρα που η περιορισμένη προσφορά νέων αναπτύξεων συνέχισε να ασκεί ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια και τις αξίες.

Στο πρώτο μισό του έτους καταγράφηκε επιβράδυνση της μισθωτικής δραστηριότητας, η οποία πάντως ανέκαμψε σταδιακά στα επόμενα τρίμηνα. Η συνολική εικόνα αποτυπώνει μια αγορά που σταθεροποιείται, με τη ζήτηση να καθοδηγείται κυρίως από δυναμικούς κλάδους όπως η τεχνολογία, οι χρηματοοικονομικές υπηρεσίες, η συμβουλευτική και τα shared services. Παράλληλα, ενισχύεται η τάση προς ευέλικτους χώρους εργασίας, με τα co-working σχήματα να κερδίζουν έδαφος στη μετά-pandemic εποχή.

Στροφή προς τους ποιοτικούς χώρους

Καθοριστικό ρόλο στην πορεία της αγοράς διαδραματίζει η στροφή προς ποιοτικά χαρακτηριστικά, όπως η ενεργειακή απόδοση, οι πράσινες πιστοποιήσεις και η εγγύτητα σε μέσα μεταφοράς. Οι παράγοντες αυτοί ενισχύουν τη ζήτηση για ακίνητα κατηγορίας Α, ιδιαίτερα σε κεντρικές και βόρειες περιοχές της Αθήνας. Περιοχές όπως το Σύνταγμα, το Κολωνάκι και το Μαρούσι συγκεντρώνουν σημαντικό μερίδιο της ζήτησης, επιβεβαιώνοντας τη σημασία της τοποθεσίας στην αποτίμηση των γραφειακών χώρων.

Σε επίπεδο τιμών, η αγορά κατέγραψε συγκρατημένη άνοδο. Τα ενοίκια για prime γραφεία στο κέντρο διαμορφώθηκαν στα 29-31 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως, ενώ σε περιπτώσεις υψηλών προδιαγραφών έφτασαν ακόμη και τα 30-35 ευρώ. Αντίστοιχα, ανακαινισμένα γραφεία παλαιότερων κτιρίων κινούνται σε χαμηλότερα επίπεδα, μεταξύ 20 και 25 ευρώ ανά τ.μ., παραμένοντας ωστόσο ελκυστική επιλογή για επιχειρήσεις που αναζητούν ισορροπία κόστους και ποιότητας. Σύμφωνα με τα στοιχεία, η δραστηριότητα μίσθωσης στο τρίτο τρίμηνο έφτασε τα 50.000 τ.μ. παρά τη μικρή ετήσια πτώση. Τα ενοίκια υψηλής ποιότητας παρέμειναν σταθερά και οι μετατροπές μείωσαν τις κενές θέσεις στην κεντρική περιοχή.

Χαμηλά τα ποσοστά κενών χώρων

Η περιορισμένη νέα προσφορά εξακολουθεί να αποτελεί βασικό χαρακτηριστικό της αγοράς. Το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Αθήνα ανήλθε περίπου στα 2,98 εκατ. τ.μ. έως τα μέσα του 2025, με τις νέες αναπτύξεις να παραμένουν συγκρατημένες. Το ποσοστό κενών χώρων διαμορφώθηκε κοντά στο 10%, ελαφρώς αυξημένο σε σχέση με το 2024, αλλά παραμένει χαμηλό για τα δεδομένα της αγοράς, ιδίως για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.

Στο επενδυτικό μέτωπο, η δραστηριότητα παρέμεινε ισχυρή, με τη συμμετοχή τόσο εγχώριων θεσμικών επενδυτών όσο και διεθνών κεφαλαίων. Οι επενδυτές εστιάζουν σε βιώσιμα ακίνητα με μακροπρόθεσμη αξία, ενώ δεν λείπουν και οι σημαντικές συναλλαγές σε χαρτοφυλάκια γραφείων. Παράλληλα, μεγάλα projects αστικής ανάπλασης συνεχίζουν να προσελκύουν επενδυτικό ενδιαφέρον και να ενισχύουν τις προοπτικές της αγοράς.

Το ευρύτερο μακροοικονομικό περιβάλλον λειτουργεί υποστηρικτικά, με την ελληνική οικονομία να αναμένεται να αναπτυχθεί κατά περίπου 2,3% το 2025. Η αξιοποίηση ευρωπαϊκών πόρων, η δημοσιονομική σταθερότητα και η αυξημένη παρουσία διεθνών επιχειρήσεων στη χώρα ενισχύουν την εμπιστοσύνη των επενδυτών και δημιουργούν πρόσθετη ζήτηση για σύγχρονους γραφειακούς χώρους.

Για το 2026, οι προοπτικές παραμένουν θετικές, παρά τις διεθνείς αβεβαιότητες. Η περιορισμένη προσφορά σύγχρονων χώρων αναμένεται να συνεχίσει να στηρίζει τις αξίες, ενώ η στροφή των επιχειρήσεων προς «πράσινα» και βιοκλιματικά γραφεία θα αποτελέσει βασικό μοχλό ανάπτυξης. Ωστόσο, παράγοντες όπως το αυξημένο κόστος κατασκευής και οι κανονιστικές απαιτήσεις ενδέχεται να λειτουργήσουν ως ανασταλτικοί παράγοντες για την ταχύτερη επέκταση της αγοράς.

Συνολικά, η αγορά γραφείων της Αθήνας δείχνει να εισέρχεται σε φάση ώριμης ανάπτυξης, όπου η ποιότητα, η βιωσιμότητα και η στρατηγική τοποθεσία αποτελούν τα βασικά κριτήρια διαμόρφωσης αξίας.

Η εικόνα στην αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης

Η αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης βρίσκεται σε φάση ουσιαστικού μετασχηματισμού, εγκαταλείποντας σταδιακά το κατακερματισμένο και χαμηλής ποιότητας απόθεμα του παρελθόντος και στρεφόμενη προς σύγχρονα ακίνητα θεσμικών προδιαγραφών. Η δυναμική ανάπτυξη των κλάδων τεχνολογίας και έρευνας & ανάπτυξης (R&D) λειτουργεί ως βασικός μοχλός ζήτησης, ενισχύοντας τον ρόλο της πόλης ως περιφερειακού κόμβου για επιχειρήσεις τεχνολογίας και επαγγελματικών υπηρεσιών.

Η ζήτηση παραμένει ισχυρή και συγκεντρώνεται κυρίως σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών, τόσο στο κέντρο όσο και σε επιλεγμένες περιφερειακές τοποθεσίες με καλή προσβασιμότητα. Την ίδια στιγμή, ενισχύεται το φαινόμενο “flight to quality”, με πολυεθνικές αλλά και μεγάλες εγχώριες εταιρείες να μετακινούνται από παλαιά και ενεργειακά αναποτελεσματικά κτίρια σε σύγχρονους, μεγαλύτερους και ενεργειακά αποδοτικούς χώρους, συχνά με χρήση ενός μισθωτή (single-tenant).

Η τάση αυτή έχει οδηγήσει σε σαφή διχοτόμηση της αγοράς. Από τη μία πλευρά, τα δευτερεύοντα ακίνητα συνεχίζουν να εμφανίζουν υψηλά ποσοστά κενότητας, ενώ από την άλλη, τα σύγχρονα γραφεία κατηγορίας Α καταγράφουν εξαιρετικά περιορισμένη διαθεσιμότητα, με τα ποσοστά κενών χώρων να υποχωρούν κάτω από το 5%. Η εικόνα αυτή αναδεικνύει την έντονη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης σε ποιοτικούς χώρους.

Σε επίπεδο μισθωμάτων, η πίεση προς τα πάνω είναι εμφανής για τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών. Τα ενοίκια για prime γραφεία διαμορφώνονται σήμερα περίπου στα 15 έως 17 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, καταγράφοντας ετήσια αύξηση της τάξης του 4,5%. Αντίθετα, ο μέσος όρος της αγοράς παραμένει αισθητά χαμηλότερος, κοντά στα 10,5 ευρώ/τ.μ., αντανακλώντας τη μεγάλη συμμετοχή παλαιότερων και λιγότερο ανταγωνιστικών κτιρίων στο συνολικό απόθεμα.

Παράλληλα, η άνοδος των ευέλικτων μορφών εργασίας ενισχύει τη δραστηριότητα στον τομέα των co-working χώρων, οι οποίοι συμβάλλουν στην απορρόφηση και αναβάθμιση δευτερευόντων ακινήτων, ιδιαίτερα στο κέντρο της πόλης.

Το συνολικό ποσοστό κενότητας στην αγορά εκτιμάται στο 8% με 9%, ωστόσο η εικόνα αυτή δεν αποτυπώνει πλήρως τη διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων. Για τα σύγχρονα γραφεία κατηγορίας Α, η πραγματική κενότητα περιορίζεται περίπου στο 4,8%, γεγονός που υπογραμμίζει την έλλειψη κατάλληλων χώρων και την ανάγκη για νέες αναπτύξεις.

Στο 7,25% με 7,50% οι αποδόσεις

Το υφιστάμενο απόθεμα χαρακτηρίζεται σε μεγάλο βαθμό από μικρότερα και παλαιότερα κτίρια, τα οποία απαιτούν σημαντικές επενδύσεις κεφαλαίου (CapEx) για την αναβάθμισή τους. Ως αποτέλεσμα, ενισχύεται η προτίμηση για νεόδμητα ή πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα που πληρούν σύγχρονα κριτήρια βιωσιμότητας και ESG (Environmental, Social, and Governance).

Οι αποδόσεις για prime περιουσιακά στοιχεία κατηγορίας Α εκτιμώνται επί του παρόντος στο 7,25% – 7,50%. Αυτό υποδηλώνει υψηλό επίπεδο εμπιστοσύνης στις μακροπρόθεσμες προοπτικές ανάπτυξης ακινήτων και στη σταθερότητα των θεσμικών ενοικιαστών.