Ριζικές αλλαγές για ιδιοκτήτες και ενοίκους στο νέο κανονισμό των πολυκατοικιών

Ανάμεσα στους στόχους της νομοθετικής πρωτοβουλίας είναι η κωδικοποίηση διατάξεων που αφορούν τη συνιδιοκτησία επί δομημένης ή μέλλουσας να δομηθεί επιφάνειας και είναι διάσπαρτες σε δεκάδες νομοθετήματα (ν. 3741/1929, ν.δ. 1024/1971, ν. 1562/1985) με πρόσφατο τον ν. 5306/8.6.2006 «Κώδικα Χωροταξίας – Πολεοδομίας Νικόλαος Ταγαράς») αλλά και ενσωμάτωση εθιμικών ρυθμίσεων (π.χ. Κυκλαδικό Έθιμο).

Επικαιροποίηση των ρυθμίσεων, π.χ. για τη σύσταση οριζοντίου και καθέτου ιδιοκτησίας, στα νέα κοινωνικοοικονομικά δεδομένα, ώστε ιδιοκτησίες που βρίσκονται στην αφάνεια (π.χ. διαμερίσματα αγορασμένα με προσύμφωνο τις δεκαετίες 1970-1980, δηλαδή πριν εισαχθεί ο τραπεζικός δανεισμός για την απόκτηση στέγης που επέβαλε, το οριστικό συμβόλαιο) να εμφανισθούν στο Εθνικό Κτηματολόγιο και να μπορούν στη συνέχεια να μεταβιβασθούν.

Εναρμόνιση των διατάξεων αφενός με το Εθνικό Κτηματολόγιο, που λειτουργεί σε περιβάλλον Τεχνητής Νοημοσύνης και αφετέρου με τις ρυθμίσεις πολεοδομικού-κτιριοδομικού-περιβαλλοντικού δικαίου και τούτο θα επιτευχθεί με την αγαστή συνεργασία του ΤΕΕ και του ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ στην κατάρτιση νομοσχεδίου.

Αξιοποίηση του «δικαιώματος υψούν» και «αδιάθετων ποσοστών», είτε με την ανακατανομή τους μεταξύ των συνιδιοκτητών με τροποποίηση της συστατικής πράξης, είτε απόδοσης στους οικοπεδούχους και τους καθολικούς τους διαδόχους.

Πρόβλεψη δυνατότητας -ανεξάρτητα από το αν το απαγορεύει ο Κανονισμός της πολυκατοικίας- της κατάτμησης ή της ένωσης οριζοντίων ιδιοκτησιών ώστε μεγάλα οροφοδιαμερίσματα να αξιοποιηθούν και να αντιμετωπισθεί έτσι το πρόβλημα της στέγασης στις μεγάλες πόλεις.

Ρυθμίσεις ώστε να ταυτιστούν η πραγματική κατάσταση με την κτηματολογική πραγματικότητα (π.χ. συγκροτήματα κατοικιών σε παραθεριστικές περιοχές που εμφανίζονται ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, ενώ πρόκειται για αυτοτελή κτίσματα ανεγερθέντα σε γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου), εφόσον δεν προσβάλλεται το περιβάλλον ισχύει ήδη για οικοδομές που κτίσθηκαν μέχρι το 2011. Με τον τρόπο αυτό θα διευκολυνθούν οι μεταβιβάσεις.

Τροποποίηση των δικονομικών διατάξεων που προβλέπουν τη λύση της κοινωνίας επί ακινήτου-ακινήτων με αυτούσια διανομή, όπως π.χ. να προβλέπεται για το παραδεκτό άσκησης της σχετικής αγωγής να επισυνάπτεται στο δικόγραφο τοπογραφικό χωρικών μεταβολών ή κάτοψη με βεβαίωση του μηχανικού περί μη αυθαιρέτων κατασκευών και υποβολή στην ηλεκτρονική βάση του ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ, ώστε να παίρνει (ΚΗΔ) κατά τα πρότυπα της κτηματολογικής δίκης χωρικών μεταβολών. Το ίδιο να ισχύει και για τον εναγόμενο, σε περίπτωση που προβάλει αμυντικούς ισχυρισμούς περί διαφορετικού τρόπου αυτούσιας διανομής. Με τον τρόπο αυτό θα επιταχυνθεί η έκδοση οριστικής απόφασης επί αγωγής διανομής.

Προσαρμογή των ρυθμίσεων της συνιδιοκτησίας στις νέες ρυθμίσεις του κληρονομικού δικαίου.

Πρόβλεψη ειδικής διαδικασίας είσπραξης κοινόχρηστων δαπανών, ακόμη και μέσω διαταγής πληρωμής, ενώ θα καθιερώνεται η υποχρεωτική δημιουργία αποθεματικού για κάθε πολυκατοικία, καθώς και η υποχρεωτική ασφάλιση του κτιρίου.

Πέραν των ως άνω εμπράγματου χαρακτήρα ρυθμίσεων, τροποποίηση ενοχικού χαρακτήρα ρυθμίσεων, ώστε να λειτουργεί ευχερώς η κοινωνία-συγκυριότητα με τη λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία 51% (σχετική τροποποίηση διατάξεων ν. 1562/1985 σε συνδυασμό με 785-805 ΑΚ) ιδίως σχετικά με την ανοικοδόμηση κοινού ακινήτου, τη συντήρηση της οικοδομής, την ενεργειακή της αναβάθμιση, την κατανομή κοινόχρηστων δαπανών κλπ.

Ορίζοντας ολοκλήρωσης

Για την επεξεργασία του νέου θεσμικού πλαισίου έχει συσταθεί 13μελής νομοπαρασκευαστική επιτροπή με πρόεδρο την αρεοπαγίτη Κωνσταντία Εμμανουηλίδου.

Στόχος του υπουργείου Δικαιοσύνης είναι το έργο της επιτροπής να ολοκληρωθεί έως το φθινόπωρο του 2027, ώστε ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας να κατατεθεί και να ψηφιστεί μέχρι το τέλος του ίδιου έτους, σηματοδοτώντας τη μεγαλύτερη μεταρρύθμιση στο δίκαιο της ακίνητης ιδιοκτησίας των τελευταίων δεκαετιών.