Το επενδυτικό κενό που κρατά τα κεφάλαια μακριά

Πρόκειται για αυτό που περιγράφεται ως investability gap, το χάσμα επενδυσιμότητας μεταξύ των φιλοδοξιών ενός τόπου και των πραγματικών προϋποθέσεων που απαιτούνται για να δεσμεύσουν κεφάλαια οι επενδυτές.

Το πρόβλημα γίνεται ιδιαίτερα εμφανές στις επενδύσεις που απαιτούν σημαντικές φυσικές υποδομές, όπως οι προηγμένες βιομηχανικές εγκαταστάσεις, τα κέντρα δεδομένων, οι μονάδες παραγωγής ημιαγωγών, τα ερευνητικά συγκροτήματα και οι μεγάλες αστικές αναπλάσεις.

Μια περιοχή μπορεί να διαθέτει εξειδικευμένο ανθρώπινο δυναμικό, πρόσβαση σε αγορές και ελκυστικά φορολογικά κίνητρα. Εάν όμως η σύνδεση με το ηλεκτρικό δίκτυο απαιτεί αρκετά χρόνια, το διαθέσιμο οικόπεδο χρειάζεται δαπανηρή περιβαλλοντική αποκατάσταση ή οι μεταφορικές υποδομές είναι ανεπαρκείς, η επένδυση ενδέχεται να μεταφερθεί σε άλλη χώρα.

Η ζήτηση μπορεί να υπάρχει, αλλά το έργο να μην είναι επενδύσιμο.

Για τα διεθνή επενδυτικά κεφάλαια, η ύπαρξη μιας φιλόδοξης αναπτυξιακής στρατηγικής δεν συνιστά από μόνη της επενδυτική πρόταση. Οι θεσμικοί επενδυτές αξιολογούν συγκεκριμένες παραμέτρους: το κόστος ανάπτυξης, τους κινδύνους κατασκευής, το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τις απαιτούμενες αδειοδοτήσεις, τις αναμενόμενες αποδόσεις και τον χρόνο μέχρι την έναρξη λειτουργίας.

Ακόμη και όταν μια εταιρεία έχει αποφασίσει να εγκατασταθεί σε μια περιοχή, η απουσία κατάλληλων ακινήτων και υποδομών μπορεί να ακυρώσει την επένδυση.

Η διαπίστωση αυτή αλλάζει και τον ρόλο των δημόσιων αρχών. Η τοπική αυτοδιοίκηση και οι δημόσιοι οργανισμοί καλούνται να δημιουργήσουν τις προϋποθέσεις που θα επιτρέψουν στα ιδιωτικά κεφάλαια να συμμετάσχουν.

Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει την αποκατάσταση υποβαθμισμένων εκτάσεων, την κατασκευή βασικών υποδομών, τη συνένωση κατακερματισμένων ιδιοκτησιών, την ολοκλήρωση πολεοδομικών εγκρίσεων ή τη συμμετοχή του Δημοσίου στη χρηματοδότηση έργων που διαφορετικά δεν θα ήταν εμπορικά βιώσιμα.

Γιατί το μέγεθος μετράει

Ένα σημαντικό εμπόδιο αφορά στην κλίμακα των επενδυτικών ευκαιριών. Τα συνταξιοδοτικά ταμεία, τα κρατικά επενδυτικά κεφάλαια και άλλοι θεσμικοί επενδυτές αναζητούν συνήθως επενδυτικές ευκαιρίες σημαντικού μεγέθους, με σαφή χαρακτηριστικά κινδύνου και δυνατότητα αποτελεσματικής διαχείρισης.

Η συγκέντρωση συμπληρωματικών έργων σε οργανωμένα χαρτοφυλάκια μπορεί να δημιουργήσει την απαιτούμενη επενδυτική κλίμακα. Η προσέγγιση αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική για αστικές αναπλάσεις, οργανωμένους επιχειρηματικούς υποδοχείς και έργα υποδομών.

Οι επενδυτές αγοράζουν και το οικοσύστημα

Η επενδυτική ελκυστικότητα μιας περιοχής δεν εξαρτάται αποκλειστικά από τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Οι εταιρείες και οι θεσμικοί επενδυτές εξετάζουν ολοένα περισσότερο το ευρύτερο οικονομικό οικοσύστημα: την παρουσία πανεπιστημίων και ερευνητικών ιδρυμάτων, τη διαθεσιμότητα εξειδικευμένου προσωπικού, την ύπαρξη προμηθευτών, τις μεταφορικές συνδέσεις και τις προοπτικές ανάπτυξης του τοπικού παραγωγικού ιστού.

Ένα τεχνολογικό συγκρότημα που συνδέεται με πανεπιστήμια, ερευνητικά κέντρα και εγκατεστημένες επιχειρήσεις διαθέτει διαφορετική επενδυτική δυναμική από ένα απομονωμένο συγκρότημα γραφείων. Αντίστοιχα, ένα βιομηχανικό πάρκο ενταγμένο σε μια αναπτυσσόμενη παραγωγική συστάδα μπορεί να προσφέρει ισχυρότερες προοπτικές ζήτησης από μια περιοχή που προβάλλεται αποκλειστικά λόγω του χαμηλού κόστους γης.

Αυτό καθιστά αναγκαία τη στενότερη συνεργασία μεταξύ των οργανισμών προσέλκυσης επενδύσεων, των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων και των χρηματοδοτικών φορέων.