Το ESG βάζει νέους κανόνες στο real estate

Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα νέας έκθεσης που δημοσιεύθηκε στις 9 Μαρτίου 2026 από τον οργανισμό SIOR Europe σε συνεργασία με το University of the Built Environment.

Η έρευνα βασίζεται σε ερωτηματολόγια και συνεντεύξεις με μέλη της SIOR σε ολόκληρη την Ευρώπη — ανώτερα στελέχη και συμβούλους της αγοράς ακινήτων — και καταγράφει ένα κλίμα συγκρατημένης αισιοδοξίας. Παράλληλα όμως προειδοποιεί για τη δημιουργία ενός ολοένα και βαθύτερου χάσματος ανάμεσα στα ακίνητα υψηλής ποιότητας, τα οποία συμμορφώνονται με τα νέα πρότυπα βιωσιμότητας, και στο δευτερεύον απόθεμα κτιρίων που κινδυνεύει να μείνει πίσω.

Το ESG διαβατήριο για επενδύσεις και χρηματοδότηση

Σύμφωνα με τα ευρήματα της έκθεσης, τα κριτήρια ESG έχουν μετατραπεί από ένα απλό στοιχείο εταιρικής εικόνας σε πρακτικό κριτήριο που επηρεάζει άμεσα την πρόσβαση σε χρηματοδότηση, την προσέλκυση ενοικιαστών και τη βιωσιμότητα των επενδύσεων. Το ενδιαφέρον των επενδυτών και η διαθεσιμότητα κεφαλαίων συγκεντρώνονται πλέον σε μικρότερο αριθμό «μελλοντικά ανθεκτικών» κτιρίων, ενώ τα ακίνητα που δεν πληρούν τις απαιτήσεις αντιμετωπίζουν αυξανόμενο κίνδυνο απαξίωσης, ακόμη και όταν εξακολουθούν να αποφέρουν εισόδημα.

Σχεδόν οι μισοί συμμετέχοντες στην έρευνα (48%) δηλώνουν ότι ζητήματα ESG προκύπτουν συστηματικά στην καθημερινή τους εργασία, ενώ αντίστοιχο ποσοστό αναφέρει ότι οι πελάτες ζητούν ολοένα και συχνότερα λεπτομερή στοιχεία για τις περιβαλλοντικές επιδόσεις των ακινήτων που εξετάζουν.

Ωστόσο, η αγορά φαίνεται να στερείται ακόμη σαφών κατευθυντήριων γραμμών. Μόλις το 44% των επαγγελματιών θεωρεί ότι οι απαιτήσεις ESG είναι ξεκάθαρα καθορισμένες. Αντίθετα, το 37% τις χαρακτηρίζει ασαφείς, ενώ σχεδόν ένας στους πέντε δηλώνει ότι δεν υπάρχει καμία σαφήνεια.

Περιορισμένα «πράσινα» premiums

Παρά την αυξανόμενη σημασία της βιωσιμότητας, η οικονομική αξία της συμμόρφωσης με ESG δεν αποτυπώνεται ακόμη πλήρως στις τιμές των ακινήτων. Το 67% των συμμετεχόντων εκτιμά ότι το «premium» για κτίρια που πληρούν τα σχετικά πρότυπα παραμένει χαμηλότερο από 10% σε σχέση με συγκρίσιμα μη συμμορφούμενα ακίνητα.

Με άλλα λόγια, ενώ η συμμόρφωση θεωρείται απαραίτητη για τη χρηματοδότηση ή τη μίσθωση, η αγορά δεν έχει ακόμη αναπτύξει έναν σταθερό μηχανισμό αποτίμησης αυτής της αξίας.

Αυξανόμενος κίνδυνος εγκλωβισμένων ακινήτων

Η μελέτη επισημαίνει επίσης τον αυξανόμενο κίνδυνο δημιουργίας “εγκλωβισμένων” περιουσιακών στοιχείων» (stranded assets). Πρόκειται για κτίρια που αδυνατούν να αναβαθμιστούν ώστε να ανταποκριθούν στα υψηλότερα πρότυπα βιωσιμότητας και τα οποία ενδέχεται να καταστούν δύσκολα στη χρηματοδότηση, μίσθωση ή πώληση.

Σε ορισμένες αγορές, τα πρώτα σημάδια είναι ήδη εμφανή. Για παράδειγμα, σε χώρους με χαμηλές ενεργειακές επιδόσεις, οι ενοικιαστές αντιμετωπίζουν περιορισμούς στη δυνατότητα μεταβίβασης ή υπεκμίσθωσης των συμβολαίων τους λόγω κανονιστικών απαιτήσεων.

Παράλληλα, οι επαγγελματίες του κλάδου επισημαίνουν ότι η μεγαλύτερη αντίσταση στην υιοθέτηση ESG προέρχεται από τους ιδιοκτήτες ακινήτων (37% των απαντήσεων), ενώ ακολουθούν οι χρήστες των χώρων (19%). Η βασική αιτία φαίνεται να είναι η ασυμφωνία κινήτρων: οι ιδιοκτήτες συχνά θεωρούν τις επενδύσεις βιωσιμότητας μη ανακτήσιμο κόστος, ενώ οι ενοικιαστές τις αντιμετωπίζουν ως επιπλέον λειτουργικό βάρος.

Η τεχνητή νοημοσύνη δημιουργεί νέο χάσμα

Η έκθεση εξετάζει επίσης την ενσωμάτωση της τεχνητής νοημοσύνης στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων. Η υιοθέτηση παραμένει άνιση, με ορισμένες αγορές — όπως το London — να βρίσκονται πιο μπροστά, ενώ σε πολλές χώρες της Δυτικής και Νότιας Ευρώπης η προσέγγιση παραμένει επιφυλακτική.

Μεταξύ των βασικών ανησυχιών που εκφράζουν οι επαγγελματίες είναι ο κίνδυνος απώλειας αξιοπιστίας, καθώς οι πελάτες ενδέχεται να αναγνωρίζουν εύκολα υλικό που έχει παραχθεί πρόχειρα από συστήματα τεχνητής νοημοσύνης και να αμφισβητούν την επαγγελματική κρίση πίσω από αυτό. Επιπλέον, εγείρονται ζητήματα διακυβέρνησης δεδομένων και υπερβολικής εξάρτησης των νεότερων στελεχών από αυτοματοποιημένα εργαλεία.

«Επαναφορά ποιότητας» στην αγορά

Συνολικά, η έκθεση καταλήγει ότι η ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια περίοδο «επαναφοράς ποιότητας». Στο νέο αυτό περιβάλλον, η απόδοση των ακινήτων θα εξαρτάται όλο και περισσότερο από τη συμμόρφωση με ESG, τη διαφάνεια στα δεδομένα και την επαγγελματική εξειδίκευση.

Οι προοπτικές για τους επιμέρους τομείς παραμένουν μικτές. Στην αγορά γραφείων, το 50% των ερωτηθέντων αναμένει αύξηση των ενοικίων μέσα στους επόμενους δώδεκα μήνες, ενώ σχεδόν οι μισοί εκτιμούν ότι τα ποσοστά κενών χώρων θα μειωθούν. Η αγορά βιομηχανικών και logistics ακινήτων διατηρεί θετική δυναμική, αν και πιέζεται από μικρότερες διάρκειες μισθώσεων, αυξανόμενο κόστος κατασκευής και περιορισμούς στα ενεργειακά δίκτυα σε ορισμένες περιοχές.

Παρά τις προκλήσεις, το μήνυμα της έρευνας είναι σαφές: η βιωσιμότητα και η τεχνολογική προσαρμογή θα καθορίσουν ποια ακίνητα και ποιοι επενδυτές θα παραμείνουν ανταγωνιστικοί στη νέα εποχή της ευρωπαϊκής αγοράς real estate