Οπως αναφέρεται σε σχετικό δημοσίευμα του cnbc η τάση αυτή αναδεικνύεται ως κρίσιμος παράγοντας στην ευρύτερη συζήτηση για την προσβασιμότητα στην ιδιοκατοίκηση.
Το 2022, όταν τα επιτόκια υποθηκών είχαν βρεθεί σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, μόλις το 10% των ιδιοκτητών είχε στεγαστικό δάνειο 30ετούς διάρκειας με επιτόκιο άνω του 5%. Τέσσερα χρόνια μετά, το ποσοστό αυτό ξεπερνά πλέον το 30%, σύμφωνα με στοιχεία της ICE Mortgage Technology, ενώ περίπου το 20% των δανειοληπτών έχουν επιτόκιο άνω του 6%.
Η αύξηση αυτή έχει επηρεάσει τις πωλήσεις κατοικιών, οι οποίες παραμένουν υποτονικές τα τελευταία χρόνια. Σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Μεσιτών (NAR), οι πωλήσεις κατοικιών το 2024 διαμορφώθηκαν στις 4,06 εκατ. μονάδες, επίπεδο ιστορικά χαμηλό, ουσιαστικά αμετάβλητο σε σχέση με το 2023, μετά το ρεκόρ των 6,12 εκατ. πωλήσεων το 2022.
Η πρόσφατη άνοδος των πωλήσεων, σε συνδυασμό με αναχρηματοδοτήσεις που περιλαμβάνουν ανάληψη μετρητών, έχει αυξήσει το ποσοστό των δανειοληπτών με υψηλότερα επιτόκια. Παράλληλα, η κυβέρνηση Τραμπ έχει θέσει ως βασικό στόχο τη μείωση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων ως μέσο βελτίωσης της προσβασιμότητας στην κατοικία.
Πρόσφατα ο πρόεδρος ανακοίνωσε σχέδιο για την αγορά άνω των 200 δισ. δολαρίων σε ομόλογα ενυπόθηκων δανείων (MBS) από τις Fannie Mae και Freddie Mac. Η επίδραση της κίνησης αυτής στις επιτόκια εξακολουθεί να συζητείται, ωστόσο μόνο η ανακοίνωση οδήγησε ήδη σε μικρή μείωση των επιτοκίων. Εκτιμήσεις της αγοράς αναφέρουν ότι οι αγορές αυτές θα μπορούσαν να μειώσουν το επιτόκιο 30ετούς σταθερού δανείου κατά περίπου 0,125 ποσοστιαίες μονάδες, φέρνοντάς το κοντά στο 6%.
Εάν το μέσο επιτόκιο 30ετούς σταθερού δανείου πέσει στο 6%, περίπου 5,5 εκατ. ιδιοκτήτες θα μπορούσαν να επωφεληθούν από αναχρηματοδότηση, εξοικονομώντας τουλάχιστον 0,75 ποσοστιαίες μονάδες στο επιτόκιο – ποσό που καθιστά τα έξοδα αναχρηματοδότησης οικονομικά βιώσιμα, σύμφωνα με την ICE Mortgage Technology. Εάν το επιτόκιο υποχωρήσει στο 5,88%, ο αριθμός αυτός αυξάνεται σε 6,5 εκατ. ιδιοκτήτες.
Ο Andy Walden, επικεφαλής έρευνας της ICE Mortgage Technology, επισημαίνει ότι το πιο δημοφιλές επιτόκιο αγοράς κατοικίας τα τελευταία 3,5 χρόνια κυμαίνεται μεταξύ 6,875% και 6,99%. Οι υποψήφιοι αγοραστές προσπάθησαν να «κατεβάσουν» τα επιτόκια στην περιοχή του υψηλού 6%, ενώ η τρέχουσα μείωση κατά 15 μονάδες βάσης από την ανακοίνωση για τις αγορές MBS δημιουργεί πρόσθετο κίνητρο για αναχρηματοδοτήσεις.
Στην πράξη, οι αιτήσεις για αναχρηματοδότηση είναι σήμερα περίπου 120% υψηλότερες σε σχέση με πριν από ένα χρόνο, σύμφωνα με τη Mortgage Bankers Association.
Όσον αφορά τις πωλήσεις κατοικιών, τα τελευταία τέσσερα χρόνια κυριάρχησε το φαινόμενο «rate lock-in», καθώς οι ιδιοκτήτες δεν επιθυμούσαν να εγκαταλείψουν τα χαμηλά επιτόκια που είχαν εξασφαλίσει. Σύμφωνα με την ICE Mortgage Technology, εισερχόμενοι στο 2025 υπήρχαν περίπου 39 εκατ. ιδιοκτήτες με επιτόκιο κάτω του 5% και 12 εκατ. με επιτόκιο κάτω του 3%. Ωστόσο, μόνο το 6% αυτών εγκατέλειψε το χαμηλό επιτόκιο είτε μέσω αναχρηματοδότησης είτε μέσω πώλησης, ενώ το 95% το διατήρησε.
Για τους νέους αγοραστές, μια πτώση 15 μονάδων βάσης στο 30ετές σταθερό επιτόκιο μεταφράζεται σε εξοικονόμηση περίπου 35 δολαρίων το μήνα για ένα μέσο ακίνητο, ή σε δυνατότητα αγοράς κατοικίας μεγαλύτερης κατά 1,5%. Όπως σημειώνει ο Walden, η μείωση αυτή είναι θετική, αλλά όχι αρκετά μεγάλη ώστε να αλλάξει ριζικά την εικόνα της αγοράς.