Η ΕΕ ανοίγει τον δρόμο για περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η πρωτοβουλία έρχεται καθώς η στεγαστική κρίση έχει εξελιχθεί σε ένα από τα σημαντικότερα κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Σύμφωνα με την Επιτροπή, η οικονομικά προσιτή κατοικία αποτελεί άμεσο και επείγον πρόβλημα για το 51% των Ευρωπαίων που ζουν σε πόλεις. Παράλληλα, η Κομισιόν επισημαίνει ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια και είναι ιδιαίτερα συγκεντρωμένες σε περιοχές όπου ήδη καταγράφονται έντονες στεγαστικές πιέσεις.

Η νέα πρωτοβουλία δεν καταργεί την αρμοδιότητα των κρατών, των περιφερειών και των δήμων στη στεγαστική πολιτική. Αντίθετα, επιχειρεί να διαμορφώσει ένα κοινό ευρωπαϊκό πλαίσιο ώστε οι τοπικές αρχές να μπορούν να παρεμβαίνουν με μεγαλύτερη ασφάλεια δικαίου, χωρίς οι περιορισμοί που επιβάλλουν να προσκρούουν στους κανόνες της ενιαίας αγοράς.

Σχεδόν διπλασιάστηκαν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή υπογραμμίζει τη μεγάλη ανάπτυξη του κλάδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Μεταξύ 2018 και 2024, η δραστηριότητα στις τέσσερις μεγαλύτερες πλατφόρμες αυξήθηκε κατά 93%, ενώ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις συγκεντρώνονται δυσανάλογα σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς και μεγάλα αστικά κέντρα.

Η Κομισιόν θεωρεί ότι σε περιοχές με έντονη στεγαστική πίεση η μετατροπή κατοικιών από μακροχρόνια σε βραχυχρόνια χρήση μπορεί να περιορίσει το διαθέσιμο απόθεμα για τους μόνιμους κατοίκους και να ασκήσει πρόσθετη πίεση στα ενοίκια.

Χαρακτηριστικά παραδείγματα που χρησιμοποιεί η Επιτροπή είναι η Μαδρίτη, όπου στο κέντρο της πόλης αντιστοιχούν περίπου 40 βραχυχρόνιες μισθώσεις ανά 100 κατοικίες που διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση, καθώς και το Ζάγκρεμπ, όπου περισσότερο από το 19% των κατοικιών παραμένει ακατοίκητο.

Η προσέγγιση της Επιτροπής, πάντως, δεν είναι μια γενικευμένη απαγόρευση του Airbnb. Το ζητούμενο είναι να επιτραπεί στις αρχές να παρεμβαίνουν εκεί όπου τεκμηριώνεται ότι η συγκεκριμένη δραστηριότητα επιβαρύνει ουσιαστικά την τοπική αγορά κατοικίας.

Οι «περιοχές υπό στεγαστική πίεση»

Κεντρικός μηχανισμός του νέου πλαισίου είναι ο προσδιορισμός των λεγόμενων «περιοχών υπό στεγαστική πίεση» (areas under housing stress).

Η Επιτροπή προωθεί κοινή ευρωπαϊκή μεθοδολογία, με την οποία θα μπορούν να αξιολογούνται οι τοπικές συνθήκες στην αγορά κατοικίας. Μεταξύ των παραμέτρων θα περιλαμβάνεται η σχέση μεταξύ τιμών κατοικιών και εισοδημάτων, αλλά και άλλοι δείκτες που αποτυπώνουν τη διαθεσιμότητα και την οικονομική προσιτότητα της κατοικίας.

Σε αυτές τις περιοχές οι αρμόδιες αρχές θα μπορούν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να λαμβάνουν μέτρα για τον περιορισμό της χρήσης κατοικιών για σκοπούς διαφορετικούς από την κύρια κατοικία.

Στο στόχαστρο μπορούν να βρεθούν όχι μόνο οι βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις, αλλά και η παρατεταμένη κενότητα κατοικιών και η χρήση δεύτερων κατοικιών, εφόσον συνδέονται με τις τοπικές στεγαστικές πιέσεις.

Η λογική της Επιτροπής είναι ότι τα μέτρα πρέπει να είναι στοχευμένα, αναγκαία και αναλογικά και να τεκμηριώνεται η συμβολή τους στην αντιμετώπιση του προβλήματος.

Τρία χρόνια θα πρέπει να αποδεικνύεται η επίπτωση του Airbnb

Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στις προϋποθέσεις που θα πρέπει να πληρούν οι αρχές πριν επιβάλουν περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Σύμφωνα με την πρόταση, θα πρέπει να αποδεικνύεται ότι η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει προκαλέσει σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στη διαθεσιμότητα ή την οικονομική προσιτότητα της κατοικίας για τουλάχιστον τρία χρόνια.

Παράλληλα, οι αρχές θα πρέπει να τεκμηριώνουν ότι ο ίδιος στόχος δεν μπορεί να επιτευχθεί με λιγότερο περιοριστικά μέτρα. Πρόκειται για μία σημαντική δικλίδα, καθώς η Επιτροπή επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην προστασία της κατοικίας και στη λειτουργία της ενιαίας αγοράς και του τουρισμού.

Σύνδεση με τους νέους κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις

Το νέο πλαίσιο έρχεται να «κουμπώσει» με τον ευρωπαϊκό Κανονισμό για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ο οποίος εφαρμόζεται από 20 Μαΐου 2026.

Ο Κανονισμός εισάγει κοινό ευρωπαϊκό πλαίσιο για τη συλλογή και ανταλλαγή δεδομένων από οικοδεσπότες και ψηφιακές πλατφόρμες, με στόχο μεγαλύτερη διαφάνεια στην αγορά και καλύτερη δυνατότητα των δημόσιων αρχών να σχεδιάζουν πολιτικές.

Στο πλαίσιο του Affordable Housing Act, οι τοπικές αρχές θα πρέπει να εφαρμόζουν και να επιβάλλουν τους σχετικούς ευρωπαϊκούς κανόνες, συμπεριλαμβανομένων των απαιτήσεων καταχώρισης και της αφαίρεσης ή απενεργοποίησης αγγελιών που δεν συμμορφώνονται με το ισχύον πλαίσιο.

Έτσι, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή επιχειρεί να δημιουργήσει ένα μοντέλο στο οποίο δεδομένα, καταχώριση και τοπικές στεγαστικές ανάγκες θα συνδέονται μεταξύ τους.

Τι σημαίνει για τις πόλεις

Η πρωτοβουλία αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τις ευρωπαϊκές πόλεις που τα τελευταία χρόνια έχουν ήδη επιχειρήσει να περιορίσουν τη δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Μέχρι σήμερα, αρκετές από αυτές τις παρεμβάσεις έχουν οδηγήσει σε νομικές αντιπαραθέσεις σχετικά με τη συμβατότητά τους με το ευρωπαϊκό δίκαιο. Η Επιτροπή επιχειρεί τώρα να μειώσει αυτή την αβεβαιότητα, θέτοντας κοινά κριτήρια και προϋποθέσεις.

Οι δήμοι και οι περιφέρειες θα διατηρήσουν την ευχέρεια να αποφασίζουν εάν θα παρέμβουν και με ποιον τρόπο, αλλά θα πρέπει να στηρίζουν τις αποφάσεις τους σε τεκμηριωμένα δεδομένα και να τηρούν την αρχή της αναλογικότητας.

Η Επιτροπή είχε ήδη εντάξει την αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές υπό στεγαστική πίεση στον Ευρωπαϊκό Σχεδιασμό για την Οικονομικά Προσιτή Στέγαση, με το Affordable Housing Act να αποτελεί το βασικό νομοθετικό εργαλείο της συγκεκριμένης δράσης.

«Η στέγαση δεν είναι μόνο εμπόρευμα»

Παρουσιάζοντας την πρωτοβουλία, η πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Επιτροπής Ούρσουλα φον ντερ Λάιεν υπογράμμισε την ανάγκη αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης, ιδιαίτερα για εργαζόμενους σε βασικές υπηρεσίες και φοιτητές που αδυνατούν να κατοικήσουν στις περιοχές όπου εργάζονται ή σπουδάζουν.

Από την πλευρά του, ο επίτροπος Ενέργειας και Στέγασης Νταν Γιόργκενσεν χαρακτήρισε την κατάσταση «στεγαστική κρίση» και ανέδειξε τη βραχυχρόνια μίσθωση ως έναν από τους παράγοντες που απαιτούν άμεση αντιμετώπιση.

Η εκτελεστική αντιπρόεδρος της Επιτροπής Τερέσα Ριμπέρα τόνισε ότι όταν η αγορά δεν μπορεί να εξασφαλίσει ένα τόσο θεμελιώδες αγαθό όπως η οικονομικά προσιτή κατοικία, οι δημόσιες αρχές έχουν ευθύνη να δράσουν.

Το μεγάλο στοίχημα για την Ελλάδα

Για την Ελλάδα, η ευρωπαϊκή πρωτοβουλία αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον, δεδομένης της μεγάλης ανάπτυξης της βραχυχρόνιας μίσθωσης τα τελευταία χρόνια, κυρίως σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.

Το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο δεν σημαίνει αυτόματα νέες απαγορεύσεις στην ελληνική αγορά. Δημιουργεί, όμως, ένα πιο σαφές θεσμικό περιβάλλον μέσα στο οποίο οι ελληνικές αρχές θα μπορούν να εξετάζουν περιορισμούς σε συγκεκριμένες περιοχές, εφόσον αποδεικνύεται ότι υπάρχει πραγματική στεγαστική πίεση.

Η κρίσιμη παράμετρος θα είναι πλέον τα δεδομένα ανά περιοχή: τιμές κατοικιών, εισοδήματα, ενοίκια, διαθεσιμότητα κατοικιών, ποσοστό κενών ακινήτων και έκταση της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Με άλλα λόγια, η Ευρώπη μετακινείται από μια γενική συζήτηση για το Airbnb σε ένα πιο στοχευμένο μοντέλο: εκεί όπου η βραχυχρόνια μίσθωση αποδεικνύεται ότι στερεί κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά και εντείνει τη στεγαστική κρίση, οι τοπικές αρχές αποκτούν ισχυρότερο νομικό έρεισμα για να παρέμβουν.

Η τελική εφαρμογή, ωστόσο, θα συνεχίσει να εξαρτάται από τις εθνικές και τοπικές αρχές, καθώς η στεγαστική πολιτική παραμένει κατά βάση αρμοδιότητα των κρατών-μελών. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή επιδιώκει να λειτουργήσει περισσότερο ως θεσμικός «εγγυητής» της δυνατότητας παρέμβασης και λιγότερο ως κεντρικός ρυθμιστής της αγοράς κατοικίας.