Ανοδική πίεση στις τιμές των ποιοτικών νεόδμητων ακινήτων

Όπως επισημαίνει η διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty, Κορίνα Σαΐα, τα τελευταία στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι οι τιμές των νεόδμητων πολυτελών κατοικιών έχουν καταγράψει σωρευτική άνοδο την τελευταία διετία, υπερβαίνοντας σημαντικά τη συνολική πορεία της αγοράς κατοικίας. Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται τόσο στην αύξηση του κατασκευαστικού κόστους όσο και στη σαφή μετατόπιση της ζήτησης προς ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών, υψηλής ενεργειακής απόδοσης και αναβαθμισμένων υπηρεσιών διαβίωσης.

Καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση των τιμών διαδραματίζει πλέον η περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι νέες οικοδομικές άδειες παραμένουν χαμηλότερες σε σχέση με τη ζήτηση, με την Αττική να καταγράφει μείωση περίπου 23,4% στο οκτάμηνο Ιανουαρίου – Αυγούστου 2025, καθώς εκδόθηκαν 7.053 άδειες έναντι 9.210 την αντίστοιχη περίοδο του 2024. «Η εξέλιξη αυτή περιορίζει το εύρος επιλογών για τους αγοραστές και διατηρεί την ανοδική πίεση στις τιμές των ποιοτικών νεόδμητων ακινήτων», σημειώνει η κ. Σαΐα.

Χαμηλότερα τα υφιστάμενα πολυτελή ακίνητα

Την ίδια στιγμή, τα υφιστάμενα πολυτελή ακίνητα εξακολουθούν να προσφέρονται σε αισθητά χαμηλότερες τιμές, με τη διαφορά σε σχέση με τα νεόδμητα να ξεπερνά συχνά το 20%. Ενδεικτικά, σε περιοχές όπως η Βούλα, υφιστάμενες κατοικίες διατίθενται συνήθως μεταξύ 6.000 και 8.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν τα νέα έργα στην ίδια αγορά ξεπερνούν τα 10.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Ωστόσο, σύμφωνα με την ίδια, η επενδυτική σύγκριση δεν μπορεί να περιορίζεται στην τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο. Η απόκτηση παλαιότερου πολυτελούς ακινήτου συνεπάγεται συχνά εκτεταμένες ανακαινίσεις υψηλών προδιαγραφών, το κόστος των οποίων στην ελληνική αγορά υπερβαίνει πλέον τα 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ απαιτείται συνήθως και πρόσθετο αποθεματικό της τάξης του 15%-20% για απρόβλεπτες παρεμβάσεις. Σε αρκετές περιπτώσεις, το συνολικό κόστος προσεγγίζει εκείνο ενός νεόδμητου ακινήτου, με αυξημένο παράλληλα κατασκευαστικό και χρονικό ρίσκο.

Παρά ταύτα, τα υφιστάμενα πολυτελή ακίνητα διατηρούν ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον όταν συνδυάζουν προνομιακή τοποθεσία, αρχιτεκτονική ταυτότητα και περιορισμένη δυνατότητα ανάπτυξης νέων έργων. Σε περιοχές όπως το Ψυχικό και η Φιλοθέη, η αξία καθορίζεται συχνά από χαρακτηριστικά που δύσκολα αναπαράγονται σήμερα, όπως μεγάλα οικόπεδα και χαμηλή οικιστική πυκνότητα.

Αυξημένη βαρύτητα αποκτούν τα νεόδμητα

Από την άλλη πλευρά, τα νεόδμητα έργα αποκτούν αυξανόμενη βαρύτητα ενόψει του 2026. Η υψηλή ενεργειακή απόδοση μειώνει σημαντικά τα λειτουργικά έξοδα, ενώ η απαλλαγή από ΦΠΑ 24% επηρεάζει ουσιαστικά το τελικό κόστος απόκτησης. Παράλληλα, οι εγγυήσεις κατασκευής και τα τμηματικά πλάνα πληρωμών που συνδέονται με την πρόοδο των έργων περιορίζουν την αρχική κεφαλαιακή επιβάρυνση για τον αγοραστή.

Όπως καταλήγει η κ. Σαΐα, οι επενδυτές πλέον αξιολογούν ολοκληρωμένα σενάρια τοποθέτησης, λαμβάνοντας υπόψη το συνολικό κόστος εισόδου, τα λειτουργικά έξοδα, το επίπεδο ρίσκου, τον χρονικό ορίζοντα και τις προοπτικές υπεραξίας. Σε μια αγορά αυξημένων αποτιμήσεων, η σωστή επιλογή δεν εξαρτάται αποκλειστικά από το αν ένα ακίνητο είναι νεόδμητο ή υφιστάμενο, αλλά από τη συνολική οικονομική ανάλυση και τη στρατηγική τοποθέτηση στην εκάστοτε μικροαγορά.