Νέα διαδικασία για τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Η βασικότερη αλλαγή είναι ότι καθιστά την κτηματολογική διαμεσολάβηση υποχρεωτική, με έναρξη ισχύος τη 16η Σεπτεμβρίου 2026.

Συγκεκριμένα το άρθρο 61 προβλέπει:

Υποχρεωτική Διαμεσολάβηση (Προαπαιτούμενο Δίκης)

Πριν από τη συζήτηση της σχετικής αγωγής στο δικαστήριο, ο ενάγων οφείλει επί ποινή απαραδέκτου να καλέσει τους εναγόμενους σε Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία (ΥΑΣ) διαμεσολάβησης. Η διαδικασία διεξάγεται ενώπιον διαπιστευμένου νομικού του «κτηματολογικού διαμεσολαβητή» που επιλέγεται από ειδικό μητρώο, το οποίο καταρτίζεται και τηρείται σε ηλεκτρονική μορφή από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης.

Ο επισπεύδων οφείλει να καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο το φύλλο βασικών στοιχείων, υπογεγραμμένο από τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή, καταβάλλοντας το προβλεπόμενο πάγιο τέλος. Η καταχώριση πρέπει να ολοκληρώνεται το αργότερο την επόμενη εργάσιμη ημέρα από την υποβολή της αίτησης. Στη συνέχεια, η πρόσκληση στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο αφού περάσουν τουλάχιστον 30 ημέρες από την καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο. Η παράβαση της συγκεκριμένης προθεσμίας συνεπάγεται ακυρότητα του πρακτικού διαμεσολάβησης.

Το Ελληνικό Δημόσιο υποχρεούται να συμμετέχει (μέσω του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους ή έμμισθων δικηγόρων), ακόμη και με τηλεδιάσκεψη. Αν οι δημόσιες υπηρεσίες δεν στείλουν εγκαίρως στοιχεία, τεκμαίρεται ότι το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα.

Για να προχωρήσει η διαδικασία, ο ιδιοκτήτης (νομέας) πρέπει να αποδείξει 20ετή συνεχή νομή προσκομίζοντας υποχρεωτικά:

• Έντυπο Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία τουλάχιστον δέκα ετών πριν από την προσφυγή στη διαδικασία διαμεσολάβησης
• Τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων, με ρητή αναφορά στη 20ετή νομή, το εμβαδό, τη θέση και τα όρια του ακινήτου.
• Τουλάχιστον δύο δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα που να πιστοποιούν τις πράξεις νομής από τα παρακάτω:
α) αποδείξεων παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας και ύδρευσης στο όνομα του φερόμενου ως ενάγοντος,
β) μισθωτηρίων συμβολαίων στα οποία ο τελευταίος εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεων είσπραξης μισθωμάτων,
γ) δηλώσεων ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών,
δ) οικοδομικής άδειας,
ε) τοπογραφικών διαγραμμάτων βεβαίας χρονολογίας, ιδίως ως προσαρτώμενων σε τίτλους ιδιοκτησίας, συμβολαιογραφικές πράξεις, οικοδομικές άδειες και
στ) ιδιωτικού συμφωνητικού πώλησης ή διανομής το οποίο να έχει συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι έτη πριν από την προσφυγή στη διαδικασία της διαμεσολάβησης και να φέρει βεβαία χρονολογία. 

Αφού ελέγξει ότι έχουν προσκομιστεί όλα τα απαιτούμενα στοιχεία, ο διαμεσολαβητής τα επισυνάπτει σε ενιαίο σώμα μαζί με το πρακτικό της διαμεσολάβησης και κάνει σχετική ρητή αναφορά στο πρακτικό.

Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να δημιουργηθεί ένα πιο τυποποιημένο και τεκμηριωμένο πλαίσιο για τις υποθέσεις χρησικτησίας, πριν αυτές οδηγηθούν στο δικαστήριο ή, όπου υπάρχει συμφωνία, πριν ολοκληρωθεί η διόρθωση της εγγραφής.

Υποχρεωτική συμμετοχή του Δημοσίου

Ιδιαίτερη σημασία έχει η νέα ρύθμιση για τη συμμετοχή του Ελληνικού Δημοσίου, καθώς και των ΟΤΑ και των Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου, όταν είναι διάδικοι.

Τα συγκεκριμένα πρόσωπα συμμετέχουν υποχρεωτικά στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία. Το Δημόσιο εκπροσωπείται από τον αρμόδιο λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, ενώ προβλέπεται και η δυνατότητα συμμετοχής μέσω τηλεδιάσκεψης.

Στις περιπτώσεις όπου εναγόμενο είναι το Δημόσιο, οι διάδικοι πρέπει να ενημερώνονται εγγράφως από τον διαμεσολαβητή τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από τη συνεδρία.

Μέχρι τη διεξαγωγή της συνεδρίας, οι αρμόδιες υπηρεσίες οφείλουν να αποστείλουν έγγραφο σχετικά με το εάν προβάλλονται ή όχι δικαιώματα του Δημοσίου επί του ακινήτου.

Η μη παροχή του εγγράφου δημιουργεί τεκμήριο περί μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου, ενώ η μη έγκαιρη αποστολή του προβλέπεται ότι αποτελεί ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα για τον αρμόδιο υπάλληλο.

Όταν το Δημόσιο δεν αντιλέγει

Εφόσον, κατά τη διαδικασία της διαμεσολάβησης, το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα επί του επίδικου ακινήτου, μπορεί να καταρτιστεί πρακτικό διαμεσολάβησης, με το οποίο το Δημόσιο δηλώνει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.

Το πρακτικό, μετά την κατάθεσή του στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου, καταχωρίζεται στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο και στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης η «έκτακτη χρησικτησία».

Πριν από την καταχώριση, ωστόσο, πρέπει να έχει υποβληθεί η προβλεπόμενη δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας συνυποβάλλεται με το πρακτικό.

Ποια ακίνητα εξαιρούνται

Η ειδική αυτή διαδικασία δεν εφαρμόζεται σε πράγματα που εμπίπτουν σε δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα.

Παράλληλα, για οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες με ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» προβλέπεται, κατά κανόνα, η διαδικασία της αίτησης αντί της αγωγής. Εξαίρεση υπάρχει όταν ο ενδιαφερόμενος επικαλείται ως τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία, οπότε εφαρμόζεται η διαδικασία που προβλέπει ο νόμος.

Στην πράξη, η νέα ρύθμιση σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι δεν θα μπορούν να κινηθούν δικαστικά χωρίς προηγούμενη ουσιαστική προετοιμασία του φακέλου τους.