ΜΙΔΑ: «Πράσινο φως» για διορθώσεις στο Ε9 χωρίς πρόστιμα και αναδρομικό ΕΝΦΙΑ

Οπως αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ σε σχετική ανακοίνωση με το άρθρο 128 του νόμου βελτιώνεται ουσιαστικά το θεσμικό πλαίσιο του υπό σύσταση Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.), δίνοντας στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να διορθώσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους χωρίς τον φόβο προστίμων και αναδρομικών φορολογικών επιβαρύνσεων. Η ρύθμιση θεωρείται κομβικής σημασίας για την επιτυχία του νέου ψηφιακού μητρώου, καθώς αίρει ένα από τα βασικότερα αντικίνητρα συμμετοχής των φορολογουμένων: τον κίνδυνο αναδρομικής επιβολής ΕΝΦΙΑ για διαφορές στις επιφάνειες των ακινήτων.

Οι δύο βασικοί κανόνες

Ο νέος νόμος διακρίνει δύο διαφορετικές περιπτώσεις.

Εφόσον η πραγματική επιφάνεια ενός ακινήτου είναι μεγαλύτερη από εκείνη που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια ή έχει μεταβληθεί η χρήση του ακινήτου, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να δηλώσει στο ΜΙΔΑ τα πραγματικά στοιχεία.

Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι η αυξητική αυτή διόρθωση μπορεί να γίνει χωρίς να απαιτείται Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή άλλη πρόσθετη διαδικασία. Αρκεί η δήλωση του πραγματικού εμβαδού, η οποία επέχει θέση υπεύθυνης δήλωσης.

Παράλληλα, ο νόμος προβλέπει ρητά ότι οι πρόσθετες επιφάνειες δεν θα οδηγήσουν σε αναδρομικές χρεώσεις ΕΝΦΙΑ ούτε σε πρόστιμα για προηγούμενα έτη. Ο φόρος που θα προκύψει από τη διαφορά θα υπολογιστεί μόνο από το φορολογικό έτος 2027 και μετά.

Η διάταξη αυτή εκτιμάται ότι θα ενθαρρύνει εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες να δηλώσουν τα πραγματικά στοιχεία των ακινήτων τους, βελτιώνοντας παράλληλα τη φορολογική βάση για τα επόμενα χρόνια.

Όταν η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη

Αντίθετα, όταν το πραγματικό εμβαδόν είναι μικρότερο από εκείνο που αναγράφεται στα επίσημα έγγραφα, ο ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να ζητήσει διόρθωση.

Στην περίπτωση αυτή όμως απαιτείται υποχρεωτικά Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ώστε η μείωση του εμβαδού να αποδεικνύεται επίσημα και να τεκμηριώνεται η αντίστοιχη μείωση του ΕΝΦΙΑ.

Και σε αυτή την περίπτωση η μεταβολή θα ισχύσει μόνο από το 2027 και εφεξής, χωρίς αναδρομική αναπροσαρμογή φόρων ή επιβολή κυρώσεων για προηγούμενα έτη.

Ο νόμος προβλέπει επίσης ότι οι δηλώσεις Ε9 και οι πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ που είχαν εκδοθεί μέχρι την έναρξη ισχύος της νέας διάταξης δεν θεωρούνται ανακριβείς, εφόσον η μικρότερη πραγματική επιφάνεια αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Οφέλη για ιδιοκτήτες και Δημόσιο

Σύμφωνα με την εκτίμηση της ΠΟΜΙΔΑ, η νέα ρύθμιση δημιουργεί συνθήκες αμοιβαίου οφέλους.

Από τη μία πλευρά, οι ιδιοκτήτες μπορούν να προχωρήσουν σε ορθή καταγραφή της περιουσίας τους χωρίς τον φόβο αναδρομικών επιβαρύνσεων. Από την άλλη, το Δημόσιο αναμένεται να αποκτήσει ακριβέστερη εικόνα της ακίνητης περιουσίας της χώρας και να ενισχύσει τα φορολογικά του έσοδα από το 2027 και μετά, καθώς περισσότερα ακίνητα θα δηλωθούν με τα πραγματικά τους στοιχεία.

Πρόστιμο 500 ευρώ προκαλεί αντιδράσεις

Στο ίδιο νομοθέτημα προβλέπεται και νέα υποχρέωση ενημέρωσης του ΜΙΔΑ για κάθε νέα μίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτου.

Η σχετική δήλωση θα πρέπει να υποβάλλεται μέχρι το τέλος του τρίτου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης.

Σε περίπτωση παράλειψης προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο 500 ευρώ, το οποίο θα εφαρμοστεί από την 1η Νοεμβρίου 2026, εκτός εάν μετατεθεί η ημερομηνία με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ.

Η ΠΟΜΙΔΑ χαρακτηρίζει το πρόστιμο υπερβολικό και δυσανάλογο, επισημαίνοντας ότι είναι πενταπλάσιο του σημερινού προστίμου των 100 ευρώ και ζητά την επανεξέτασή του.

Αίτημα για επαρκείς προθεσμίες

Η οργάνωση των ιδιοκτητών επισημαίνει ακόμη ότι η λειτουργία του ΜΙΔΑ αναμένεται να ξεκινήσει μέσα στη θερινή περίοδο, γεγονός που δυσχεραίνει την προετοιμασία ιδιοκτητών και λογιστών.

Για τον λόγο αυτό ζητεί από το Υπουργείο Οικονομικών και την ΑΑΔΕ να δοθούν επαρκείς προθεσμίες για την υποβολή των δηλώσεων, ενώ έχει ήδη προαναγγείλει τη διοργάνωση ενημερωτικού σεμιναρίου για τα μέλη της με τη συμμετοχή στελεχών της ΑΑΔΕ.

Το προηγούμενο με τα αδήλωτα τετραγωνικά

Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ βασίζεται στην εμπειρία της ρύθμισης για τα αδήλωτα τετραγωνικά στους δήμους, η οποία εφαρμόστηκε το διάστημα 2020-2022.

Τότε περισσότεροι από 2,6 εκατομμύρια ιδιοκτήτες δήλωσαν περίπου 60 εκατομμύρια αδήλωτα τετραγωνικά μέτρα κτισμάτων και οικοπέδων χωρίς αναδρομικές χρεώσεις δημοτικών τελών και ΤΑΠ.

Η επιτυχία εκείνης της πρωτοβουλίας θεωρείται ότι αποτέλεσε πρότυπο για τη νέα φιλοσοφία του ΜΙΔΑ: την παροχή κινήτρων στους φορολογουμένους ώστε να δηλώσουν οικειοθελώς τα πραγματικά στοιχεία της περιουσίας τους, αντί να αποθαρρύνονται από τον φόβο αναδρομικών επιβαρύνσεων.

Με τη νέα νομοθετική παρέμβαση, το Υπουργείο Οικονομικών επιχειρεί να δημιουργήσει τις προϋποθέσεις για την επιτυχή λειτουργία του ΜΙΔΑ, το οποίο φιλοδοξεί να αποτελέσει την πρώτη ολοκληρωμένη ψηφιακή βάση δεδομένων για το σύνολο της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας στη χώρα.