Σε φάση ωρίμανσης η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα

Σύμφωνα με ανάλυση της Savills, παρά το περιβάλλον υψηλών επιτοκίων, ο κλάδος επέδειξε αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα, με βασικό μοχλό τη διαρκή ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Πιο συγκεκριμένα, ο ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών στην Ελλάδα αναμένεται να διαμορφωθεί στο 7% το 2025, έναντι 9% το 2024, υποδηλώνοντας μια σταδιακή εξομάλυνση μετά τις έντονες αυξήσεις των προηγούμενων ετών. Παράλληλα, η ελληνική οικονομία εξακολουθεί να λειτουργεί υποστηρικτικά για την αγορά ακινήτων, με τον ρυθμό ανάπτυξης του ΑΕΠ να υπερβαίνει τον μέσο όρο της Ευρωζώνης και το καθεστώς επενδυτικής βαθμίδας να περιορίζει τις πιέσεις από το υψηλό κόστος δανεισμού.

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος επιβεβαιώνουν την ανοδική πορεία των τιμών. Με βάση τον δείκτη τιμών (2007=100), τα νεόδμητα ακίνητα στην Αθήνα έχουν πλέον ξεπεράσει τις 115 μονάδες, υπερβαίνοντας σημαντικά τα επίπεδα της κορύφωσης του 2008. Την ίδια στιγμή, ενισχυμένη δυναμική καταγράφεται και στα παλαιότερα ακίνητα, τα οποία παρουσιάζουν αυξανόμενο ενδιαφέρον από επενδυτές και αγοραστές.

Ειδικότερα, το 2025 η αύξηση τιμών στα νεόδμητα ακίνητα στην Αθήνα διαμορφώθηκε στο 5,3%, ενώ στα παλαιότερα ακίνητα έφτασε το 5,7%, καταγράφοντας ελαφρώς ισχυρότερη επίδοση. Ακόμη πιο έντονη είναι η τάση στη Θεσσαλονίκη, όπου η δευτερογενής αγορά κατέγραψε αύξηση 10,1%, έναντι 6% για τα νεόδμητα ακίνητα.

Η εξέλιξη αυτή αντανακλά μια σημαντική μετατόπιση στη συμπεριφορά της αγοράς, καθώς η άνοδος των τιμών στα νεόδμητα ακίνητα περιορίζει την προσιτότητα για ένα μέρος των αγοραστών. Ως αποτέλεσμα, επενδυτές και ιδιώτες στρέφονται όλο και περισσότερο προς το υφιστάμενο κτιριακό απόθεμα, το οποίο επωφελείται παράλληλα από προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης και από τη μειωμένη διαθεσιμότητα νέων οικοπέδων.

Την ίδια στιγμή, η κατασκευαστική δραστηριότητα στην Ελλάδα κατέγραψε κυκλική κορύφωση το 2024, με τον αριθμό νέων κατοικιών να φτάνει στα υψηλότερα επίπεδα από το 2011. Τα στοιχεία δείχνουν ότι ο κλάδος κατάφερε να απορροφήσει τις πιέσεις από το αυξημένο κόστος κατασκευής, με την Αττική να παρουσιάζει αύξηση περίπου 25% στη σχετική δραστηριότητα.

Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025, η έκδοση νέων οικοδομικών αδειών δείχνει σημάδια σταθεροποίησης, παραμένοντας ωστόσο σε επίπεδα που αποτελούν τα υψηλότερα της τελευταίας δεκαετίας. Ο δείκτης παραγωγής στις κατασκευές εξακολουθεί να κινείται πάνω από τα προ κρίσης επίπεδα, υπερβαίνοντας τις 150 μονάδες το πρώτο εξάμηνο του 2025.

Σε γεωγραφικό επίπεδο, τα Νότια Προάστια της Αθήνας και η Ανατολική Αττική εξακολουθούν να συγκεντρώνουν σημαντικό μέρος της αναπτυξιακής δραστηριότητας λόγω της υψηλής επενδυτικής τους αξίας. Ωστόσο, η περιορισμένη διαθεσιμότητα γης και το αυξημένο κόστος εισόδου οδηγούν σταδιακά τους developers σε αναζήτηση νέων ευκαιριών.

Στο πλαίσιο αυτό, το Κέντρο της Αθήνας και ο Πειραιάς αναδεικνύονται ως νέοι πόλοι ανάπτυξης. Η αναζωογόνηση του κέντρου τροφοδοτείται από έργα αστικής αναγέννησης και από τη ζήτηση για μικρά διαμερίσματα με υψηλή απόδοση, ενώ ο Πειραιάς ενισχύεται από τη βελτιωμένη συνδεσιμότητα και τις πιο ανταγωνιστικές αξίες γης.

Παράλληλα, η αγορά επηρεάζεται και από τις πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, οι οποίες οδήγησαν σε προσωρινή επιβράδυνση της έκδοσης νέων αδειών στις αρχές του 2025 και σε επαναξιολόγηση των στρατηγικών ανάπτυξης από πλευράς κατασκευαστικών εταιρειών.

Η Αθήνα έχει πλέον εδραιωθεί ως ανερχόμενος επενδυτικός προορισμός στον τομέα της κατοικίας, προσελκύοντας σταθερά διεθνή κεφάλαια. Οι αξίες των ακινήτων στην πρωτεύουσα υπερβαίνουν σε πολλές περιπτώσεις τον εθνικό μέσο όρο, αντανακλώντας τη στρατηγική θέση της πόλης στον παγκόσμιο επενδυτικό χάρτη.

Παρά την επιβράδυνση των ρυθμών ανόδου, η ιεραρχία των αξιών παραμένει σταθερή. Η παραλιακή ζώνη των Νοτίων Προαστίων εξακολουθεί να καταγράφει τις υψηλότερες τιμές λόγω της διεθνούς απήχησης της Αθηναϊκής Ριβιέρας, ενώ τα Βόρεια Προάστια διατηρούν την αξία τους χάρη στο φυσικό περιβάλλον και τη χαμηλή οικιστική πυκνότητα.

Την ίδια στιγμή, η αγορά ακινήτων αποτελεί βασικό μοχλό της ελληνικής οικονομίας, όπως αποτυπώνεται και στις επιδόσεις των άμεσων ξένων επενδύσεων. Το 2024 οι επενδύσεις σε ακίνητα κατέγραψαν αύξηση 29%, φτάνοντας τα 2,75 δισ. ευρώ και αντιπροσωπεύοντας περίπου το 40% των συνολικών εισροών άμεσων ξένων επενδύσεων στη χώρα.

Η δυναμική αυτή συνεχίστηκε και το 2025, με τις επενδύσεις στον κλάδο να διαμορφώνονται στα 1,47 δισ. ευρώ στο εννεάμηνο, επιβεβαιώνοντας τη συνεχιζόμενη ισχυρή ζήτηση για ελληνικά ακίνητα.

Σημαντικό ρόλο στη διατήρηση της επενδυτικής δραστηριότητας διαδραματίζει και το πρόγραμμα Golden Visa, το οποίο εξακολουθεί να προσελκύει σημαντικό ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές. Παρά την αυστηροποίηση των κριτηρίων, οι αιτήσεις κατά το πρώτο τετράμηνο του 2025 αυξήθηκαν κατά 31,9% σε ετήσια βάση.

Παράλληλα, μετασχηματίζεται και το προφίλ των επενδύσεων στην κατοικία, καθώς αυξάνεται η παρουσία θεσμικών επενδυτών. Εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, private equity funds και family offices στρέφονται όλο και περισσότερο σε εξειδικευμένες κατηγορίες ακινήτων, όπως φοιτητικές κατοικίες (PBSA) και έργα τύπου Built-to-Rent.

Στην κατηγορία των πολυτελών κατοικιών, έργα υψηλών προδιαγραφών – όπως οι πρώτες αναπτύξεις στο Ελληνικό – εξελίσσονται πλέον σε ώριμα επενδυτικά προϊόντα που προσφέρουν τόσο αποδόσεις όσο και προοπτικές κεφαλαιακής υπεραξίας.

Καθώς η αγορά εισέρχεται στο 2026, η έμφαση μετατοπίζεται όλο και περισσότερο στην αρχιτεκτονική ποιότητα και στη συμμόρφωση με τα πρότυπα ESG, με τους θεσμικούς επενδυτές να προσανατολίζονται σε έργα που συνδυάζουν υψηλές ενεργειακές προδιαγραφές και ισχυρή απορρόφηση σε ένα περιβάλλον περιορισμένης προσφοράς.