Τα 50 μέτρα και τα €6,5 δισ. που φιλοδοξούν να αλλάζουν την αγορά κατοικίας

Με προϋπολογισμό που υπερβαίνει τα 6,5 δισ. ευρώ, 50 διαφορετικά μέτρα και χρονικό ορίζοντα έως το 2035 τίθεται πλέον σε εφαρμογή η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική, μετά την οριστική έγκρισή της και τη δημοσίευσή της στο ΦΕΚ Β΄ 5200/17.08.2026.

Από τα 50 μέτρα, 14 είναι νέες παρεμβάσεις, δέκα χαρακτηρίζονται άμεσης προτεραιότητας και τέσσερις έχουν μακροπρόθεσμο χαρακτήρα. Παράλληλα, προβλέπεται η δημιουργία Ενιαίου Φορέα Στεγαστικής Πολιτικής και εξειδικευμένου Ταμείου – Θεματοφύλακα.

Το σχέδιο οργανώνεται γύρω από τρεις κύριους άξονες: αύξηση της προσφοράς κατοικιών, στεγαστική συνδρομή προς τα νοικοκυριά και δημιουργία σταθερού πλαισίου εφαρμογής και μακροχρόνιας βιωσιμότητας.

Περισσότερες κατοικίες στην αγορά

Ο πρώτος άξονας επιχειρεί να αντιμετωπίσει άμεσα το έλλειμμα προσφοράς. Κεντρικό εργαλείο αποτελεί η ανάπτυξη κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, τόσο μέσω δημόσιας περιουσίας όσο και μέσω συνεργασίας με τον ιδιωτικό τομέα.

Η Κοινωνική Αντιπαροχή προβλέπει την αξιοποίηση δημόσιας ακίνητης περιουσίας μέσω συμβάσεων με ιδιώτες αναδόχους. Ο ιδιώτης μπορεί να αναλάβει την ανέγερση νέων κατοικιών ή την ανακαίνιση και επισκευή υφιστάμενων κτιρίων. Μέρος των κατοικιών παραμένει στην αναθέτουσα αρχή και διατίθεται με κοινωνικό μίσθωμα, ενώ το υπόλοιπο αποτελεί το αντάλλαγμα του αναδόχου. Το ποσοστό των κατοικιών που παραμένει στο Δημόσιο και προορίζεται για κοινωνική μίσθωση δεν μπορεί να είναι μικρότερο από 30%.

Ήδη έχουν επιλεγεί για τον πρώτο διαγωνισμό κοινωνικής αντιπαροχής οκτώ δημόσια ακίνητα σε Παιανία, Λάρισα, Καλαμάτα και Πύργο, με στόχο περίπου 130 κατοικίες προσιτής στέγης.

Παράλληλα, προβλέπεται η αξιοποίηση ανενεργών στρατοπέδων. Για την πρώτη εφαρμογή έχει εξασφαλιστεί χρηματοδότηση 435 εκατ. ευρώ από το Κοινωνικό Κλιματικό Ταμείο. Το σχέδιο αφορά τέσσερα στρατόπεδα, μεταξύ άλλων στις Αχαρνές, στον Εύοσμο–Κορδελιό και στην Πάτρα, με στόχο την κατασκευή περίπου 2.350 κοινωνικών κατοικιών υψηλής ενεργειακής κατηγορίας, καθώς και ενός βρεφονηπιακού σταθμού ανά συγκρότημα.

Στην ίδια κατεύθυνση προβλέπεται ειδικό πρόγραμμα κοινωνικής μίσθωσης σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, μέσω ανακαίνισης αδρανών ιδιωτικών και δημόσιων κατοικιών. Μέχρι σήμερα έχουν ανακαινιστεί 50 διαμερίσματα, ενώ έχουν στεγαστεί οι πρώτοι από τους περίπου 125 εκτιμώμενους ωφελούμενους.

Νέος Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής

Κομβικό στοιχείο αποτελεί η δημιουργία ενός μόνιμου φορέα που θα συγκεντρώνει αρμοδιότητες οι οποίες σήμερα είναι κατανεμημένες σε διαφορετικά υπουργεία, δήμους και οργανισμούς.

Ο Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής θα παρακολουθεί την αγορά κατοικίας, θα αξιολογεί τα στεγαστικά προγράμματα, θα υποστηρίζει τον σχεδιασμό νέων παρεμβάσεων και θα συντονίζει τα διαφορετικά εργαλεία πολιτικής. Προβλέπεται επίσης να υποστηρίζει ψηφιακά εργαλεία και δείκτες παρακολούθησης της αγοράς.

Δίπλα του θα δημιουργηθεί Εξειδικευμένο Ταμείο – Θεματοφύλακας, στο οποίο θα συγκεντρώνονται χρηματοδοτικοί πόροι και ώριμα δημόσια ακίνητα. Τα έσοδα από μισθώσεις ή άλλες χρήσεις θα επιστρέφουν στη χρηματοδότηση, ανάπτυξη και συντήρηση του κοινωνικού στεγαστικού αποθέματος, δημιουργώντας έναν μηχανισμό ανακύκλωσης κεφαλαίων.

Νέοι πολεοδομικοί μηχανισμοί

Η Στρατηγική ανοίγει και τη συζήτηση για ειδικά πολεοδομικά κίνητρα σε περιοχές υψηλής στεγαστικής πίεσης.

Προβλέπεται η δυνατότητα θέσπισης μηχανισμών που μπορούν να περιλαμβάνουν αύξηση συντελεστή δόμησης ή επιτάχυνση των διαδικασιών ανακατασκευής και επανάχρησης ακινήτων, υπό την προϋπόθεση ότι μέρος της πρόσθετης επιφάνειας ή των παραγόμενων κατοικιών θα διατίθεται για κοινωνική ή προσιτή στέγαση.

Φρένο στη βραχυχρόνια μίσθωση

Ιδιαίτερο κεφάλαιο αφορά τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 η απαγόρευση νέων εγγραφών ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων, δηλαδή στις περιοχές όπου καταγράφεται υψηλή στεγαστική πίεση. Το μέτρο μπορεί να παραταθεί εκ νέου με υπουργική απόφαση.

Παράλληλα, διατηρείται η αυξημένη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, ενώ από το 2024 επιβάλλεται ΦΠΑ 13% και τέλος παρεπιδημούντων σε περιπτώσεις φυσικών ή νομικών προσώπων που εκμεταλλεύονται τρία ή περισσότερα ακίνητα.

Golden Visa: υψηλότερα όρια και κατοικίες πίσω στη μακροχρόνια αγορά

Η Στρατηγική ενσωματώνει και τις αλλαγές στη Golden Visa.

Το ελάχιστο ύψος επένδυσης έχει αυξηθεί από 500.000 σε 800.000 ευρώ για την Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Στην υπόλοιπη χώρα το αντίστοιχο όριο αυξήθηκε από 250.000 σε 400.000 ευρώ.

Προβλέπεται επίσης ότι για τις συγκεκριμένες κατηγορίες η επένδυση πρέπει να πραγματοποιείται σε ένα ακίνητο ελάχιστης επιφάνειας 120 τ.μ.

Αντίθετα, δημιουργείται ειδική κατηγορία Golden Visa για ακίνητα που μετατρέπονται από άλλη χρήση σε κατοικία. Στην περίπτωση αυτή η επένδυση συνδέεται με την επανένταξη κτιρίων στο στεγαστικό απόθεμα και με υποχρέωση μακροχρόνιας μίσθωσης για συγκεκριμένο διάστημα.

«Σπίτι μου ΙΙ»: έως 190.000 ευρώ δάνειο

Στο σκέλος της ιδιοκατοίκησης, κεντρικό εργαλείο παραμένει το «Σπίτι μου».

Με το «Σπίτι μου ΙΙ» ο προϋπολογισμός αυξήθηκε στα 2 δισ. ευρώ και προβλέπεται η χρηματοδότηση περίπου 20.000 νοικοκυριών. Οι δικαιούχοι διευρύνονται ηλικιακά από τα 25 έως τα 50 έτη, ενώ η αξία του ακινήτου μπορεί να φθάνει τις 250.000 ευρώ, η επιφάνεια τα 150 τ.μ. και η παλαιότητα έως τις 31 Δεκεμβρίου 2007. Το ανώτατο ποσό δανείου αυξάνεται στα 190.000 ευρώ και μπορεί να καλύψει έως το 90% της αξίας αγοράς.

Μέχρι την κατάρτιση της Στρατηγικής οι εγκρίσεις για το «Σπίτι μου ΙΙ» είχαν φθάσει τις 15.188, που αντιστοιχούσαν περίπου στο 95% του διαθέσιμου προϋπολογισμού.

Επιδόματα ενοικίου και φοιτητική στέγη

Παράλληλα με την αύξηση της προσφοράς, παραμένει ένα ισχυρό πλέγμα άμεσων ενισχύσεων.

Από τον Νοέμβριο του 2025 εφαρμόζεται η επιστροφή ενός ενοικίου ετησίως για ενοικιαστές κύριας ή φοιτητικής κατοικίας. Τα όρια της ενίσχυσης φθάνουν έως 800 ευρώ για κύρια κατοικία, με προσαύξηση ανά εξαρτώμενο παιδί, και έως 800 ευρώ για φοιτητική κατοικία. Η ετήσια δημοσιονομική επιβάρυνση του μέτρου υπολογίζεται σε περίπου 201,6 εκατ. ευρώ.

Το υφιστάμενο επίδομα στέγασης καλύπτει επίσης νοικοκυριά που μισθώνουν κύρια κατοικία. Η ενίσχυση κυμαίνεται από 70 έως 210 ευρώ τον μήνα, ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού, με προϋπολογισμό περίπου 300 εκατ. ευρώ για το 2026.

Για τους φοιτητές, το ετήσιο στεγαστικό επίδομα έχει αυξηθεί από 1.000 σε 1.500 ευρώ, στα 2.000 ευρώ σε περίπτωση συγκατοίκησης, ενώ για φοιτητές που σπουδάζουν εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης μπορεί να φθάσει τα 2.500 ευρώ με συγκατοίκηση.