Αλλάζει το χάρτη των ξένων αγοραστών ο νέος φόρος. Ποιοι μένουν, ποιοι φεύγουν

Ο φόρος θα αυξηθεί στο 15% από 3% σήμερα για φυσικά πρόσωπα που είναι πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Από το μέτρο εξαιρούνται, σύμφωνα με τις μέχρι σήμερα κυβερνητικές διευκρινίσεις, οι ομογενείς και οι επί μακρόν διαμένοντες, ενώ η αύξηση δεν αφορά νομικά πρόσωπα.

Η κυβέρνηση έχει ορίσει ως ημερομηνία εφαρμογής την 1η Ιουλίου 2027, δίνοντας στην αγορά σχεδόν δέκα μήνες προσαρμογής μετά την ανακοίνωση του μέτρου στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης. Η παρέμβαση αποτελεί μέρος της κυβερνητικής πολιτικής για τη στέγαση και έχει ως στόχο, σύμφωνα με το οικονομικό επιτελείο, να περιορίσει την πίεση που ασκεί η εξωτερική επενδυτική ζήτηση στην αγορά κατοικίας.

Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Επί του κύριου φόρου επιβάλλεται επιπλέον εισφορά 3% υπέρ δήμων και κοινοτήτων, με αποτέλεσμα την πραγματική συνολική επιβάρυνση στο 3,09%.

Με τον νέο συντελεστή, εφόσον διατηρηθεί η ίδια δημοτική επιβάρυνση, το συνολικό ποσοστό θα ανέλθει σε 15,45%.

Σε αγορά κατοικίας φορολογητέας αξίας 800.000 ευρώ, ο κύριος φόρος αυξάνεται από 24.000 ευρώ σε 120.000 ευρώ. Μαζί με τη δημοτική εισφορά, η επιβάρυνση αυξάνεται από 24.720 σε 123.600 ευρώ.

Η διαφορά των 98.880 ευρώ αλλάζει αισθητά το συνολικό κόστος κτήσης και, για όσους αγοράζουν με επενδυτικά κριτήρια, επηρεάζει αντίστοιχα την απόδοση επί του επενδεδυμένου κεφαλαίου.

«Πρόκειται για μια αλλαγή που η αγορά πολυτελών ακινήτων στην Αττική θα παρακολουθήσει στενά τους επόμενους μήνες, καθώς επηρεάζει άμεσα ένα σημαντικό κομμάτι της διεθνούς πελατειακής βάσης», σχολιάζει η Κορίνα Σαΐα, Διευθύνουσα Σύμβουλος της Premier Realty.

Αγορά €2 δισ. από το εξωτερικό

Το μέτρο έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η Ελλάδα εξακολουθεί να προσελκύει σημαντικές επενδύσεις από το εξωτερικό στην αγορά ακινήτων, παρά την υποχώρηση που καταγράφηκε το 2025. Οι εισροές ξένων κεφαλαίων για αγορά ακινήτων διαμορφώθηκαν σε περίπου 2,05 δισ. ευρώ το 2025, από το ιστορικό υψηλό των 2,75 δισ. ευρώ το 2024, καταγράφοντας πτώση περίπου 25%.

Η κάμψη ήταν εντονότερη στα κεφάλαια που προέρχονται από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, μετά και την αυστηροποίηση των όρων του προγράμματος Golden Visa. Περίπου 1,2 δισ. ευρώ από τις συνολικές επενδύσεις του 2025 αποδίδονται σε αγοραστές από τρίτες χώρες, σύμφωνα με στοιχεία που έχουν παρουσιαστεί από την αγορά με βάση τα δεδομένα της Τράπεζας της Ελλάδος.

Πρόκειται για το τμήμα της διεθνούς ζήτησης που βρίσκεται πλησιέστερα στο πεδίο εφαρμογής του νέου μέτρου, αν και δεν ταυτίζεται πλήρως με αυτό, καθώς ο νέος φόρος αφορά ειδικά φυσικά πρόσωπα που αγοράζουν κατοικία και προβλέπει εξαιρέσεις.

Πίεση στη ζώνη €250.000-€800.000

Η επίδραση δεν αναμένεται να είναι ίδια σε όλες τις κατηγορίες της αγοράς. Κατά την Premier Realty, μεγαλύτερη ευαισθησία ενδέχεται να εμφανιστεί στις κατοικίες αξίας μεταξύ 250.000 και 800.000 ευρώ, όπου η πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση μπορεί να μεταβάλει σημαντικά τους υπολογισμούς ενός επενδυτή.

Στα 400.000 ευρώ, για παράδειγμα, ο κύριος φόρος αυξάνεται από 12.000 σε 60.000 ευρώ. Στα 500.000 ευρώ, από 15.000 σε 75.000 ευρώ, ενώ στα 800.000 ευρώ η διαφορά φθάνει τις 96.000 ευρώ πριν από την εισφορά υπέρ δήμων.

«Η αύξηση του φόρου αυξάνει το κόστος εισόδου για μια συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών, αλλά δεν αναιρεί τα δομικά πλεονεκτήματα της Αθήνας: τη σχετική προσιτότητα, τη γεωγραφική θέση και το επίπεδο ασφάλειας που συνεχίζουν να προσελκύουν διεθνές κεφάλαιο», επισημαίνει η κυρία Σαΐα.

Η αγορά κατοικίας της Αττικής έχει καταγράψει σημαντική άνοδο τιμών τα τελευταία χρόνια, περιορίζοντας ήδη μέρος του πλεονεκτήματος κόστους που διέθετε έναντι άλλων ευρωπαϊκών προορισμών. Η πρόσθετη φορολογία αυξάνει περαιτέρω το κόστος για μία συγκεκριμένη ομάδα διεθνών αγοραστών.

Το παράθυρο των εταιρειών

Ένα από τα σημαντικότερα χαρακτηριστικά της κυβερνητικής εξαγγελίας είναι ότι ο αυξημένος συντελεστής αφορά φυσικά και όχι νομικά πρόσωπα.

Αυτό δημιουργεί ερωτήματα για το κατά πόσο μέρος της διεθνούς ζήτησης θα στραφεί σε εταιρικά σχήματα για την απόκτηση κατοικιών.Η αγορά μέσω εταιρείας συνεπάγεται διαφορετικό φορολογικό, λογιστικό και νομικό καθεστώς, ενώ το τελικό νομοσχέδιο θα δείξει εάν θα προβλεφθούν κανόνες για την αποτροπή σχημάτων που δημιουργούνται αποκλειστικά για την αποφυγή του αυξημένου φόρου.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι τέτοια μέτρα μπορούν να προκαλέσουν γρήγορες μεταβολές στη σύνθεση της ζήτησης.

Η Βρετανική Κολομβία επέβαλε το 2016 πρόσθετο φόρο 15% στις αγορές κατοικιών από ξένους στην ευρύτερη περιοχή του Βανκούβερ. Τα επίσημα στοιχεία έδειξαν απότομη πτώση της συμμετοχής των ξένων αγοραστών στις συναλλαγές αμέσως μετά την εφαρμογή του μέτρου.

Η σύγκριση, ωστόσο, έχει όρια, καθώς το καναδικό μέτρο είχε διαφορετική γεωγραφική κάλυψη και περιλάμβανε και εταιρείες υπό ξένο έλεγχο.

Στην Ισπανία, αντίστοιχα, η κυβέρνηση είχε προτείνει φορολογική επιβάρυνση έως 100% στις αγορές κατοικιών από μη κατοίκους εκτός ΕΕ. Η πρόταση όμως δεν έχει μέχρι σήμερα εξασφαλίσει την απαιτούμενη κοινοβουλευτική υποστήριξη.