ΗΠΑ: Νέοι κανόνες στα στεγαστικά δάνεια για αγορά διαμερίσματος

Οι δύο κρατικά υποστηριζόμενοι οργανισμοί, που αγοράζουν στεγαστικά δάνεια από τις τράπεζες και τα διοχετεύουν στη δευτερογενή αγορά, εφαρμόζουν από τις 3 Αυγούστου νέες πολιτικές για τα στεγαστικά δάνεια που αφορούν σε διαμερίσματα συγκροτημάτων.

Οι αλλαγές σημαίνουν ότι, σε αρκετές περιπτώσεις, οι τράπεζες δεν θα εξετάζουν μόνο την οικονομική κατάσταση και την πιστοληπτική ικανότητα του αγοραστή, αλλά θα πραγματοποιούν παράλληλα ενδελεχή έλεγχο του ίδιου του κτιρίου και της διαχείρισης της πολυκατοικίας.

Στο μικροσκόπιο θα μπαίνουν τα οικονομικά των ενώσεων ιδιοκτητών, το ύψος των αποθεματικών για μελλοντικές επισκευές, η ασφαλιστική κάλυψη, η συντήρηση του κτιρίου και τυχόν σοβαρά τεχνικά ή δομικά προβλήματα.

Φόβοι για καθυστερήσεις και απορρίψεις δανείων

Στόχος των νέων κανόνων είναι να εντοπίζονται νωρίτερα developers κατοικιών που αντιμετωπίζουν οικονομικά ή κατασκευαστικά προβλήματα και να περιοριστεί ο κίνδυνος οι ιδιοκτήτες να βρεθούν αντιμέτωποι με απρόβλεπτες έκτακτες εισφορές ή σημαντικές αυξήσεις στα κοινόχρηστα.

Ωστόσο, εκπρόσωποι του κλάδου των στεγαστικών δανείων εκτιμούν ότι οι αλλαγές μπορεί να οδηγήσουν σε μεγαλύτερους χρόνους έγκρισης των δανείων, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις ενδέχεται να προκαλέσουν ακόμη και απόρριψη αιτήσεων, εφόσον το κτίριο δεν πληροί τα νέα κριτήρια.

Ο Max Slyusarchuk, CEO της AD Mortgage, προειδοποίησε ότι η διαδικασία αγοράς ενός τέτοιου διαμερίσματος θα γίνει σημαντικά πιο δύσκολη, καθώς οι αυστηρότεροι έλεγχοι αναμένεται να οδηγήσουν σε περισσότερες περιπτώσεις αιτήσεων που δεν θα πληρούν τις προϋποθέσεις χρηματοδότησης.

Η εταιρεία του, μάλιστα, απέστειλε τον Ιούλιο επιστολή προς την Federal Housing Finance Agency (FHFA), η οποία εποπτεύει τη Fannie Mae και τη Freddie Mac, ζητώντας την τροποποίηση ή την αναβολή των νέων κανόνων.

Στο επίκεντρο η ασφάλεια των κτιρίων

Η αυστηροποίηση του πλαισίου συνδέεται σε μεγάλο βαθμό με την κατάρρευση του 12ώροφου συγκροτήματος Champlain Towers South στην Φλόριντα, τον Ιούνιο του 2021, με αποτέλεσμα να χάσουν τη ζωή τους 98 άνθρωποι.

Η τραγωδία ανέδειξε τους κινδύνους που μπορεί να δημιουργηθούν όταν σημαντικές επισκευές καθυστερούν, τα αποθεματικά των ενώσεων ιδιοκτητών είναι ανεπαρκή και τα προβλήματα συντήρησης δεν αντιμετωπίζονται εγκαίρως.

Μετά την κατάρρευση, η Πολιτεία της Φλόριντα προχώρησε σε μεταρρυθμίσεις, μεταξύ άλλων με την επιβολή ειδικών επιθεωρήσεων σε παλαιότερα κτίρια και την υποχρέωση αντιμετώπισης των δομικών προβλημάτων και επαρκούς χρηματοδότησης των αποθεματικών για μελλοντικές επισκευές.

Σε εθνικό επίπεδο, η Fannie Mae και η Freddie Mac είχαν ήδη αυστηροποιήσει τους κανόνες χρηματοδότησης τους μήνες μετά το δυστύχημα, αποκλείοντας από τη χρηματοδότηση κτίρια με σημαντικά προβλήματα συντήρησης, κρίσιμες επισκευές ή ορισμένες έκτακτες εισφορές.

Τα μέτρα που είχαν αρχικά εφαρμοστεί ως προσωρινά, σε μεγάλο βαθμό μονιμοποιήθηκαν το 2023.

Η αγορά των condo στις ΗΠΑ

Η αυστηροποίηση των κανόνων αφορά σε μια ιδιαίτερα σημαντική αγορά για τη στεγαστική πίστη των ΗΠΑ. Σύμφωνα με την National Association of Realtors, η διάμεση τιμή ενός condominium ή co-op διαμορφώθηκε τον Ιούνιο στα 380.000 δολάρια, αυξημένη κατά 1,6% σε ετήσια βάση, έναντι 446.400 δολαρίων για μια μονοκατοικία. Συνολικά, το 2023 υπήρχαν περίπου 8,6 εκατ. μονάδες condominium στις ΗΠΑ.

Η νέα πραγματικότητα δημιουργεί έτσι ένα επιπλέον επίπεδο ελέγχου για τους υποψήφιους αγοραστές: δεν αρκεί πλέον να διαθέτουν επαρκές εισόδημα, καλή πιστοληπτική εικόνα και την απαιτούμενη προκαταβολή. Θα πρέπει και το ίδιο το condo building να θεωρείται επαρκώς ασφαλές, οικονομικά υγιές και σωστά συντηρημένο ώστε το δάνειο να μπορεί να χρηματοδοτηθεί μέσω της δευτερογενούς αγοράς.

Η εξέλιξη αυτή αναμένεται να αυξήσει την πίεση στις ενώσεις ιδιοκτητών να διατηρούν επαρκή αποθεματικά, να πραγματοποιούν έγκαιρα τις αναγκαίες επισκευές και να διαθέτουν επαρκή ασφαλιστική κάλυψη. Παράλληλα, όμως, ενδέχεται να καταστήσει πιο σύνθετη και χρονοβόρα τη διαδικασία αγοράς condominium, ιδιαίτερα για παλαιότερα κτίρια ή συγκροτήματα που αντιμετωπίζουν προβλήματα συντήρησης ή ανεπαρκή χρηματοδότηση των μελλοντικών αναγκών τους.