Τα υψηλά επιτόκια ανατρέπουν την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων

Συμφωνίες που είχαν δρομολογηθεί μόλις πριν από λίγους μήνες επανεξετάζονται, αγοραστές ζητούν μειώσεις τιμημάτων, ενώ αρκετές επενδυτικές κινήσεις αναβάλλονται ή εγκαταλείπονται.

Η αναζωπύρωση των πληθωριστικών πιέσεων, εν μέσω της πολεμικής σύγκρουσης στη Μέση Ανατολή, σε συνδυασμό με την αύξηση του κόστους δανεισμού, ανατρέπει τις προσδοκίες για ενίσχυση της επενδυτικής δραστηριότητας μέσα στο 2026. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι οι νέες συνθήκες χρηματοδότησης καθιστούν δυσκολότερη τη διατήρηση των αποτιμήσεων στις οποίες είχαν συμφωνηθεί προηγούμενες συναλλαγές.

Ο Ρόναλντ Ντίκερμαν, πρόεδρος της επενδυτικής εταιρείας Madison International Realty, επισημαίνει στους Financial Times ότι η αύξηση των επιτοκίων δημιουργεί αναπόφευκτες πιέσεις στις αξίες των ακινήτων. Όπως εξηγεί, όταν οι αποδόσεις αυξάνονται κατά 85 μονάδες βάσης μέσα σε διάστημα λίγων μηνών, οι αγοραστές έχουν λόγο να επανεξετάσουν το τίμημα που είχαν συμφωνήσει να καταβάλουν.

Άνοδος αποδόσεων και αυξημένο κόστος χρηματοδότησης

Η αγορά ακινήτων είναι ιδιαίτερα ευαίσθητη στις μεταβολές των μακροπρόθεσμων επιτοκίων, καθώς μεγάλο μέρος των επενδύσεων και των αναπτύξεων χρηματοδοτείται με δανειακά κεφάλαια. Η αύξηση του κόστους χρηματοδότησης επιβαρύνει τις αποδόσεις των επενδύσεων και επηρεάζει αρνητικά τις αποτιμήσεις, εντείνοντας την απόσταση μεταξύ των τιμημάτων που ζητούν οι πωλητές και εκείνων που είναι διατεθειμένοι να προσφέρουν οι αγοραστές.

Οι αποδόσεις των κρατικών ομολόγων έχουν αυξηθεί σημαντικά από την έναρξη του πολέμου στο Ιράν, σύμφωνα με το δημοσίευμα των Financial Times. Η απόδοση του δεκαετούς αμερικανικού ομολόγου ξεπέρασε το 5%, από περίπου 4% στα τέλη Φεβρουαρίου, φθάνοντας στο υψηλότερο επίπεδο από το 2002. Στη Βρετανία, η απόδοση του δεκαετούς κρατικού ομολόγου ανήλθε έως το 5,53%, στο υψηλότερο επίπεδο από το 2007.

Η εξέλιξη αυτή επηρεάζει άμεσα τις επενδυτικές αποφάσεις, καθώς οι επενδυτές καλούνται να αξιολογήσουν εκ νέου το κόστος κεφαλαίου, τις προσδοκώμενες μισθωτικές αποδόσεις και τον κίνδυνο κάθε συναλλαγής.

Εκπτώσεις στα τιμήματα και επαναδιαπραγματεύσεις

Οι πιέσεις έχουν ήδη μεταφερθεί στις διαπραγματεύσεις. Επενδυτές επιχειρούν να εξασφαλίσουν μονοψήφιες ποσοστιαίες μειώσεις στα συμφωνημένα τιμήματα, ακόμη και σε συναλλαγές που βρίσκονταν κοντά στην ολοκλήρωσή τους.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί συμφωνία ύψους 100 εκατ. δολαρίων για βιομηχανικό ακίνητο, στην οποία ο αγοραστής επιδιώκει έκπτωση 5%, παρότι η συμφωνία είχε επιτευχθεί περίπου τρεις μήνες νωρίτερα. Αντίστοιχα, σε πρόσφατη πώληση αποθηκευτικού ακινήτου στη Βρετανία, οι προσφορές του δεύτερου γύρου ήταν χαμηλότερες από εκείνες του πρώτου.

Ο Ντέιβιντ Τέρνερ, συνιδρυτής της συμβουλευτικής εταιρείας DTRE, σημειώνει ότι οι αγοραστές που είχαν συμφωνήσει να αποκτήσουν ακίνητα κατά τη διάρκεια του καλοκαιριού και χρειάζονται δανεισμό για να ολοκληρώσουν τις συναλλαγές επιχειρούν πλέον να επαναδιαπραγματευτούν τις τιμές. Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί δύσκολες αποφάσεις για τους πωλητές, οι οποίοι πρέπει να επιλέξουν μεταξύ της αποδοχής χαμηλότερου τιμήματος και της αναβολής της πώλησης.

Ενδεικτική της επιβράδυνσης είναι και η προειδοποίηση του διευθύνοντος συμβούλου της Workspace, Τσάρλι Γκριν, ότι οι πωλήσεις ακινήτων που έχει δρομολογήσει η εταιρεία ενδέχεται να απαιτήσουν περισσότερο χρόνο, λόγω των υψηλότερων επιτοκίων και των προσφορών που θεωρεί χαμηλότερες από την αξία των περιουσιακών στοιχείων.

Στάση αναμονής από τους ιδιοκτήτες

Το κλίμα στο παγκόσμιο real estate περιγράφεται ως ιδιαίτερα αρνητικό, με παράγοντες της αγοράς να εκφράζουν φόβους για ακύρωση συμφωνιών και περαιτέρω υποχώρηση της συναλλακτικής δραστηριότητας.

Η σημερινή συγκυρία προκαλεί συγκρίσεις με το 2022, όταν η απότομη αύξηση των επιτοκίων, μετά την έναρξη του πολέμου στην Ουκρανία και την αναταραχή που προκάλεσε ο μίνι προϋπολογισμός της τότε βρετανικής κυβέρνησης της Λιζ Τρας, οδήγησε σε σημαντική διόρθωση των τιμών των ακινήτων.

Ωστόσο, στελέχη του κλάδου εκτιμούν ότι η σημερινή κατάσταση είναι δυσκολότερη, καθώς δεν διαφαίνεται άμεση αποκλιμάκωση των ευρύτερων οικονομικών πιέσεων.

Την ίδια ώρα, πολλοί ιδιοκτήτες αποφεύγουν να πουλήσουν, καθώς δεν επιθυμούν να καταγράψουν ζημίες. Στον τομέα των logistics, η στάση αναμονής είναι ιδιαίτερα εμφανής, με αρκετούς επενδυτές να προτιμούν να διατηρήσουν τα ακίνητά τους αντί να αποδεχθούν χαμηλότερες αποτιμήσεις. Σύμφωνα με τον Ρόμπερτ Τέιλορ, επικεφαλής έρευνας της DTRE, οι συναλλαγές περιορίζονται, καθώς λίγοι ιδιοκτήτες είναι διατεθειμένοι να πουλήσουν εάν δεν αντιμετωπίζουν άμεση ανάγκη ρευστότητας.

Περιορισμένη η νέα οικοδομική δραστηριότητα

Η αβεβαιότητα επηρεάζει και τις νέες αναπτύξεις, ιδιαίτερα στον κλάδο των γραφείων. Στη Βρετανία, οι ενάρξεις κατασκευής νέων γραφειακών χώρων αυξήθηκαν το τρίτο τρίμηνο, φθάνοντας περίπου τα 1,3 εκατ. τετραγωνικά πόδια, μέγεθος αυξημένο κατά 23% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με στοιχεία της CoStar Group.

Ωστόσο, σε κυλιόμενη ετήσια βάση, οι νέες ενάρξεις παραμένουν κοντά στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων 15 ετών. Παράλληλα, οι πωλήσεις κτιρίων γραφείων υποχώρησαν το τρίτο τρίμηνο στο χαμηλότερο επίπεδο ενός έτους, ενώ ο χρόνος που απαιτείται για την πώληση ενός γραφειακού ακινήτου έχει φθάσει στο υψηλότερο επίπεδο από το 2021.

Οι μισθώσεις ως αντίβαρο στις πιέσεις

Παρά τις δυσκολίες, η αγορά δεν εμφανίζει ομοιόμορφη εικόνα. Στελέχη του κλάδου εκτιμούν ότι η ισχυρή αύξηση των ενοικίων σε κατοικίες και ακίνητα γραφείων υψηλής ποιότητας μπορεί να αντισταθμίσει εν μέρει τις πιέσεις από το κόστος χρηματοδότησης.

Επιπλέον, η επανατιμολόγηση των ακινήτων δεν έχει φθάσει, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, στα επίπεδα της διόρθωσης του 2022. Η παρατεταμένη αβεβαιότητα, ωστόσο, ενθαρρύνει τους επενδυτές να διατηρούν τα περιουσιακά τους στοιχεία για μεγαλύτερο διάστημα, προχωρώντας σε ανακαινίσεις, αναβαθμίσεις και βελτιώσεις που ενισχύουν τις μισθωτικές αποδόσεις.

Όπως επισημαίνει ο Κρις Πίλγκριμ, επικεφαλής κεφαλαιαγορών της Avison Young, οι επενδυτές στρέφονται περισσότερο στη διαχείριση και την αναβάθμιση των υφιστάμενων ακινήτων, επιδιώκοντας να αυξήσουν την απόδοσή τους για τους μισθωτές.

Το επόμενο διάστημα θα είναι κρίσιμο για την πορεία της αγοράς, καθώς η διάρκεια της ανόδου των επιτοκίων θα καθορίσει σε μεγάλο βαθμό τόσο την εξέλιξη των αποτιμήσεων όσο και το κατά πόσο οι συμφωνίες που βρίσκονται σήμερα υπό διαπραγμάτευση θα ολοκληρωθούν ή θα οδηγηθούν σε αναβολή.