Θεσσαλονίκη – Νέος χάρτης δόμησης σε 55 περιοχές με φόντο τη μεταφορά συντελεστή

Η αναθεωρημένη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ), με ημερομηνία Οκτωβρίου 2026, προσδιορίζει τις περιοχές στις οποίες θα μπορεί να μεταφέρεται συντελεστής δόμησης από ακίνητα που διαθέτουν ανεκμετάλλευτα δικαιώματα, δημιουργώντας δυνατότητες πρόσθετης οικοδομήσιμης επιφάνειας υπό συγκεκριμένες πολεοδομικές προϋποθέσεις.

Η παρέμβαση αφορά περιοχές κατοικίας, πολεοδομικά κέντρα, επιχειρηματικά πάρκα και ζώνες παραγωγικών δραστηριοτήτων, με τη μεγαλύτερη συγκέντρωση εκτάσεων να εντοπίζεται στην Πυλαία, στη Μενεμένη, στην Ευκαρπία και στην Πολίχνη.

Στην Πυλαία η μεγαλύτερη συγκέντρωση ζωνών

Η Πυλαία συγκεντρώνει τη μεγαλύτερη έκταση προτεινόμενων ΖΥΣ στη Θεσσαλονίκη, με εννέα ζώνες που καλύπτουν περίπου 2,48 εκατ. τ.μ. Οι προβλεπόμενες χρήσεις περιλαμβάνουν γενική κατοικία, πολεοδομικά κέντρα, επιχειρηματικό πάρκο και τεχνολογικές δραστηριότητες.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι προτάσεις για επιχειρηματικό πάρκο έκτασης περίπου 295.000 τ.μ. και για ζώνη τεχνόπολης περίπου 95.000 τ.μ. Η συγκεκριμένη χωρική οργάνωση δημιουργεί δυνατότητες ανάπτυξης νέων επιχειρηματικών εγκαταστάσεων, γραφειακών χώρων, εμπορικών δραστηριοτήτων και κατοικιών, ανάλογα με τις επιτρεπόμενες χρήσεις κάθε ζώνης.

Η Πυλαία αναδεικνύεται έτσι σε μία από τις σημαντικότερες περιοχές υποδοχής μεταφερόμενου συντελεστή, με ιδιαίτερη σημασία για τη μελλοντική ανάπτυξη της ανατολικής Θεσσαλονίκης.

Μενεμένη – Στο επίκεντρο τα επιχειρηματικά πάρκα

Στη Μενεμένη προτείνονται 11 ζώνες, συνολικής έκτασης περίπου 892.000 τ.μ. Το σημαντικότερο χαρακτηριστικό της πρότασης είναι η συγκέντρωση τριών μεγάλων ζωνών επιχειρηματικών πάρκων, συνολικής έκτασης 635.000 τ.μ. Παράλληλα, προβλέπονται περιοχές μη οχλούσας βιομηχανίας και βιοτεχνίας, γενικής κατοικίας και πολεοδομικού κέντρου.

Η προτεινόμενη οργάνωση της Μενεμένης αποκτά ιδιαίτερη σημασία για τη δυτική Θεσσαλονίκη, όπου η ύπαρξη μεγάλων εκτάσεων και η γειτνίαση με σημαντικές μεταφορικές και παραγωγικές υποδομές δημιουργούν προϋποθέσεις για οργανωμένη επιχειρηματική ανάπτυξη.

Ευκαρπία – Σχεδόν ένα εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα

Στην Ευκαρπία προβλέπονται έξι ΖΥΣ, συνολικής έκτασης περίπου 984.000 τ.μ. Τρεις από αυτές αφορούν παραγωγικές δραστηριότητες χαμηλής και μέσης όχλησης, με συνολική έκταση περίπου 586.000 τ.μ. Η μεγαλύτερη επιμέρους ζώνη καλύπτει περίπου 526.500 τ.μ., ενώ οι υπόλοιπες περιοχές προορίζονται για γενική κατοικία, πολεοδομικά κέντρα και μικτές χρήσεις.

Η Ευκαρπία αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα περιοχής όπου ο μηχανισμός μεταφοράς συντελεστή μπορεί να συνδυαστεί με την οργανωμένη ανάπτυξη παραγωγικών και επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.

Πολίχνη – Κατοικία, εμπόριο και παραγωγικές χρήσεις

Στην Πολίχνη προτείνονται επτά ζώνες, συνολικής έκτασης περίπου 635.000 τ.μ. Οι δύο μεγαλύτερες περιοχές πολεοδομικού κέντρου καλύπτουν συνολικά περίπου 309.000 τ.μ., ενώ προβλέπονται επίσης ζώνες γενικής κατοικίας και παραγωγικών δραστηριοτήτων χαμηλής και μέσης όχλησης.

Η μεγαλύτερη ζώνη παραγωγικών δραστηριοτήτων έχει έκταση περίπου 72.750 τ.μ.

Η πρόταση διαμορφώνει ένα μικτό μοντέλο ανάπτυξης, στο οποίο η κατοικία συνυπάρχει με εμπορικές, επαγγελματικές και παραγωγικές λειτουργίες.

Δήμος Θεσσαλονίκης – Έξι ζώνες εκτός των προστατευόμενων περιοχών

Στη Δημοτική Ενότητα Θεσσαλονίκης προβλέπονται έξι ΖΥΣ, συνολικής έκτασης περίπου 827.400 τ.μ. Οι προτεινόμενες χρήσεις περιλαμβάνουν γενική κατοικία και πολεοδομικά κέντρα. Η μεγαλύτερη ζώνη καλύπτει περίπου 258.000 τ.μ., ενώ δύο ακόμη έχουν έκταση περίπου 212.000 και 198.000 τ.μ. αντίστοιχα.

Ο καθορισμός των ζωνών πραγματοποιείται με βάση τα πολεοδομικά χαρακτηριστικά και τους περιορισμούς προστασίας του αστικού περιβάλλοντος.

Οι κυβερνητικές διευκρινίσεις για την εξαίρεση ιστορικών κέντρων και προστατευόμενων περιοχών αποκτούν ιδιαίτερη σημασία για τη Θεσσαλονίκη, λόγω της παρουσίας σημαντικού αριθμού μνημείων, ιστορικών κτιρίων και περιοχών πολιτιστικής προστασίας.

Καλαμαριά – Νέες δυνατότητες για κατοικία

Στην Καλαμαριά προτείνονται πέντε ζώνες, συνολικής έκτασης περίπου 149.000 τ.μ. Οι χρήσεις περιλαμβάνουν γενική κατοικία, πολεοδομικά κέντρα και μικτές λειτουργίες. Οι δύο μεγαλύτερες ζώνες καλύπτουν περίπου 48.500 και 44.400 τ.μ. αντίστοιχα.

Η δυνατότητα υποδοχής πρόσθετου συντελεστή θα εξαρτηθεί από τους ειδικούς όρους που θα καθοριστούν κατά την ολοκλήρωση της πολεοδομικής διαδικασίας. Ιδιαίτερη σημασία έχει η εξαίρεση των δύο πρώτων οικοδομικών τετραγώνων από τη θάλασσα, όπως διευκρίνισε η κυβέρνηση, καθώς περιορίζει τις δυνατότητες εφαρμογής του μηχανισμού στο παράκτιο μέτωπο.

Οι υπόλοιπες περιοχές

Στη Σταυρούπολη προβλέπονται τρεις ζώνες συνολικής έκτασης περίπου 89.800 τ.μ., με χρήσεις κατοικίας, πολεοδομικού κέντρου και μη οχλούσας βιομηχανίας και βιοτεχνίας. Στον Χορτιάτη προτείνονται τρεις ζώνες περίπου 212.600 τ.μ., με χρήσεις γενικής κατοικίας, πολεοδομικού κέντρου και χονδρεμπορίου.

Στους Αμπελοκήπους προβλέπεται μία ζώνη περίπου 56.900 τ.μ., με χρήση αμιγούς κατοικίας. Στη Νεάπολη προτείνεται μία ζώνη περίπου 13.800 τ.μ., με χρήσεις γενικής κατοικίας και πολεοδομικού κέντρου, ενώ στις Συκιές μία ζώνη περίπου 14.800 τ.μ. με αντίστοιχες χρήσεις.

Στα Πεύκα προβλέπεται μία ζώνη περίπου 29.700 τ.μ., με χρήσεις γενικής και αμιγούς κατοικίας. Τέλος, στο Πανόραμα προτείνεται μία ζώνη περίπου 14.800 τ.μ., με χρήσεις κατοικίας και πολεοδομικού κέντρου.

Πότε ενεργοποιείται το πλεόνασμα του ΣΔ

Η ενεργοποίηση του μηχανισμού δεν ισοδυναμεί με γενικευμένη αύξηση των συντελεστών δόμησης ούτε με αυτόματη χορήγηση πρόσθετων ορόφων, όπως διευκρίνισε ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης κατά την ενημέρωση των πολιτικών συντακτών την Παρασκευή 6 Νοεμβρίου 2026, με αφορμή δημοσιεύματα που συνέδεαν τον νέο σχεδιασμό με την παροχή «μπόνους ορόφου» σε ιδιοκτήτες ακινήτων.

Επικαλούμενος ενημέρωση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, ο κυβερνητικός εκπρόσωπος ξεκαθάρισε ότι ο σχεδιασμός αφορά τη μεταφορά ήδη υφιστάμενων δικαιωμάτων δόμησης και όχι τη δημιουργία νέων δικαιωμάτων μέσω οριζόντιας αύξησης των συντελεστών.

Σύμφωνα με τις κυβερνητικές διευκρινίσεις, η μεταφορά θα πραγματοποιείται αποκλειστικά εντός των διοικητικών ορίων του ίδιου δήμου, σε περιοχές που θα έχουν προηγουμένως χαρακτηριστεί κατάλληλες για την υποδοχή πρόσθετης δόμησης.

Ο μηχανισμός αποσκοπεί κυρίως στην αποζημίωση ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων, μνημείων και δεσμευμένων οικοπέδων, οι οποίοι αδυνατούν να αξιοποιήσουν πλήρως τα δικαιώματα δόμησης των ακινήτων τους.

Τα δικαιώματα αυτά θα μπορούν να αποκτώνται από τρίτους και να αξιοποιούνται σε καθορισμένες Ζώνες Υποδοχής, με τη διαμεσολάβηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Η νέα διαδικασία επιχειρεί να αντιμετωπίσει αυτό το πρόβλημα μέσω ειδικών πολεοδομικών μελετών και στρατηγικής περιβαλλοντικής αξιολόγησης.

Σύμφωνα με τον κυβερνητικό εκπρόσωπο, προβλέπεται δημόσια διαβούλευση διάρκειας 60 ημερών, ενώ θα ακολουθήσουν η προβλεπόμενη επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας και η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος.

Από τις περιοχές υποδοχής εξαιρούνται, μεταξύ άλλων, ιστορικά κέντρα, παραδοσιακοί οικισμοί, αρχαιολογικοί χώροι, προστατευόμενες περιοχές και τα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα από τη θάλασσα.

Η κυβέρνηση εκτιμά ότι η ενεργοποίηση του μηχανισμού θα επιτρέψει την αποζημίωση χιλιάδων ιδιοκτητών, θα διευκολύνει την ανάπτυξη νέων κατοικιών και θα συμβάλει στην απεμπλοκή εκκρεμών απαλλοτριώσεων για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων και χώρων πρασίνου.