Nέοι κανόνες για τα Μικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας (ΦΕΚ)

Τα μικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας  (Ν.4759/2020) είναι ξενοδοχειακές μονάδες με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και, σε ορισμένες περιπτώσεις, ειδικές τουριστικές υποδομές, όπως συνεδριακά κέντρα, spa ή γήπεδα γκολφ..

ΔΕΙΤΕ ΕΔΩ ΤΟ ΦΕΚ

Σε αντίθεση με τα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα δεν απαιτούν Ειδικές Τουριστικές Υποδομές και μπορούν να αναπτυχθούν σε μικρότερα αναλογικά γήπεδα, μεταξύ 50.000 τ.μ. και 150.000 τ.μ. Επιπλέον, δομούνται με ενιαίο Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) ίσο με 0,20 με εξαίρεση τα νησιά της Κρήτης, Κέρκυρας, Εύβοιας και Ρόδου όπου ορίζεται σε 0,12.

Ο νόμος παρέχει την δυνατότητα μακροχρόνιας μίσθωσης (τουλάχιστον 10 ετών) αλλά και σύστασης οριζοντίων και καθέτων διηρημένων ιδιοκτησιών καθώς και η μεταβίβαση σε τρίτους ενοχικών και εμπραγμάτων δικαιωμάτων επ’ αυτών σε ποσοστό 10% της συνολικής δομημένης επιφάνειας των εγκαταστάσεων.

Το γήπεδο στο οποίο θα αναπτυχθεί ένα μικτό τουριστικό κατάλυμα πρέπει να βρίσκεται σε περιοχή με εύκολη πρόσβαση και να μην γειτνιάζει με εγκαταστάσεις ή δραστηριότητες που προκαλούν σημαντική όχληση, όπως βιομηχανικές ή άλλες χρήσεις μέσης και υψηλής όχλησης. Παράλληλα, η νέα τουριστική ανάπτυξη οφείλει να εντάσσεται αρμονικά στο φυσικό και δομημένο περιβάλλον, χωρίς να δημιουργεί προβλήματα στις νόμιμες χρήσεις που ήδη υπάρχουν στην περιοχή.

Η συνολική έκταση του έργου αντιμετωπίζεται ως ένα ενιαίο σύνολο, ακόμη και όταν αποτελείται από περισσότερα γήπεδα ή ανήκει σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες. Ο φορέας που αναλαμβάνει την εκμετάλλευση μπορεί να είναι ιδιοκτήτης, μισθωτής ή να διαθέτει άλλο νόμιμο δικαίωμα χρήσης της έκτασης. Όλες οι απαραίτητες εγκρίσεις, από την περιβαλλοντική αδειοδότηση έως τη γνωστοποίηση λειτουργίας, εκδίδονται στο όνομα του φορέα εκμετάλλευσης.

Σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, οι προϋποθέσεις είναι ιδιαίτερα αυστηρές. Για να εγκριθεί η δημιουργία ενός μικτού τουριστικού καταλύματος, απαιτείται ουσιαστικά η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών ή, όταν υπάρχουν ήδη οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, η συμμετοχή ιδιοκτητών που εκπροσωπούν τουλάχιστον το 95% των ποσοστών συνιδιοκτησίας. Αν η έκταση είναι μισθωμένη, η διάρκεια της μίσθωσης πρέπει να είναι τουλάχιστον 15 χρόνια, ώστε να εξασφαλίζεται η βιωσιμότητα της επένδυσης.

Ιδιαίτερη πρόβλεψη υπάρχει και για εκτάσεις που διακόπτονται από δρόμους, ρέματα ή άλλα φυσικά εμπόδια. Στις περιπτώσεις αυτές επιτρέπεται η ανάπτυξη του συγκροτήματος, αρκεί να μπορεί να εξασφαλιστεί η λειτουργική ενοποίηση των επιμέρους τμημάτων μέσω τεχνικών έργων, όπως γέφυρες ή άλλες κατασκευές, μετά από τις απαραίτητες εγκρίσεις των αρμόδιων υπηρεσιών.

Το μέγεθος της έκτασης αποτελεί επίσης βασικό κριτήριο. Τα Μικτά Τουριστικά Καταλύματα Μικρής Κλίμακας μπορούν να αναπτυχθούν μόνο σε γήπεδα επιφάνειας από 50.000 έως 150.000 τετραγωνικά μέτρα. Για τον υπολογισμό της επιτρεπόμενης δόμησης, το σύνολο της έκτασης θεωρείται ενιαίο, ακόμη και αν τμήμα της υπάγεται σε ειδικά καθεστώτα προστασίας. Ωστόσο, κάθε έργο πρέπει να συμμορφώνεται με τους περιβαλλοντικούς όρους που θα εγκριθούν κατά τη διαδικασία αδειοδότησης.

Οι υποχρεωτικές αποστάσεις από γειτονικές χρήσεις προκύπτουν από τον εξής πίνακα:

Ιδιαίτερη σημασία δίνεται στην προστασία του περιβάλλοντος και των ευαίσθητων οικοσυστημάτων. Όταν η έκταση περιλαμβάνει δάση ή δασικές εκτάσεις, εφαρμόζονται οι ειδικές διατάξεις της δασικής νομοθεσίας. Αν το γήπεδο συνορεύει με αιγιαλό, παραλία, λίμνη ή ποτάμι, πριν από οποιαδήποτε εργασία πρέπει να έχουν καθοριστεί επίσημα τα όρια των προστατευόμενων ζωνών. Αντίστοιχα, όταν υπάρχουν ρέματα μέσα ή δίπλα στην έκταση, απαιτείται προηγουμένως η νόμιμη οριοθέτησή τους.

Οι νέες προδιαγραφές ρυθμίζουν και ζητήματα πρόσβασης. Το γήπεδο πρέπει να εξυπηρετείται από νόμιμο δρόμο πλάτους τουλάχιστον 5,5 μέτρων, ενώ ιδιωτικοί ή αγροτικοί δρόμοι δεν θεωρούνται επαρκείς για την εξυπηρέτηση μιας τουριστικής εγκατάστασης. Αν η πρόσβαση γίνεται από εθνικό ή επαρχιακό οδικό δίκτυο, απαιτείται η κατασκευή εγκεκριμένης κυκλοφοριακής σύνδεσης. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, όπου η πρόσβαση είναι δυνατή μόνο από τη θάλασσα, ο επενδυτής πρέπει να αποδείξει ότι μπορεί να κατασκευαστεί το απαραίτητο λιμενικό έργο για την ασφαλή μεταφορά επισκεπτών, προσωπικού και προμηθειών.

Παράλληλα, προβλέπονται συγκεκριμένες αποστάσεις από γειτονικές χρήσεις, ώστε να αποφεύγονται συγκρούσεις με άλλες δραστηριότητες, ενώ η επιτρεπόμενη πυκνότητα των κλινών καθορίζεται από τα ισχύοντα χωροταξικά σχέδια κάθε περιοχής. Σε περιπτώσεις όπου το συγκρότημα περιλαμβάνει ειδικές εγκαταστάσεις, όπως γήπεδο γκολφ ή θεματικό πάρκο, ο τρόπος υπολογισμού της δυναμικότητας προσαρμόζεται ανάλογα με τις ανάγκες αυτών των υποδομών.

Το θεσμικό πλαίσιο προβλέπει ακόμη ότι ένα μικτό τουριστικό κατάλυμα μπορεί να φιλοξενεί ειδικές τουριστικές εγκαταστάσεις, όπως συνεδριακά κέντρα, κέντρα αναζωογόνησης (spa), μονάδες θαλασσοθεραπείας, τουριστικούς λιμένες, χιονοδρομικά κέντρα, θεματικά πάρκα, αθλητικά προπονητικά κέντρα, μονάδες ιαματικού τουρισμού ή κέντρα καταδυτικού τουρισμού. Για κάθε μία από αυτές τις δραστηριότητες εφαρμόζονται επιπλέον ειδικές τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές που προβλέπονται από την αντίστοιχη νομοθεσία.

Ξεχωριστό κεφάλαιο αφορά τις τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες που μπορούν να ενταχθούν στα συγκροτήματα. Οι κατοικίες αυτές πρέπει να διαθέτουν σύγχρονη αρχιτεκτονική, να ενσωματώνονται αρμονικά στο φυσικό περιβάλλον και να αξιοποιούν τις φυσικές κλίσεις του εδάφους. Εφόσον χρησιμοποιούνται ανανεώσιμες πηγές ενέργειας, αυτές θα πρέπει να εντάσσονται διακριτικά στη συνολική αρχιτεκτονική εικόνα των κτιρίων.

Η ελάχιστη επιφάνεια κάθε κατοικίας ορίζεται στα 100 τετραγωνικά μέτρα. Οι κατοικίες μπορούν να είναι μονώροφες ή διώροφες και να αναπτύσσονται είτε αυτόνομα είτε σε συγκροτήματα με κοινό τοίχο. Προβλέπεται επίσης η δυνατότητα σύστασης αυτοτελών ιδιοκτησιών ανά όροφο, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, όπως η ύπαρξη ανεξάρτητης εισόδου και η ελάχιστη επιφάνεια των 100 τετραγωνικών μέτρων για κάθε αυτοτελή ιδιοκτησία.

Οι κατοικίες οργανώνονται σε διακριτές ζώνες μέσα στο συνολικό συγκρότημα, ώστε να διατηρείται η λειτουργική τους αυτονομία σε σχέση με το ξενοδοχείο και τις υπόλοιπες τουριστικές εγκαταστάσεις. Παράλληλα, μπορεί να παραχωρείται αποκλειστική χρήση υπαίθριου χώρου σε κάθε κατοικία, ενώ σε συγκροτήματα κατοικιών επιτρέπεται και η χρήση κοινόχρηστων εγκαταστάσεων, όπως κολυμβητικές δεξαμενές και υπαίθριοι χώροι.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στις υποδομές εξυπηρέτησης. Για κάθε κατοικία προβλέπεται τουλάχιστον μία φωτιζόμενη θέση στάθμευσης, ενώ οι εσωτερικοί δρόμοι δεν πρέπει να διασχίζουν περιοχές με αυξημένη κίνηση των επισκεπτών του ξενοδοχείου, ώστε να διασφαλίζεται η ασφάλεια και η άνεση των φιλοξενούμενων.

Οι λειτουργικές προδιαγραφές των νέων τουριστικών συγκροτημάτων είναι εξίσου απαιτητικές. Οι εγκαταστάσεις πρέπει να διαθέτουν θέρμανση και κλιματισμό καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους, συνεχή παροχή νερού και ζεστού νερού όλο το εικοσιτετράωρο, αδιάλειπτη ηλεκτροδότηση με εφεδρικά συστήματα, καθώς και ολοκληρωμένα δίκτυα ύδρευσης, αποχέτευσης, πυρόσβεσης, ηλεκτροδότησης και τηλεπικοινωνιών.

Επιπλέον, προβλέπεται 24ωρη φύλαξη και συντήρηση του συγκροτήματος, συνεχής αποκομιδή απορριμμάτων μέσω των υπηρεσιών του ξενοδοχείου, εγκαταστάσεις πυρανίχνευσης και πυρόσβεσης, καθώς και οργανωμένο σύστημα υποδοχής επισκεπτών με θυρωρείο ή reception, το οποίο θα βρίσκεται σε άμεση επικοινωνία με τις τουριστικές κατοικίες.