Στα €560 εκατ. οι επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα. Ελληνική υπόθεση τα μεγάλα deals.

Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση της Avison Young με στοιχεία που αφορούν συναλλαγές άνω των €10 εκατ., (εξαιρουμένης της κατοικίας – περιορισμένα δεδομένα τιμών για τον ξενοδοχειακό κλάδο) ο μέσος όγκος συναλλαγής υποχώρησε στα €22 εκατ. από €26 εκατ. ένα χρόνο νωρίτερα, ενώ η μέση τριμηνιαία δραστηριότητα κινήθηκε κοντά στον μακροχρόνιο μέσο όρο των €190 εκατ. 

Η υποχώρηση των συναλλαγών δεν συνοδεύεται, ωστόσο, από αντίστοιχη εξασθένηση της ζήτησης. Η Avison Young καταγράφει έλλειψη σύγχρονων ακινήτων θεσμικών προδιαγραφών, αποτέλεσμα της περιορισμένης ανάπτυξης νέου αποθέματος επί σειρά ετών. Η Ελλάδα παραμένει μικρή αγορά σε ευρωπαϊκή κλίμακα, με τον όγκο επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα να διαμορφώνεται στα €2,1 δισ. το 2025. Η έλλειψη επενδυτικού προϊόντος επαρκούς μεγέθους και η δυσκολία δημιουργίας κλιμακούμενων χαρτοφυλακίων αποτελούν, σύμφωνα με την έκθεση, βασικό περιορισμό για την περαιτέρω ανάπτυξη της αγοράς. 

Ελληνικά κεφάλαια στο 72%

Οι εγχώριοι επενδυτές κυριάρχησαν επίσης στην πλευρά των αγοραστών, αντιπροσωπεύοντας 72% του συνόλου, έναντι 28% των ξένων.
Ανά τύπο αγοραστή, οι developers αποτελούν τη μεγαλύτερη κατηγορία με 33%, ακολουθούν τα funds με 17%, οι τράπεζες με 14%, οι χρήστες των ακινήτων με 12%, τα private equity με 11%, ο δημόσιος τομέας/ιδιοχρήστες με 7% και οι ιδιώτες με 6%, όπως δείχνει ο πίνακας της έκθεσης.

Η Avison Young αναφέρει μεταξύ των ενεργών developers και εταιρειών ακινήτων τις Dimand, Ten Brinke, Intracom και Ελλάκτωρ, ενώ μεγάλες αγορές για ιδιόχρηση πραγματοποίησαν επίσης Lidl, Dedeman και ΔΕΔΔΗΕ. Οι εταιρείες ακινήτων των τραπεζών και οι ΑΕΕΑΠ μετατοπίζουν μέρος των επενδυτικών στρατηγικών τους προς τα ξενοδοχεία και το living. Το διεθνές κεφάλαιο επικεντρώνεται κυρίως στη φιλοξενία, είτε απευθείας είτε μέσω ελληνικών εισηγμένων εταιρειών. 

Σε γραφεία στο 49% των επενδύσεων

Τα γραφεία απορρόφησαν 49% των επενδύσεων του εννεαμήνου, ενισχυμένα από δύο μεγάλες αγορές ακινήτων για ιδιόχρηση από τον ΔΕΔΔΗΕ και το Ερευνητικό Κέντρο «Αθηνά». Τα ξενοδοχεία ακολούθησαν με 17%, οι μικτές χρήσεις με 13%, οι αγορές γης με 11%, τα βιομηχανικά και logistics με 5%, το λιανεμπόριο με 4% και οι λοιπές κατηγορίες με 1%.

Στις μικτές χρήσεις περιλαμβάνεται η επανατοποθέτηση του παλαιού Μινιόν σε συγκρότημα κατοικίας και λιανεμπορίου, ενώ στις συναλλαγές γης η Avison Young ξεχωρίζει την είσοδο των Intracom και Ten Brinke στο Ελληνικό. 

Η γεωγραφική συγκέντρωση των επενδύσεων στην πρωτεύουσα ενισχύθηκε. Η Αττική συγκέντρωσε 79% των συναλλαγών, εξαιρουμένων των χαρτοφυλακίων, από 65% το αντίστοιχο εννεάμηνο του 2025, αφήνοντας 21% για την υπόλοιπη Ελλάδα έναντι 35% πέρυσι. Γραφεία και καταστήματα αντιπροσώπευσαν μαζί 53% των deals και βρίσκονται κυρίως στους επιχειρηματικούς και εμπορικούς πόλους της Αθήνας. Στην περιφέρεια, τη δραστηριότητα οδηγούν κυρίως ξενοδοχειακές επενδύσεις στα νησιά και τη Χαλκιδική, καθώς και συναλλαγές σε supermarkets και logistics. 

Παρά την κυριαρχία των εγχώριων επενδυτών στις μεγάλες εμπορικές συναλλαγές, οι συνολικές ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων ανέκαμψαν. Οι καθαρές εισροές από μη κατοίκους έφθασαν τα €511,6 εκατ. στο πρώτο τρίμηνο, αυξημένες κατά 43% σε ετήσια βάση και σχεδόν 120% πάνω από τον μέσο όρο της τελευταίας δεκαετίας. 

Στο 6,25% οι αποδόσεις

Η στενότητα του διαθέσιμου prime προϊόντος αντανακλάται στις αποδόσεις. Οι μικτές prime αποδόσεις έχουν συγκλίνει περίπου στο 6,25% στις περισσότερες κατηγορίες, αν και διευρύνθηκαν κατά 25 μονάδες βάσης σε τριμηνιαία βάση λόγω της γεωπολιτικής αβεβαιότητας και των προσδοκιών για τα επιτόκια. Σε ετήσια βάση παραμένουν ουσιαστικά αμετάβλητες.

Σύμφωνα με τον πίνακα της Avison Young, τα prime γραφεία τόσο στο κέντρο της Αθήνας όσο και στην Κηφισίας αποδίδουν 6,25%, όσο και τα εμπορικά κέντρα και τα retail warehouses. Τα ακίνητα στους κορυφαίους εμπορικούς δρόμους βρίσκονται χαμηλότερα, στο 5%, ενώ τα logistics περίπου στο 6,35%. 

Το spread παραμένει σημαντικό σε σχέση με τα κρατικά ομόλογα. Με την απόδοση του ελληνικού δεκαετούς στο 4,20% τον Σεπτέμβριο και την prime απόδοση των αθηναϊκών γραφείων στο 6,25%, το risk premium βρίσκεται περίπου στις 200 μονάδες βάσης. 

Σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, η Αθήνα καταγράφει μάλιστα το υψηλότερο spread έναντι του risk-free rate, στις 201 μονάδες βάσης, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος που χρησιμοποιεί η Avison Young βρίσκεται περίπου στις 49 μονάδες βάσης. Η prime απόδοση γραφείων στην Αθήνα, στο 6,25%, συγκρίνεται με 6% στη Βαρσοβία, 5,25% στην Πράγα, 5% στη Λισαβόνα, 4,8% στις Βρυξέλλες και 4% σε Λονδίνο, Παρίσι και Μόναχο. 

Στα €33/τμ τα ενοίκια στα γραφεία της Κηφισίας

Στην αγορά γραφείων, τα επιτεύξιμα prime μισθώματα στην Κηφισίας έχουν φθάσει τα €33 ανά τ.μ. τον μήνα, ή €396 ανά τ.μ. ετησίως, και παραμένουν σταθερά σε σχέση με το 2025. Τα δευτερεύοντα γραφεία στην ίδια αγορά βρίσκονται περίπου στα €25 ανά τ.μ. τον μήνα ή €300 ετησίως. Μικρομεσαίες επιχειρήσεις, σύμφωνα με την έκθεση, δυσκολεύονται να ακολουθήσουν τα prime μισθώματα και στρέφονται σε δευτερεύοντα κτίρια και τοποθεσίες στα €20-25/τ.μ. τον μήνα. 

Η ζήτηση συγκεντρώνεται κυρίως στη Βόρεια Αθήνα, σε περιοχές με πρόσβαση σε μέσα μαζικής μεταφοράς και καθιερωμένους επιχειρηματικούς πόλους, ενώ νέες ανάγκες προέρχονται από τεχνολογία, εκπαίδευση και ενέργεια. Τα prime κτίρια με πιστοποιήσεις ESG, καλή συγκοινωνιακή πρόσβαση και ισχυρές μισθώσεις αποδίδουν περίπου 6,25%, ενώ οι αποδόσεις των δευτερευόντων ακινήτων είναι κατά 50-75 μονάδες βάσης υψηλότερες, εφόσον δεν απαιτούν σημαντικές κεφαλαιουχικές δαπάνες. 

Logistics: η έλλειψη αποθηκών ανεβάζει τα μισθώματα

Στα logistics, η εικόνα είναι επίσης αυτή μιας αγοράς όπου η προσφορά δεν ακολουθεί τη ζήτηση. Τα prime μισθώματα σε Ασπρόπυργο, Θριάσιο και Οινόφυτα αυξήθηκαν κατά 3% σε ετήσια βάση στο τρίτο τρίμηνο, ενώ στο Κρυονέρι η αύξηση έφθασε το 5%.

Τα prime logistics κινούνται στα €6-6,3/τ.μ. τον μήνα, με τις υψηλής ποιότητας εγκαταστάσεις που διαθέτουν ισχυρούς μισθωτές και μακροχρόνιες συμβάσεις να αποτιμώνται σε μικτές αποδόσεις περίπου 6,35%-6,5%. 

Ο πίνακας ιστορικής εξέλιξης των μισθωμάτων δείχνει ότι οι μικρότερες prime αποθήκες της Αθήνας, κάτω των 5.000 τ.μ., έχουν φθάσει περίπου στα €81/τ.μ. ετησίως, έναντι €72/τ.μ. για τις prime βιομηχανικές εγκαταστάσεις σε Θριάσιο και Ασπρόπυργο. Η ζήτηση προέρχεται από λιανεμπόριο, ηλεκτρονικό εμπόριο, διανομή τροφίμων και 3PL, με τους χρήστες να αναζητούν μεγαλύτερες ενεργειακά αποδοτικές εγκαταστάσεις, αυξημένο καθαρό ύψος, αυτοματισμούς και σύγχρονα συστήματα πυρασφάλειας. 

Retail: ιστορικό υψηλό στα εμπορικά κέντρα

Στο retail, η περιορισμένη προσφορά είναι ακόμη πιο εμφανής. Η Αθήνα διαθέτει λιγότερα από 300.000 τ.μ. prime shopping centres, ή μόλις 79 τ.μ. ανά 1.000 κατοίκους, επίπεδο που την κατατάσσει, σύμφωνα με την Avison Young, μεταξύ των πλέον υποτροφοδοτούμενων αγορών της Ευρώπης.

Τα prime μισθώματα των εμπορικών κέντρων έχουν φθάσει σε ιστορικό υψηλό, περίπου €960/τ.μ. ετησίως, δηλαδή €80/τ.μ. τον μήνα για κατάστημα 100 τ.μ. Η αύξηση στηρίζεται και στην κατανάλωση, με τον όγκο των λιανικών πωλήσεων να έχει αυξηθεί περίπου 3,2% στο πρώτο εξάμηνο του 2026 και κατά 1,9% τον Ιούνιο σε ετήσια βάση. 

Στους βασικούς εμπορικούς δρόμους της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, όπως η Ερμού και η Τσιμισκή, οι prime αποδόσεις μπορούν να υποχωρήσουν έως το 5%, ενώ στα εμπορικά κέντρα εκτιμώνται περίπου στο 6,25%. Για supermarkets και άλλα convenience retail assets, οι αποδόσεις ποιοτικών ακινήτων μπορούν να κινηθούν κάτω από το 6,5%. 

Η ελληνική εξαίρεση σε μια δύσκολη ευρωπαϊκή αγορά

Η εικόνα αποκτά μεγαλύτερη σημασία σε σύγκριση με την υπόλοιπη Ευρώπη. Οι επενδύσεις σε ακίνητα στην Ευρωζώνη αυξήθηκαν κατά 18% στο πρώτο εξάμηνο του 2026 σε ετήσια βάση, αλλά υποχώρησαν 3% σε τριμηνιαία βάση. Ο όγκος του δεύτερου τριμήνου ήταν περίπου €30 δισ., ενώ ο κυλιόμενος όγκος τεσσάρων τριμήνων βρίσκεται στα €131 δισ., πολύ χαμηλότερα από τα επίπεδα της προηγούμενης κορύφωσης.

Οι επενδύσεις σε βιομηχανικά ακίνητα μειώθηκαν 28%, στο χαμηλότερο επίπεδο πρώτου εξαμήνου από το 2017, ενώ η δραστηριότητα στα γραφεία παραμένει περίπου στο μισό των επιπέδων του προηγούμενου κύκλου. Αντίθετα, οι επενδύσεις σε διαμερίσματα αυξήθηκαν κατά 15%. Η Avison Young επισημαίνει επίσης ότι υποδομές και επενδύσεις που συνδέονται με την τεχνητή νοημοσύνη ανταγωνίζονται πλέον το real estate για την κατανομή θεσμικών κεφαλαίων. 

Για την Ελλάδα, η εταιρεία εντοπίζει τις βασικές ευκαιρίες σε ξενοδοχεία, resorts και branded residences, φοιτητική κατοικία, residential, logistics, data centres και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια. Στα data centres, ωστόσο, η διαθεσιμότητα ηλεκτρικής ισχύος και η χωρητικότητα του δικτύου αποτελούν βασικούς περιορισμούς. 

Η Avison Young αναμένει ότι η ζήτηση για ποιοτικά ακίνητα με ασφαλείς και προστατευμένες έναντι του πληθωρισμού εισοδηματικές ροές θα παραμείνει ισχυρή. Ταυτόχρονα, η περιορισμένη προσφορά θεσμικού προϊόντος και το χάσμα μεταξύ τιμών πωλητών και αγοραστών θα συνεχίσουν να περιορίζουν τις συναλλαγές. Οι prime αποδόσεις αναμένεται να παραμείνουν σε γενικές γραμμές σταθερές, με τα εγχώρια κεφάλαια να έχουν τη δυνατότητα να υπερκεράσουν τους ξένους επενδυτές στις μικρότερες συναλλαγές. 

Μότο: Η ελληνική αγορά έχει κεφάλαια και ζήτηση, αλλά όχι αρκετό σύγχρονο επενδυτικό προϊόν: το 79% των συναλλαγών συγκεντρώνεται πλέον στην Αττική και οι prime αποδόσεις παραμένουν κοντά στο 6,25%.