Βαθαίνει η κρίση στα ευρωπαϊκά εμπορικά ακίνητα – Πιέσεις σε τιμές και συναλλαγές

Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι εκπτώσεις ξεπερνούν το 10%, καθώς οι αποδόσεις των κρατικών ομολόγων στην Ευρώπη και διεθνώς κινούνται σε υψηλά πολλών ετών, αυξάνοντας το κόστος χρηματοδότησης για έναν κλάδο ιδιαίτερα ευαίσθητο στις μεταβολές των επιτοκίων.

Σύμφωνα με στοιχεία της MSCI, που δημοσιεύει το πρακτορείο Reuters, ο όγκος των συναλλαγών σε ευρωπαϊκά εμπορικά ακίνητα υποχώρησε στα 43 δισ. ευρώ το τρίτο τρίμηνο του 2026, στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων τριών ετών. Από τις αρχές του έτους, οι συναλλαγές εμφανίζουν μείωση 3% σε σύγκριση με το ήδη υποτονικό 2025, ενώ οι πωλήσεις ακινήτων γραφείων υποχώρησαν στο χαμηλότερο επίπεδο από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2009.

Επαναδιαπραγματεύσεις με χαμηλότερα τιμήματα

Ενδεικτική της πίεσης είναι η αυξανόμενη τάση επαναδιαπραγμάτευσης των συμφωνιών πριν από την ολοκλήρωσή τους, με τους αγοραστές να ζητούν αναπροσαρμογή των τιμημάτων ώστε να αντανακλούν το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης.

Στελέχη της βρετανικής επενδυτικής εταιρείας M&G ανέφεραν ότι οι συγκεκριμένες επαναδιαπραγματεύσεις οδηγούν συνήθως σε μειώσεις τιμών κατά 2% έως 3%. Ωστόσο, σύμφωνα με στέλεχος άλλης βρετανικής εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων, οι εκπτώσεις μπορούν να ξεπεράσουν το 10%, ανάλογα με τις συνθήκες κάθε συναλλαγής.

Η αύξηση των επιτοκίων, υπό την επίδραση των εξελίξεων στη Μέση Ανατολή και των ανησυχιών για τον πληθωρισμό, καθιστά ακριβότερη την αναχρηματοδότηση των δανείων. Παράλληλα, οι χρηματοδότες εμφανίζονται πιο επιφυλακτικοί ως προς το ύψος της μόχλευσης που είναι διατεθειμένοι να προσφέρουν.

Σύμφωνα, πάντως, με συμβούλους χρηματοδότησης ακινήτων των CBRE και JLL, η χρηματοδότηση εξακολουθεί να είναι διαθέσιμη για τα περισσότερα ακίνητα, αν και οι όροι δανεισμού γίνονται αυστηρότεροι.

«Πάγωμα» επενδύσεων και επιβράδυνση της ανάπτυξης

Οι πιέσεις έχουν ήδη επηρεάσει ορισμένους από τους μεγαλύτερους επενδυτές ακινήτων στην Ευρώπη. Η DWS, ο βραχίονας διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων της Deutsche Bank, περιόρισε προσωρινά τις εξαγορές μεριδίων από ένα επενδυτικό fund ακινήτων. Την ίδια στιγμή, η Vonovia, ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης κατοικιών στη Γερμανία, επισήμανε ότι τα υψηλότερα επιτόκια επιβαρύνουν τις συναλλαγές και ανακοίνωσε ότι θα επανεξετάσει τη δραστηριότητά της στον τομέα της ανάπτυξης ακινήτων.

Στη Βρετανία, οι Land Securities και British Land έχουν αναστείλει αναπτυξιακά έργα στο Λονδίνο συνολικής αξίας άνω του 1 δισ. λιρών, αντανακλώντας τις δυσκολότερες συνθήκες χρηματοδότησης και την αυξημένη αβεβαιότητα για την πορεία της αγοράς.

Αντίστοιχα, η Blackstone, ο μεγαλύτερος επενδυτής εμπορικών ακινήτων παγκοσμίως, ανέφερε στα αποτελέσματα του τρίτου τριμήνου ότι τα υψηλότερα επιτόκια επιβράδυναν την αύξηση του χαρτοφυλακίου της τόσο στην Ευρώπη όσο και στην αμερικανική αγορά κατοικιών πολλαπλών μονάδων. Παρά τις βραχυπρόθεσμες δυσκολίες, ο όμιλος εκτιμά ότι η αγορά μπορεί να ανακάμψει με την πάροδο του χρόνου.

Ένας νέος κύκλος αβεβαιότητας

Η ευρωπαϊκή αγορά εμπορικών ακινήτων βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα περιβάλλον στο οποίο το κόστος κεφαλαίου, η διαθεσιμότητα χρηματοδότησης και οι προσδοκίες για τις αποτιμήσεις καθορίζουν ολοένα περισσότερο τις επενδυτικές αποφάσεις.

«Για έξι χρόνια, μοιάζει σαν να έχουμε βιώσει ένα αποκαλούμενο γεγονός “μαύρου κύκνου” κάθε χρόνο», δήλωσε ο Chris Gow, επικεφαλής χρηματοδότησης χρέους και σύνθετων χρηματοδοτήσεων για την Ευρώπη στην CBRE, περιγράφοντας τη διαδοχή κρίσεων και αναταράξεων που έχει επηρεάσει τον κλάδο.

Η υποχώρηση των συναλλαγών, οι εκπτώσεις στα τιμήματα και η αναβολή νέων έργων υποδηλώνουν ότι η προσαρμογή της αγοράς δεν έχει ολοκληρωθεί. Για τους επενδυτές, το ζητούμενο είναι πλέον η εξισορρόπηση μεταξύ του υψηλότερου κόστους χρηματοδότησης και των αποδόσεων που μπορούν να προσφέρουν τα ακίνητα, ενώ για τους πωλητές η πρόκληση είναι να αποδεχθούν τις νέες συνθήκες αποτίμησης χωρίς να επιβαρύνουν περαιτέρω τις συναλλαγές.