Τα νεκρά γραφεία δεν είναι -ακόμη- χρυσός

Εντός σχεδίου απαιτείται, στις προβλεπόμενες περιπτώσεις, θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής. Εκτός σχεδίου, η αλλαγή γίνεται μόνο μία φορά, μέσα στο νόμιμο κέλυφος και χωρίς αύξηση όγκου, δόμησης ή κάλυψης, με ειδικό τέλος 5% επί της αντικειμενικής αξίας της γης. Οι νέες κατοικίες δεν μπορούν να διατεθούν σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον πέντε χρόνια μετά την αλλαγή χρήσης.

Η νέα ρύθμιση δεν μετατρέπει αυτομάτως τα άδεια γραφεία σε χρυσωρυχείο. Ανοίγει, όμως, μια αγορά όπου η σωστή αγορά κελύφους, η τεχνική μετατροπή και το προσιτό μίσθωμα μπορούν να δημιουργήσουν κατοικίες, υπεραξία και νέες αποδόσεις για developers και ΑΕΕΑΠ ταυτόχρονα.

Τα «εγκλωβισμένα» κτίρια

Η μεγαλύτερη δεξαμενή εντοπίζεται στον άξονα Ομόνοια–πλατεία Βάθη–Μεταξουργείο, όπου παλαιά γραφεία, εμπορικά κτίρια και πρώην εκπαιδευτήρια προσφέρονται περίπου προς €1.200–€2.200/τ.μ.. Το πλεονέκτημα βρίσκεται στην κεντρικότητα και στις συγκοινωνίες. Το μειονέκτημα είναι ότι αρκετά ακίνητα έχουν βαθιές κατόψεις, ανεπαρκή φωτισμό και υψηλές ανάγκες ανακατασκευής.

Στον Βοτανικό και τον Ελαιώνα, με τιμές περίπου €1.000–€1.900/τ.μ., υπάρχουν μεγαλύτερα βιοτεχνικά και επαγγελματικά κελύφη, κατάλληλα για οργανωμένες αναπτύξεις ενοικιαζόμενων κατοικιών. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το τόξο Ταύρος–Μοσχάτο–Καλλιθέα, όπου οι ζητούμενες τιμές κινούνται μεταξύ €1.100 και €2.000/τ.μ., με πρόσβαση σε μέσα σταθερής τροχιάς και εγγύτητα τόσο στο κέντρο όσο και στο παράκτιο μέτωπο.

Στον Πειραιά, από τον Άγιο Διονύσιο έως τα Καμίνια και τα Ταμπούρια, οι αξίες κυμαίνονται από €800 έως €2.150/τ.μ. Η παρουσία μετρό, πανεπιστημίου, λιμανιού και χιλιάδων εργαζομένων δημιουργεί ζήτηση για φοιτητική κατοικία, διαμερίσματα εργαζομένων και οργανωμένα σχήματα μακροχρόνιας μίσθωσης.

Αντίθετα, Ασπρόπυργος και Θριάσιο είναι φθηνότεροι, αλλά δεν αποτελούν αυτονόητη οικιστική ευκαιρία. Ρύπανση, πλημμυρικός κίνδυνος, βαριά κυκλοφορία και απουσία σχολείων ή κοινωνικών υποδομών μπορούν να εξαφανίσουν το πλεονέκτημα της χαμηλής τιμής.

Ποιοι έχουν το απόθεμα

Από τη νομοθετική δυνατότητα στο πραγματικό κέρδος

Ένα κτίριο που αγοράζεται προς €1.200/τ.μ. δεν είναι ευκαιρία εάν η στατική ενίσχυση, η ενεργειακή αναβάθμιση, οι νέες εγκαταστάσεις, οι άδειες και οι τόκοι ανεβάσουν το συνολικό κόστος πάνω από την τελική αξία των κατοικιών. Βάθος κάτοψης, φυσικός φωτισμός, δυνατότητα ανοιγμάτων, προσβασιμότητα, πυρασφάλεια και τίτλοι αποτελούν τα πραγματικά φίλτρα.

Η οικονομία κάθε έργου κρίνεται από μια απλή εξίσωση:

Αξία πώλησης – αγορά κελύφους – κόστος μετατροπής – χρηματοδότηση – φόροι και τέλη = κέρδος ανάπτυξης.

Οι επιδοτήσεις είναι σήμερα δεδομένες. Η Εθνική Στρατηγική προβλέπει χαμηλότοκα δάνεια, εγγυήσεις, επιδότηση επιτοκίου, χρηματοδότηση από ΕΤΕπ και πιθανό μειωμένο ΦΠΑ. Πρόκειται κυρίως για σχεδιαζόμενα εργαλεία που θα απαιτούν διάθεση των κατοικιών με προσιτό μίσθωμα για συγκεκριμένο ελάχιστο χρονικό διάστημα.