O νέος μεγάλος μισθωτής στα γραφεία

Ταυτόχρονα, το κόστος των prime γραφείων αυξάνεται κατά 5,3% σε ετήσια βάση, καθώς η ζήτηση συγκεντρώνεται στα καλύτερα κτίρια και στις ισχυρότερες τοποθεσίες.

Σε φάση ανάπτυξης φαίνεται να περνά ένα σημαντικό τμήμα των μεγάλων εταιρικών χρηστών της παγκόσμιας αγοράς γραφείων, με την τεχνητή νοημοσύνη να εξελίσσεται σε έναν από τους νέους καταλύτες ζήτησης για prime ακίνητα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Savills για το πρώτο εξάμηνο του 2026, οι παγκόσμιοι όγκοι μισθώσεων prime γραφείων παρέμειναν σταθεροί, όμως η σύνθεση των συναλλαγών άλλαξε αισθητά. Το 58% των μεγαλύτερων συμφωνιών αφορούσε επέκταση των μισθωμένων χώρων, ένδειξη ότι περισσότερες επιχειρήσεις που διεκδικούν τα καλύτερα γραφεία των μεγάλων μητροπόλεων περνούν πλέον σε growth mode.

Μόλις το 5% των κορυφαίων συμφωνιών αφορούσε εταιρείες που περιόρισαν το αποτύπωμά τους. Παράλληλα, το ποσοστό των επιχειρήσεων που μετακινήθηκαν ή ανανέωσαν συμβόλαια διατηρώντας περίπου την ίδια επιφάνεια υποχώρησε στο 37%, από 44% το δεύτερο εξάμηνο του 2025.

Τα στοιχεία προκύπτουν από το H1 Market Makers της Savills, το οποίο εξετάζει τις δέκα μεγαλύτερες συμφωνίες μίσθωσης βάσει επιφάνειας σε 47 πόλεις παγκοσμίως.

Πρωταγωνιστές της επέκτασης είναι οι πάροχοι ευέλικτων χώρων εργασίας. Στην κατηγορία των flexible office providers, το 78% των μεγάλων συναλλαγών του πρώτου εξαμήνου ήταν expansionary deals.

Ακόμη πιο ενδιαφέρον είναι ότι το 56% αυτών αφορούσε νέα γραφεία σε αγορές όπου οι συγκεκριμένοι operators είχαν ήδη παρουσία. Πρόκειται επομένως λιγότερο για γεωγραφική επέκταση σε νέες αγορές και περισσότερο για εμβάθυνση της παρουσίας τους σε επιλεγμένες πόλεις όπου διαπιστώνουν ισχυρή ζήτηση.

Η τάση υποδηλώνει ότι το flexible office δεν λειτουργεί πλέον μόνο ως λύση προσωρινής εγκατάστασης ή περιορισμού του real estate risk. Ενσωματώνεται σταδιακά στη στρατηγική στέγασης μεγαλύτερων επιχειρήσεων, δημιουργώντας πρόσθετη ζήτηση για κτίρια υψηλών προδιαγραφών.

Η AI γίνεται νέος μεγάλος μισθωτής

Η σημαντικότερη αλλαγή, ωστόσο, καταγράφεται στον χώρο της τεχνολογίας.

Οι εταιρείες τεχνητής νοημοσύνης αντιπροσώπευσαν το 17% όλων των prime συμφωνιών του τεχνολογικού κλάδου στο πρώτο εξάμηνο του 2026, έναντι μόλις 3% δύο χρόνια νωρίτερα, στο πρώτο εξάμηνο του 2024.

Η μεταβολή μέσα σε μόλις δύο χρόνια αποτυπώνει τον ρυθμό με τον οποίο η AI μετατρέπεται από επενδυτικό και τεχνολογικό story σε πραγματικό παράγοντα διαμόρφωσης της αγοράς commercial real estate.

Και υπάρχει ένα ακόμη στοιχείο: το 100% των συμφωνιών που πραγματοποιήθηκαν από επιχειρήσεις AI ήταν επεκτατικές.

Η Savills συνδέει την εξέλιξη με την ταχύτατη ανάπτυξη του κλάδου, τις μεγάλες εισροές κεφαλαίων και κυρίως με τον ανταγωνισμό για εξειδικευμένο ανθρώπινο δυναμικό. Για τις εταιρείες αυτές, το γραφείο αποκτά στρατηγική σημασία: αποτελεί εργαλείο προσέλκυσης ταλέντου, συνεργασίας, επαφής με πελάτες αλλά και ενίσχυσης του εταιρικού brand.

Η δραστηριότητα παραμένει γεωγραφικά συγκεντρωμένη σε λίγα μεγάλα innovation clusters. Το San Francisco κυριαρχεί, ενώ σημαντική δραστηριότητα καταγράφεται επίσης στο Seattle και στο West End του Λονδίνου.

Η Sarah Brooks, Associate Director της Savills World Research, επισημαίνει ότι σε αγορές όπως το San Francisco, το Λονδίνο και το Shenzhen η ζήτηση από εταιρείες AI απορροφά με γρήγορο ρυθμό ποιοτικούς χώρους, εντείνοντας τον ανταγωνισμό για τα καλύτερα διαθέσιμα γραφεία.

Εφόσον η τάση συνεχιστεί, η AI μπορεί να εξελιχθεί σε σημαντικό occupier και σε περισσότερες γεωγραφικές αγορές.

Ακριβότερο το premium γραφείο

Η στροφή προς την ποιότητα έχει, όμως, κόστος.

Σύμφωνα με το Q2 Prime Office Costs της Savills, το συνολικό καθαρό κόστος κατοχής prime γραφείων –δηλαδή ενοίκιο συν το κόστος fit-out– αυξήθηκε κατά 1% μόνο στο δεύτερο τρίμηνο του 2026, ανεβάζοντας την ετήσια αύξηση στο 5,3%.

Οι διαφορές μεταξύ των περιφερειών είναι σημαντικές. Στην EMEA και στην Ασία-Ειρηνικό η τριμηνιαία αύξηση περιορίστηκε στο 0,5%, ενώ στη Βόρεια Αμερική έφθασε το 2,1%.

Σε επίπεδο πόλεων, οι μεγαλύτερες τριμηνιαίες αυξήσεις καταγράφηκαν στο:

• San Francisco: +7,7%
• Downtown New York: +5,6%
• Washington DC: +4,0%
• Seoul: +3,8%
• Melbourne: +3,6%

Η εικόνα του San Francisco είναι ιδιαίτερα χαρακτηριστική: η πόλη που βρέθηκε στο επίκεντρο της κρίσης των αμερικανικών γραφείων μετά την πανδημία εμφανίζεται τώρα ταυτόχρονα ως βασικός κόμβος της AI και ως μία από τις αγορές με τη μεγαλύτερη αύξηση του κόστους για prime χώρους.

Η αγορά χωρίζεται στα δύο

Τα δεδομένα ενισχύουν την εικόνα μιας αγοράς γραφείων που γίνεται ολοένα και περισσότερο δύο ταχυτήτων

Από τη μία πλευρά βρίσκονται τα παλαιότερα κτίρια, οι δευτερεύουσες τοποθεσίες και τα ακίνητα που δεν ανταποκρίνονται στις σύγχρονες ενεργειακές, τεχνολογικές και εργασιακές απαιτήσεις. Σε αυτή την κατηγορία, η τηλεργασία και η προσπάθεια περιορισμού του λειτουργικού κόστους εξακολουθούν να ασκούν πίεση.

Από την άλλη βρίσκονται τα best-in-class γραφεία, όπου η προσφορά παραμένει περιορισμένη και ο ανταγωνισμός μεταξύ occupiers διατηρεί ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια και στο συνολικό κόστος εγκατάστασης.

Όπως σημειώνει ο Rick Schuham, CEO Global Occupier Services της Savills, οι επιχειρήσεις εξακολουθούν να δίνουν προτεραιότητα στα premium γραφεία, συγκεντρώνοντας τη ζήτηση στα καλύτερα κτίρια και στις πλέον επιθυμητές τοποθεσίες.

Υπάρχουν, πάντως, εξαιρέσεις. Σε ορισμένες μεγάλες αγορές της ηπειρωτικής Κίνας, η ασθενέστερη ζήτηση συμπίπτει με την παράδοση νέων developments και ανακαινισμένων ακινήτων. Η αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς δημιουργεί ευκαιρίες για εταιρείες που επιδιώκουν πρόσβαση σε υψηλής ποιότητας γραφεία με πιο συγκρατημένο κόστος.

Και καθώς οι εταιρείες AI, οι technology occupiers και οι flexible office operators διευρύνουν το αποτύπωμά τους, η ψαλίδα μεταξύ prime και δευτερεύοντος αποθέματος είναι πιθανό να ανοίξει ακόμη περισσότερο. Για developers και ιδιοκτήτες, αυτό μεταφέρει το επενδυτικό στοίχημα από τα τετραγωνικά μέτρα στην ποιότητα, την τοποθεσία, τις υποδομές και την ικανότητα ενός κτιρίου να ανταγωνιστεί για τους πλέον απαιτητικούς εταιρικούς χρήστες.