Spitogatos: Τι κοινό έχει η Γλυφάδα, με την Δραπετσώνα και την Πετρούπολη

Η έννοια της «ευκαιρίας» στην αγορά ακινήτων δεν είναι πλέον αυτονόητη. Η απόδοση δεν εξαρτάται μόνο από το επίπεδο τιμών ή τη δημοφιλία μιας περιοχής, αλλά από τη δυναμική μεταξύ προσφοράς, ζήτησης και εξέλιξης τιμών πώλησης και ενοικίασης.

Σε αυτό το πλαίσιο, το νέο «Θερμόμετρο» ακινήτων έρχεται να καλύψει αυτό το κενό, προσφέροντας μια πιο καθαρή και άμεση εικόνα των αποδόσεων ανά περιοχή και βοηθώντας τους επενδυτές να αποκωδικοποιήσουν τις πραγματικές ευκαιρίες της αγοράς.

Το πρώτο «Θερμόμετρο» ακινήτων παρουσιάστηκε στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026: Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις», από τον Ηλία Παπαγεωργιάδη και τον Δημήτρη Μελαχροινό, CEO της Spitogatos, σε μια προσπάθεια  μια πιο καθαρή εικόνα για τις αποδόσεις των ακινήτων ανά περιοχή.

Ο νέος δείκτης βασίζεται σε εκατομμύρια δεδομένα αγγελιών και εστιάζει σε έναν απλό αλλά ουσιαστικό υπολογισμό: πόσα ενοίκια απαιτούνται για την αγορά ενός ακινήτου. Με άλλα λόγια, αποτυπώνει έμμεσα την επενδυτική απόδοση. Όσο περισσότερα ενοίκια χρειάζονται για να αποσβεστεί η αξία αγοράς, τόσο χαμηλότερη θεωρείται η απόδοση – και αντίστροφα.

Η λογική πίσω από το «Θερμόμετρο» είναι ξεκάθαρη: συγκρίνει τη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης με τη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης σε κάθε περιοχή, δίνοντας μια άμεση ένδειξη του επενδυτικού ενδιαφέροντος. Ωστόσο, τα πρώτα ευρήματα ανέτρεψαν μια διαδεδομένη αντίληψη της αγοράς: ότι οι «ακριβές» και δημοφιλείς περιοχές προσφέρουν χαμηλές αποδόσεις, ενώ οι πιο «φθηνές» υψηλότερες.

Στην πράξη, τα δεδομένα δείχνουν ότι η εικόνα είναι πιο σύνθετη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, περιοχές με πολύ διαφορετικά επίπεδα ζήτησης εμφανίζουν παρόμοιες αποδόσεις. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα όπου για την αγορά κατοικίας απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα. Παρότι οι τιμές αγοράς διαφέρουν σημαντικά, οι αποδόσεις συγκλίνουν, γεγονός που αποδίδεται –μεταξύ άλλων– στη χαμηλή προσφορά διαθέσιμων ακινήτων σε ορισμένες περιοχές, που ωθεί τις τιμές προς τα πάνω.

Το «Θερμόμετρο» λειτουργεί επίσης ως εργαλείο εκτίμησης του απαιτούμενου κεφαλαίου: δείχνει ενδεικτικά πόσο πρέπει να επενδύσει κάποιος για να εξασφαλίσει εισόδημα από ενοίκια της τάξης των 1.000 ευρώ μηνιαίως (προ φόρων). Έτσι, επιτρέπει στον επενδυτή να συγκρίνει περιοχές όχι μόνο με βάση το κόστος αγοράς, αλλά κυρίως με βάση την πραγματική απόδοση.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η σύγκριση της περιόδου 2019–2025, η οποία αποκαλύπτει διαφορετικές «ταχύτητες» στην εξέλιξη της αγοράς. Σε αρκετές περιοχές, οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν ταχύτερα από τα ενοίκια, συμπιέζοντας τις αποδόσεις. Σε άλλες, η άνοδος ήταν πιο ισορροπημένη, διατηρώντας σταθερό τον αριθμό των απαιτούμενων ενοικίων.

Ενδεικτικά, στο κέντρο της Αθήνας ο μέσος αριθμός ενοικίων αυξήθηκε από 161 το 2019 σε 212 το 2025, υποδηλώνοντας πτώση της απόδοσης. Αντίστοιχη τάση καταγράφεται στα νότια προάστια (από 241 σε 311 ενοίκια) και στον Πειραιά (από 184 σε 242). Αντίθετα, στο υπόλοιπο της Αττικής παρατηρείται βελτίωση των αποδόσεων, καθώς τα ενοίκια αυξήθηκαν ταχύτερα από τις τιμές πώλησης, μειώνοντας τον αριθμό των απαιτούμενων ενοικίων από 246 σε 221.

Τα στοιχεία αναδεικνύουν και σημαντικές διαφοροποιήσεις εντός των επιμέρους αγορών. Περιοχές όπως το Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας, ο Παπάγου, η Αργυρούπολη, η Πετρούπολη και η Δραπετσώνα καταγράφουν από τις χαμηλότερες αποδόσεις, με τον απαιτούμενο αριθμό ενοικίων να φτάνει ή και να ξεπερνά τις 300 περιπτώσεις.