Επιστρέφουν τα ξένα κεφάλαια στο εγχώριο real estate – Αλλάζουν προφίλ οι αγοραστές

Το α΄ τρίμηνο του 2026 οι άμεσες ξένες επενδύσεις στο ελληνικό real estate ανήλθαν σε 511,6 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 43,4% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025.

Η επίδοση αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια αγορά που είχε εμφανίσει υποχώρηση το 2025. Μετά το ιστορικό υψηλό των περίπου 2,75 δισ. ευρώ το 2024, οι επενδύσεις σε ακίνητα από μη κατοίκους περιορίστηκαν σε περίπου 2,06 δισ. ευρώ το 2025, καθώς σημαντικό μέρος της ζήτησης είχε επιταχυνθεί νωρίτερα, ενόψει των αλλαγών στα όρια επένδυσης για τη Golden Visa.

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος καταγράφουν πλέον εκ νέου αυξημένη εισροή κεφαλαίων. Η κεντρική τράπεζα περιλαμβάνει τις επενδύσεις σε ακίνητα στις άμεσες ξένες επενδύσεις και δημοσιεύει ξεχωριστά τριμηνιαία στοιχεία για τις επενδύσεις μη κατοίκων στο ελληνικό real estate.

Από τη Golden Visa στο «κανονικό» real estate

Η σημαντικότερη αλλαγή, ωστόσο, δεν αφορά μόνο το ύψος των κεφαλαίων αλλά και το προφίλ των ξένων αγοραστών. Στην αγορά αυξάνεται το ενδιαφέρον επενδυτών που δεν αγοράζουν ακίνητα με αποκλειστικό στόχο την απόκτηση άδειας διαμονής, αλλά για μακροχρόνια κατοχή, ιδιοχρησία, ανακαίνιση και αξιοποίηση του ακινήτου. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον εμφανίζεται από Αμερικανούς αγοραστές, με περιοχές όπως το Κουκάκι, το Παγκράτι και η Αθηναϊκή Ριβιέρα να βρίσκονται στο επίκεντρο.

Πρόκειται για μια εξέλιξη που μετατοπίζει σταδιακά τη συζήτηση από το «πόσες Golden Visa εκδόθηκαν» στο πού κατευθύνονται τα ξένα κεφάλαια και τι είδους ακίνητα αναζητούν οι επενδυτές.

Παράλληλα, σύμφωνα με στοιχεία που μεταφέρονται από επαγγελματίες του κλάδου, σε περισσότερες από μία στις τρεις αγορές που παρακολουθούν οι επαγγελματίες του real estate οι ξένοι αγοραστές αντιπροσωπεύουν πάνω από το 30% των συναλλαγών. Ένα μέρος αυτής της ζήτησης αφορά επενδύσεις χωρίς σύνδεση με πρόγραμμα άδειας διαμονής.

Στο επίκεντρο οι μετατροπές ακινήτων

Ιδιαίτερη δυναμική εμφανίζει και η διαδρομή των 250.000 ευρώ μέσω αλλαγής χρήσης ακινήτων σε κατοικίες. Η ισχύουσα διαδικασία προβλέπει δυνατότητα απόκτησης Golden Visa με ελάχιστη αξία επένδυσης 250.000 ευρώ, όταν η επένδυση αφορά ένα ακίνητο του οποίου οι κύριοι χώροι μετατρέπονται σε κατοικία.

Η συγκεκριμένη κατηγορία δημιουργεί έναν διαφορετικό επενδυτικό δρόμο για την Αθήνα, καθώς επιτρέπει την αξιοποίηση επαγγελματικών ή άλλων ακινήτων και τη μετατροπή τους σε οικιστικό απόθεμα.

Το ενδιαφέρον για τις συγκεκριμένες επενδύσεις εμφανίζεται αυξημένο, καθώς συνδυάζουν χαμηλότερο κατώφλι εισόδου με πρόσβαση σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας και, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, δυνατότητα ένταξης στο καθεστώς Golden Visa.

Τι σημαίνει ο φόρος μεταβίβασης

Στο επόμενο διάστημα, καταλυτικό παράγοντα για τη συμπεριφορά των επενδυτών αναμένεται να αποτελέσει και το φορολογικό πλαίσιο. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα ανέρχεται σήμερα σε 3% επί της φορολογητέας αξίας, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ.

Η προοπτική αλλαγών στο καθεστώς μπορεί να λειτουργήσει ως βραχυπρόθεσμο κίνητρο για την επίσπευση συναλλαγών, καθώς επενδυτές που βρίσκονται ήδη σε διαδικασία αγοράς έχουν λόγο να επιδιώξουν την ολοκλήρωση των μεταβιβάσεων πριν από ενδεχόμενες αλλαγές.

Σε μεσοπρόθεσμο επίπεδο, όμως, το αποτύπωμα στην αγορά θα εξαρτηθεί από το τελικό νομοθετικό πλαίσιο και, ειδικότερα, από το εάν οι μετατροπές επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες που αυξάνουν το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα θα τύχουν ειδικής μεταχείρισης.

Την ίδια ώρα, η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να εμφανίζει αυξημένες τιμές, αν και με χαμηλότερους ρυθμούς σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Στο β΄ τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση, ενώ στην Αθήνα η άνοδος διαμορφώθηκε στο 5,0%.

Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά όπου τα ξένα κεφάλαια επιστρέφουν, αλλά αναζητούν πλέον περισσότερα από μια άδεια διαμονής: τοποθεσίες με προοπτικές, ακίνητα που μπορούν να αναβαθμιστούν, εισόδημα από εκμετάλλευση και μακροπρόθεσμη υπεραξία. Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί μια νέα ισορροπία για το ελληνικό real estate, στην οποία η Golden Visa παραμένει ένας σημαντικός παράγοντας, αλλά δεν αποτελεί πλέον τη μοναδική εξήγηση για τη διεθνή ζήτηση.