Η ελληνική αγορά κατοικίας το 2026: Αύξηση τιμών και εντεινόμενες πιέσεις στην προσιτότητα

Η ελληνική αγορά κατοικίας συνέχισε την ανοδική της πορεία το 2026, έπειτα από αρκετά χρόνια σημαντικών ανατιμήσεων. Σύμφωνα με την έκθεση Estate Brains Insights Report: Housing Market in Greece 2026, οι τιμές κατοικιών έχουν περίπου διπλασιαστεί από το 2017. Οι τιμές συναλλαγών αυξήθηκαν κατά 17,7% το 2023, κατά 9,1% το 2024 και κατά 9,4% το 2025, ενώ κατά την περίοδο Ιανουαρίου–Σεπτεμβρίου 2026 κατέγραψαν αύξηση 7,7% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Παράλληλα, οι ζητούμενες τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 5,8% στο τελευταίο δωδεκάμηνο που εξετάζει η έκθεση.

Τα στοιχεία καταδεικνύουν ότι η αγορά διατηρεί τη δυναμική της, αλλά το αυξανόμενο κόστος απόκτησης κατοικίας καθιστά την πρόσβαση στη στέγαση ολοένα δυσκολότερη για σημαντικό μέρος των νοικοκυριών.

Αυξημένη δραστηριότητα και περιφερειακές διαφοροποιήσεις

Η άνοδος των τιμών συνοδεύτηκε από ενίσχυση της συναλλακτικής δραστηριότητας. Το 2025 καταγράφηκαν 223.267 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, έναντι 174.475 το 2023. Την ίδια χρονιά, η νέα στεγαστική χρηματοδότηση ανήλθε σε 2,65 δισ. ευρώ, αυξημένη κατά 46% σε σχέση με το 2024. Ωστόσο, τα ακίνητα παρέμεναν στην αγορά κατά μέσο όρο 289 ημέρες, ενώ οι νεόδμητες κατοικίες αντιστοιχούσαν στο 25,7% των καταχωρίσεων.

Η εθνική εικόνα αποκρύπτει σημαντικές γεωγραφικές διαφορές. Οι ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν κατά 33,3% στην Κέρκυρα, κατά 23% στην Καβάλα, κατά 15,8% στα Ιωάννινα και κατά 12,9% στη Χαλκιδική. Αντίθετα, άλλες περιοχές κατέγραψαν μειώσεις, γεγονός που υπογραμμίζει ότι η αγορά δεν εξελίσσεται ομοιόμορφα σε ολόκληρη τη χώρα.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Ανατολική Αττική, όπου οι συνολικές ζητούμενες τιμές αυξήθηκαν κατά 44% σε διάστημα τριών ετών. Όταν, όμως, λαμβάνονται υπόψη οι αλλαγές στη σύνθεση των προσφερόμενων ακινήτων, η αύξηση περιορίζεται περίπου στο 15%. Η αυξημένη παρουσία νεότερων και ακριβότερων κατοικιών επηρεάζει, επομένως, την εικόνα της αγοράς.

Ο ρόλος των νεόδμητων κατοικιών

Η αυξανόμενη παρουσία νέων κατασκευών αποτελεί σημαντικό παράγοντα διαμόρφωσης των τιμών. Στην Αττική, οι νεόδμητες κατοικίες δύο υπνοδωματίων εμφανίζουν τιμές περίπου 72% υψηλότερες από εκείνες αντίστοιχων παλαιότερων ακινήτων.

Η διαφορά αυτή επηρεάζει τόσο τους συνολικούς δείκτες όσο και την προσιτότητα της κατοικίας. Συνεπώς, η αξιολόγηση της αγοράς απαιτεί συγκρίσεις με βάση την περιοχή, την παλαιότητα, το εμβαδόν και την κατάσταση κάθε ακινήτου, αντί της αποκλειστικής χρήσης γενικών μέσων όρων.

Μισθώματα και επενδυτικές αποδόσεις

Από το 2023, τα μισθώματα αυξήθηκαν κατά περίπου 22% στην Αθήνα και κατά 35% στη Θεσσαλονίκη. Ωστόσο, το 2026 η αύξηση των μισθωμάτων σε εθνικό επίπεδο περιορίστηκε στο 1,8%, έναντι αύξησης 5,8% στις ζητούμενες τιμές πώλησης.

Η απόκλιση αυτή επηρεάζει την ελκυστικότητα των επενδύσεων σε κατοικίες, καθώς η ταχύτερη άνοδος των τιμών αγοράς μπορεί να περιορίσει την απόδοση του κεφαλαίου από τις μισθώσεις. Η έκθεση εκτιμά τη μεικτή μισθωτική απόδοση στο 4,4% για την Αθήνα και στο 4,7% για την Ελλάδα συνολικά, πριν από φόρους, έξοδα συντήρησης και περιόδους κενών μισθώσεων. Σε πόλεις όπως η Λάρισα και η Ξάνθη, οι αντίστοιχες αποδόσεις εκτιμώνται περίπου στο 8–9%.

Παράλληλα, περιοχές με υψηλότερες βαθμολογίες ποιότητας γειτονιάς βάσει του δείκτη HoodEx τείνουν να εμφανίζουν χαμηλότερες μισθωτικές αποδόσεις. Αυτό υποδηλώνει ότι οι υψηλότερες τιμές αγοράς σε πιο ελκυστικές περιοχές δεν συνοδεύονται απαραίτητα από ανάλογα υψηλό εισόδημα από μισθώσεις.

Η προσιτότητα της κατοικίας υπό πίεση

Η αύξηση των τιμών επιβαρύνει σημαντικά τα νοικοκυριά. Σύμφωνα με την έκθεση, ένα διαμέρισμα 70 τετραγωνικών μέτρων με διάμεση τιμή στα νότια προάστια της Αθήνας κοστίζει περίπου 214.000 ευρώ, ποσό ισοδύναμο με 12,2 έτη εισοδήματος νοικοκυριού, έναντι 10,1 ετών το 2023. Σε εθνικό επίπεδο, η αντίστοιχη κατοικία εκτιμάται στα 185.000 ευρώ, δηλαδή σε 10,5 έτη εισοδήματος.

Η επιβάρυνση είναι εξίσου εμφανής στην ενοικίαση: το μίσθωμα αντιστοιχεί στο 53% του εκτιμώμενου εισοδήματος νοικοκυριού στα νότια προάστια της Αθήνας και στο 49% σε εθνικό επίπεδο. Τα δεδομένα αναδεικνύουν τη στεγαστική προσιτότητα ως μία από τις σημαντικότερες προκλήσεις της αγοράς.

Η ποιότητα της γειτονιάς και οι προοπτικές για το 2027

Η έκθεση αξιοποιεί τον δείκτη HoodEx για την αξιολόγηση πέντε παραμέτρων: φυσικό περιβάλλον, κτίρια, κοινωνική ζωή, υπηρεσίες και μεταφορές. Η προσέγγιση αυτή επιτρέπει την ευρύτερη αξιολόγηση της αξίας μιας περιοχής πέρα από τις τιμές των ακινήτων.

Στην Κυψέλη, οι τιμές συναλλαγών αυξήθηκαν κατά 54% μεταξύ 2021 και 2025, ενώ η μεικτή μισθωτική απόδοση διαμορφώθηκε στο 5,5%. Στον Δήμο Ελληνικού–Αργυρούπολης, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 62% την ίδια περίοδο, αλλά η απόδοση υποχώρησε στο 3,2%. Παράλληλα, το ποσοστό των νεόδμητων κατοικιών στις καταχωρίσεις της περιοχής αυξήθηκε από 30% σε 49%.

Για το 2027, η έκθεση προτείνει την παρακολούθηση του χρόνου παραμονής των ακινήτων στην αγορά, του ποσοστού των νεόδμητων κατοικιών, της διαφοράς μεταξύ αύξησης τιμών και μισθωμάτων, της μεταβολής των τιμών συναλλαγών και του ποσοστού πωλήσεων πάνω από τις επίσημες φορολογητέες αξίες.

Συμπερασματικά, η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να αναπτύσσεται, αλλά χαρακτηρίζεται από σημαντικές διαφοροποιήσεις και αυξανόμενες πιέσεις στην προσιτότητα. Η ορθή αξιολόγηση των επενδυτικών ευκαιριών και των στεγαστικών επιλογών απαιτεί συνεκτίμηση της τοποθεσίας, των χαρακτηριστικών του ακινήτου, της ποιότητας της γειτονιάς και της πραγματικής μισθωτικής απόδοσης, πέρα από τη γενική πορεία των τιμών.

Πηγή: Estate Brains Insights Report, Housing Market in Greece 2026. Τα δεδομένα καταχωρίσεων καλύπτουν την περίοδο έως τις 27 Σεπτεμβρίου 2026 και τα στοιχεία συναλλαγών έως την 1η Οκτωβρίου 2026.