Η Ευρώπη ανοίγει τη στρόφιγγα για την προσιτή κατοικία

Στο νέο Affordable Housing Act που παρουσίασε η Ευρωπαϊκή Επιτροπή την περασμένη εβδομάδα συγκεντρώνει ένα νέο πλέγμα χρηματοδοτικών και τεχνικών εργαλείων για κράτη, περιφέρειες και πόλεις που αντιμετωπίζουν έντονη στεγαστική πίεση με στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικίας μέσω της κινητοποίησης δημόσιων και ιδιωτικών κεφαλαίων.

Νέοι κανόνες για τις κρατικές ενισχύσεις

Κομβική αλλαγή αποτελεί το νέο καθεστώς κρατικών ενισχύσεων για την προσιτή κατοικία. Η Επιτροπή εισάγει ειδική κατηγορία affordable housing, η οποία απαλλάσσεται από την προηγούμενη κοινοποίηση χωρίς ανώτατο όριο αποζημίωσης, υπό συγκεκριμένες δικλίδες.

Παράλληλα, διευρύνεται ο τρόπος με τον οποίο μπορεί να προσδιορίζεται η προσιτότητα. Οι δημόσιες αρχές μπορούν να χρησιμοποιούν δείκτες όπως η σχέση ενοικίου προς εισόδημα, στεγαστικού δανείου προς εισόδημα, τιμής κατοικίας προς εισόδημα, η υπερβολική επιβάρυνση από το στεγαστικό κόστος ή τα έτη εισοδήματος που απαιτούνται για την αγορά κατοικίας.

Πρακτικά, δημιουργείται μεγαλύτερος χώρος για προγράμματα στα οποία δημόσιο χρήμα μπορεί να καλύπτει μέρος του «κενού βιωσιμότητας» μιας επένδυσης, ώστε ένα έργο που δεν βγαίνει οικονομικά με προσιτό ενοίκιο να μπορεί να γίνει χρηματοδοτήσιμο.

Η Πολιτική Συνοχής αποτελεί ήδη βασικό χρηματοδοτικό πυλώνα. Για την περίοδο 2021–2027 είχαν προγραμματιστεί συνολικά €10,4 δισ., μαζί με την εθνική συγχρηματοδότηση, κυρίως για ενεργειακή αναβάθμιση του στεγαστικού αποθέματος και κοινωνική κατοικία.

Η ενδιάμεση αναθεώρηση της Πολιτικής Συνοχής άνοιξε όμως περισσότερο τον δρόμο προς την affordable housing. Έως τις 2 Σεπτεμβρίου 2026 είχαν προταθεί επιπλέον €4,7 δισ. για κατοικία, με την Επιτροπή να ενθαρρύνει κράτη και περιφέρειες να συνεχίσουν τον επαναπρογραμματισμό πόρων προς τη στέγαση.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την επενδυτική αγορά έχει το νέο μοντέλο χρηματοδοτικού εργαλείου για affordable housing. Η λογική του δεν βασίζεται αποκλειστικά στις επιδοτήσεις: προβλέπει συνδυασμό δανείων, εγγυήσεων, equity, quasi-equity και grants, δημιουργώντας ουσιαστικά τη βάση για blended-finance σχήματα.

€17 δισ. μέσω InvestEU

Στην ίδια κατεύθυνση κινείται το InvestEU, το οποίο χρηματοδοτεί κατασκευή και ανακαίνιση κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, αλλά και φοιτητικής στέγης.

Ο στόχος είναι να κινητοποιηθούν €17 δισ. επενδύσεων έως το 2028. Στο σύστημα συμμετέχουν ήδη οκτώ implementing partners, μεταξύ των οποίων η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων, το Ευρωπαϊκό Ταμείο Επενδύσεων, η Council of Europe Development Bank και η EBRD.

Στα €6 δισ. η ΕΤΕπ μόνο για το 2026

Ακόμη μεγαλύτερη σημασία αποκτά ο ρόλος της EIB Group. Στο πλαίσιο του Housing Action Plan, η στοχευμένη χρηματοδότηση για affordable και sustainable housing αυξήθηκε στα €6 δισ. για το 2026, ανεβάζοντας τη συνολική χρηματοδότηση για κατοικία σε περισσότερα από €25 δισ. μέχρι σήμερα μέσα στη δεκαετία.

Η ΕΤΕπ μπορεί να χρηματοδοτεί απευθείας πόλεις και τοπικούς housing providers, να συγχρηματοδοτεί εθνικά προγράμματα και να συνεργάζεται με αναπτυξιακές και εμπορικές τράπεζες. Κυρίως, μπορεί να συνδυάζει χρηματοδότηση, εγγυήσεις, risk sharing και equity με ευρωπαϊκούς και εθνικούς πόρους.

Το μοντέλο εφαρμόζεται ήδη. Στο Βερολίνο, πιστωτική γραμμή €500 εκατ. της ΕΤΕπ με στήριξη InvestEU χρηματοδοτεί περίπου 3.200 affordable homes έως το 2029. Στην Πορτογαλία, δάνειο €1,5 δισ. της ΕΤΕπ υποστηρίζει την κατασκευή και ανακαίνιση περισσότερων από 50.000 κοινωνικών κατοικιών, ενώ στην Ιταλία λειτουργεί fund-of-funds €100 εκατ. για κοινωνική και προσιτή κατοικία.

Επιπλέον η Ευρώπη δεν προσφέρει μόνο κεφάλαια αλλά και μηχανισμό ωρίμανσης των έργων.

Μέσω JASPERS, ELENA και InvestEU Advisory Hub, η ΕΤΕπ παρέχει τεχνική υποστήριξη σε πόλεις, περιφέρειες και κράτη ώστε οι πολιτικές δεσμεύσεις για κατοικία να μετατρέπονται σε επενδυτικά προγράμματα που μπορούν να χρηματοδοτηθούν.

Ήδη πέντε μεγάλες πόλεις της Κροατίας έχουν χρησιμοποιήσει συμβουλευτική υποστήριξη της ΕΤΕπ για τη δημιουργία τοπικών housing plans και χρηματοδοτικών μοντέλων, ενώ 13 δήμοι στη Λετονία σχεδιάζουν περισσότερες από 2.200 ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες προσιτού ενοικίου.

Για την Ελλάδα, αυτό μπορεί να αποδειχθεί εξίσου σημαντικό με τα ίδια τα διαθέσιμα κεφάλαια. Δήμοι με υψηλό στεγαστικό κόστος, κενά ή υποαξιοποιούμενα κτίρια και δυνατότητα δημιουργίας συγκεκριμένου pipeline έργων αποκτούν πλέον πρόσβαση σε ένα ευρωπαϊκό πλαίσιο που μπορεί να συνδυάζει ακίνητο, δημόσια πολιτική, τεχνική ωρίμανση και ιδιωτική χρηματοδότηση.