Σε διαβούλευση το Phāea South Crete

Το έργο της Myrina Village Μονοπρόσωπη Α.Ε., θυγατρικής κατά 100% της Phaea Α.Ε., (των Σμπώκου – Βασιλάκη) προβλέπεται να αναπτυχθεί σε έκταση περίπου 155 στρεμμάτων στη θέση «Σκούρος» του Δήμου Βιάννου, κοντά στο Καστρί και τον Κερατόκαμπο, στη νότια Κρήτη.

Η επένδυση έχει προϋπολογισμό άνω των 75 εκατ. ευρώ και έχει ενταχθεί στην κατηγορία «Στρατηγικές Επενδύσεις 1» του νόμου 4864/2021, βάσει απόφασης της Διυπουργικής Επιτροπής Στρατηγικών Επενδύσεων τον Σεπτέμβριο του 2025.

Τον Μάρτιο του 2026 εγκρίθηκε η παροχή κινήτρων χωροθέτησης μέσω ΕΣΧΑΣΕ, ταχείας αδειοδότησης, παραχώρησης χρήσης αιγιαλού και παραλίας, καθώς και υλοποίησης βοηθητικών και συνοδών έργων.

Σύμφωνα με τη μελέτη, το σχέδιο αφορά τη δημιουργία ενός ολοκληρωμένου τουριστικού συγκροτήματος υψηλών προδιαγραφών, με ξενοδοχείο πέντε αστέρων περίπου 140 δωματίων και έως 370 κλινών, καθώς και 30 επιπλωμένες τουριστικές κατοικίες συνολικής δυναμικότητας έως 208 κλινών.

Το συγκρότημα θα περιλαμβάνει ακόμη χώρους υποδοχής και εστίασης, αίθουσα πολλαπλών χρήσεων, κοινόχρηστη πισίνα, κέντρο αναζωογόνησης και άθλησης, δύο παραλιακά εστιατόρια —με δυνατότητα λειτουργίας beach bar στο ένα— μία πλωτή εξέδρα και μία προβλήτα.

Στο σχέδιο εντάσσονται επίσης αθλητικές, πολιτιστικές και γαστρονομικές δραστηριότητες, περιβαλλοντικές εμπειρίες και ένα πολυλειτουργικό αγρόκτημα, με στόχο τη σύνδεση της τουριστικής λειτουργίας με την τοπική παραγωγή και τη διεύρυνση της τουριστικής περιόδου.

Χαμηλότερη δόμηση από το ανώτατο όριο

Κεντρικό στοιχείο της πολεοδομικής πρότασης είναι η επιλογή ηπιότερων όρων ανάπτυξης σε σχέση με εκείνους που επιτρέπει το θεσμικό πλαίσιο των στρατηγικών επενδύσεων.

Για τη ζώνη Τουρισμού – Αναψυχής έκτασης περίπου 151,8 στρεμμάτων προτείνεται συντελεστής δόμησης 0,12, έναντι μέγιστου επιτρεπόμενου 0,20. Η μέγιστη δόμηση διαμορφώνεται έτσι σε περίπου 18.325 τετραγωνικά μέτρα, με ποσοστό κάλυψης 20%.

Η ΣΜΠΕ εξετάζει τέσσερα εναλλακτικά σενάρια: τη μηδενική λύση, τη δόμηση βάσει του σημερινού εκτός σχεδίου καθεστώτος, την ανάπτυξη με τους μέγιστους όρους του ΕΣΧΑΣΕ και την ανάπτυξη μέσω ΕΣΧΑΣΕ με μειωμένη δόμηση.

Η τελευταία επιλογή προκρίνεται ως η καταλληλότερη. Σύμφωνα με τη μελέτη, ο συντελεστής 0,12 είναι κατά 40% χαμηλότερος από το ανώτατο όριο του ΕΣΧΑΣΕ και περιορίζει τη συνολική δόμηση έναντι τόσο της μέγιστης δυνατότητας των 31.038 τετραγωνικών μέτρων όσο και της ανάπτυξης με το υφιστάμενο καθεστώς, που θα μπορούσε να οδηγήσει σε δόμηση άνω των 26.000 τετραγωνικών μέτρων και δυναμικότητα έως 1.133 κλινών.

Το μέγιστο ύψος των κτιρίων ορίζεται κατά κανόνα στα 7,5 μέτρα και σε δύο ορόφους. Προβλέπονται πάντως εξαιρέσεις έως τα εννέα μέτρα σε επικλινή τμήματα του ακινήτου, ώστε να περιοριστούν οι εκσκαφές και οι επιχώσεις, ενώ υπό προϋποθέσεις επιτρέπεται τρίτος όροφος και ύψος έως 10,5 μέτρα σε απόσταση άνω των 50 μέτρων από τον αιγιαλό.

Τα κτίρια των ξενοδοχειακών καταλυμάτων προβλέπεται να απέχουν τουλάχιστον 50 μέτρα από τη γραμμή αιγιαλού, ενώ για τις κατοικίες και τις επιπλωμένες τουριστικές κατοικίες η ελάχιστη απόσταση ορίζεται στα 30 μέτρα.

Αφαλάτωση και ιδιωτικός βιολογικός καθαρισμός

Η κάλυψη των αναγκών ύδρευσης σχεδιάζεται να γίνει μέσω μονάδας αφαλάτωσης, καθώς η πλήρης λειτουργία του συγκροτήματος αναμένεται να αυξήσει σημαντικά τη ζήτηση νερού, ιδιαίτερα κατά τη θερινή περίοδο.

Για τη διάθεση του αλμολοίπου προβλέπεται υποθαλάσσιος αγωγός και σύστημα διάχυσης σε κατάλληλο βάθος. Πριν από την τελική χωροθέτηση των υποβρύχιων έργων θα πρέπει να διενεργηθεί επιθεώρηση του θαλάσσιου πυθμένα, ώστε να ελεγχθεί η πιθανή παρουσία λιβαδιών Posidonia oceanica.

Λόγω της απουσίας δημοτικού αποχετευτικού δικτύου στην περιοχή, προβλέπεται επίσης ιδιωτική μονάδα επεξεργασίας λυμάτων. Η εγκατάσταση θα πραγματοποιεί τριτοβάθμια επεξεργασία, επιτρέποντας την επαναχρησιμοποίηση του νερού για την άρδευση των φυτεμένων επιφανειών του συγκροτήματος.

Το σχέδιο ενσωματώνει ακόμη συστήματα ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, βιοκλιματικό σχεδιασμό, φυσικό αερισμό και φωτισμό, ενεργειακά αποδοτικά συστήματα κλιματισμού, φωτισμό LED και κεντρικό σύστημα διαχείρισης κτιρίων.

Προβλέπονται επίσης δράσεις αντιπλημμυρικής προστασίας, περιορισμός των σκληρών επιφανειών, διατήρηση ώριμων δέντρων, ενίσχυση των φυτεύσεων και διαλογή των αποβλήτων στην πηγή, με χωριστά ρεύματα για χαρτί, γυαλί, πλαστικό, μέταλλα, βιοαπόβλητα και πράσινα υπολείμματα.

Η μελέτη εκτιμά ότι το σχέδιο θα έχει θετικές επιπτώσεις στρατηγικού χαρακτήρα στην τουριστική ανάπτυξη, την οικονομία, την απασχόληση και το πολιτιστικό περιβάλλον της περιοχής.

Οι αρνητικές επιπτώσεις χαρακτηρίζονται κυρίως τοπικές και μη στρατηγικού χαρακτήρα και συνδέονται με την αυξημένη κατανάλωση νερού και ενέργειας, τις πιέσεις στο έδαφος, την ποιότητα των υδάτων και την επιβάρυνση του τοπικού οδικού δικτύου.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στη διαχείριση των κατασκευαστικών αποβλήτων, στην πυροπροστασία, στην προστασία του θαλάσσιου περιβάλλοντος και στη διατήρηση του ισοζυγίου πρασίνου.

Το συγκρότημα θα πρέπει να εφαρμόζει πρόγραμμα περιβαλλοντικής παρακολούθησης, με βασικούς δείκτες την ενεργειακή κατανάλωση, τους υδατικούς πόρους και τα απόβλητα. Τα αποτελέσματα θα συγκεντρώνονται σε ετήσια έκθεση, η οποία θα δημοσιοποιείται στην ιστοσελίδα του φορέα της επένδυσης.

Η Phaea διαθέτει ήδη πιστοποιήσεις περιβαλλοντικής και ενεργειακής διαχείρισης, μεταξύ των οποίων ISO 14001, ISO 50001 και ISO 21401 για τη βιώσιμη λειτουργία τουριστικών καταλυμάτων. Αντίστοιχες πιστοποιήσεις προβλέπεται να αποκτήσει μακροπρόθεσμα και το νέο συγκρότημα.

Η δημοσιοποίηση της ΣΜΠΕ ανοίγει τη διαδικασία περιβαλλοντικής διαβούλευσης. Οι τελικοί όροι προστασίας και το σύστημα παρακολούθησης θα ενσωματωθούν στο Προεδρικό Διάταγμα έγκρισης του ΕΣΧΑΣΕ, ενώ τα επιμέρους έργα θα χρειαστούν πρόσθετες Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων πριν από την έκδοση των οικοδομικών αδειών.