Στα €43,2 δισ. οι επενδύσεις σε ευρωπαϊκά Logistics το 2025. Η αγορά στην Ελλάδα

Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της Savills, η αγορά logistics παραμένει ένας από τους πιο ανθεκτικούς κλάδους του ευρωπαϊκού real estate, με τη ζήτηση για σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους να στηρίζεται από τη συνεχιζόμενη ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, την αναδιάρθρωση των εφοδιαστικών αλυσίδων και τη στρατηγική εγγύτερης αποθήκευσης προϊόντων κοντά στους τελικούς καταναλωτές.

Σε ετήσια βάση, οι μικρότερες ευρωπαϊκές αγορές κατέγραψαν τις ισχυρότερες επιδόσεις, με την Τσεχία να σημειώνει αύξηση επενδυτικών όγκων κατά 213%, την Πορτογαλία κατά 114% και την Αυστρία κατά 99%. Μεταξύ των μεγαλύτερων αγορών, η Πολωνία (+25%), η Ιταλία (+24%) και το Ηνωμένο Βασίλειο (+13%) ξεχώρισαν, συμβάλλοντας καθοριστικά στην άνοδο των συνολικών επενδύσεων.

Περιορισμένη προσφορά και ισχυρή ζήτηση

Καθοριστικό παράγοντα για την πορεία του κλάδου αποτελεί η περιορισμένη ανάπτυξη νέων logistics ακινήτων, καθώς το αυξημένο κόστος κατασκευής και η αυστηρότερη χρηματοδότηση έχουν επιβραδύνει τα νέα projects σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές. Η ισορροπία αυτή ενισχύει την ελκυστικότητα των λεγόμενων prime logistics assets, τα οποία προσφέρουν σταθερές ταμειακές ροές και μεγαλύτερη ανθεκτικότητα σε περιόδους οικονομικής αβεβαιότητας.

Σε επίπεδο μισθώσεων, η συνολική απορρόφηση χώρων logistics στην Ευρώπη ανήλθε το 2025 στα 28,1 εκατ. τ.μ., μειωμένη κατά 7% σε σχέση με το 2024, αλλά αυξημένη κατά 8% έναντι του μέσου όρου της προ πανδημίας περιόδου (2015–2019). Το πρώτο εξάμηνο του έτους αποτέλεσε το ασθενέστερο από το 2015, ωστόσο το δεύτερο εξάμηνο παρουσίασε σημαντική ανάκαμψη, με αύξηση 26% σε σχέση με το πρώτο και επίπεδα 10% υψηλότερα από το αντίστοιχο διάστημα του 2024, ένδειξη ότι οι χρήστες προχωρούν πλέον σε στρατηγικές αποφάσεις επέκτασης αντί αναβολών.

Ισχυρή αύξηση απορρόφησης καταγράφηκε σε μικρότερες αγορές όπως το Δουβλίνο (+81%), η Ρουμανία (+48%) και η Τσεχία (+34%). Στις μεγάλες ευρωπαϊκές οικονομίες, καλύτερες επιδόσεις σημείωσαν το Ηνωμένο Βασίλειο (+15%), η Γερμανία (+13%) και η Ιταλία (+8%). Αντίθετα, σημαντικές μειώσεις εμφανίστηκαν στην Ολλανδία (-45%), την Πορτογαλία (-38%) και το Βέλγιο (-21%), κυρίως λόγω έλλειψης κατάλληλων διαθέσιμων χώρων και όχι εξασθένησης της ζήτησης, στοιχείο που αναδεικνύει διαρθρωτικούς περιορισμούς στην πλευρά της προσφοράς.

Οι αποδόσεις

Παράλληλα, οι αποδόσεις των prime logistics ακινήτων αυξήθηκαν οριακά κατά 2 μονάδες βάσης το δ’ τρίμηνο του 2025, διαμορφούμενες κατά μέσο όρο στο 5,25% πανευρωπαϊκά. Μετά την έντονη άνοδο που προκάλεσε η αύξηση των επιτοκίων και η αναπροσαρμογή των αξιών, οι αποδόσεις εμφανίζουν πλέον σαφή σημάδια σταθεροποίησης.

Όπως επισημαίνει ο Andrew Blennerhassett, Associate Director στο τμήμα Industrial & Logistics Research της Savills, ο κλάδος εξακολούθησε να παρουσιάζει ισχυρές επιδόσεις, ωστόσο το μερίδιό του στο σύνολο των επενδύσεων ακινήτων εξομαλύνθηκε. Τα logistics αντιπροσώπευσαν το 22% των συνολικών επενδύσεων σε ευρωπαϊκά ακίνητα το 2025, μειωμένα κατά 1 ποσοστιαία μονάδα σε σχέση με το 2024 και κατά 2 μονάδες έναντι των υψηλών επιπέδων της περιόδου 2022–2023. Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται κυρίως στην ανάκαμψη της ζήτησης για γραφειακούς χώρους και στην αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα σε Purpose Built Student Accommodation (PBSA).

Σύμφωνα με τον George Coleman, επικεφαλής Logistics για Ηνωμένο Βασίλειο και EMEA στη Savills, καταγράφεται ανανεωμένη επενδυτική εμπιστοσύνη, με αυξανόμενο αριθμό συναλλαγών να ολοκληρώνεται ήδη από το πρώτο τρίμηνο του έτους. Οι επενδυτές στρέφονται πλέον κυρίως στη σταθερότητα εισοδήματος και όχι σε στρατηγικές συμπίεσης αποδόσεων, γεγονός που ενισχύει τη ρευστότητα σε multi-let assets με διαφοροποιημένες μισθωτικές ροές καθώς και σε ακίνητα μακροχρόνιων καθαρών μισθώσεων.

Η αγορά στην Ελλάδα

Θετική πορεία καταγράφηκε και το 2025 στα Logistics, τόσο σε επίπεδο ζήτησης όσο και σε επίπεδο ενοικίων, αναφέρει το Παρατηρητήριο Τιμών της Geoaxis.

Οι υπηρεσίες αποθήκευσης συνολικά και μεταφοράς εκτιμώνται ότι κάλυψαν το 94% της συνολικής αξίας των παρεχόμενων υπηρεσιών logistics προς τρίτους το 2021. Ειδικότερα, οι υπηρεσίες αποθήκευσης χωρίς ψύξη κάλυψαν μερίδιο της τάξης του 48% και οι αποθηκεύσεις με ψύξη απέσπασαν το 13%. Ακολούθησαν οι υπηρεσίες διανομής αποσπώντας μερίδιο 33% την ίδια περίοδο.

Το 41% της συνολικής αγοραίας αξίας για το 2021 προήλθε από τον Βιομηχανικό τομέα (εταιρείες που δραστηριοποιούνται στο πετρέλαιο, την ενέργεια, τσιμέντο & κατασκευές, μεταποίηση κλπ.) ενώ το 59% προήλθε από τα Super Markets και τον Εμπορικό τομέα.

Η διακίνηση των εμπορευμάτων στην Ελλάδα, γίνεται κυρίως μέσω του οδικού δικτύου με ποσοστό 67%, ενώ ακολουθούν οι θαλάσσιες μεταφορές με ποσοστό 32,7% εξαιτίας του μεγάλου αριθμού νησιών στον Ελλαδικό χώρο. Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε, Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδο και Καλοχώρι.

Προσφορά και ζήτηση

Τα τελευταία δέκα χρόνια, η ποιότητα των αποθηκών και των κέντρων διανομής έχει βελτιωθεί αισθητά, κυρίως χάρη στις επενδύσεις μεγάλων παρόχων υπηρεσιών logistics τρίτων (3PL), οι οποίοι στράφηκαν σε μεγαλύτερες, αυτοματοποιημένες και τεχνολογικά εξελιγμένες εγκαταστάσεις. Η μετάβαση αυτή σηματοδοτεί την απομάκρυνση από το μοντέλο των απλών αποθηκευτικών χώρων προς σύγχρονες μονάδες υψηλής λειτουργικότητας και ψηφιακής διαχείρισης.

Παρά τη σημαντική αύξηση της συνολικής αποθηκευτικής επιφάνειας ήδη από την περίοδο 2003–2009, η ελληνική αγορά εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από έντονο κατακερματισμό. Σύμφωνα με σχετικές μελέτες, μόλις το 14% των αποθηκών διαθέτει επιφάνεια άνω των 45.000 τ.μ., ενώ περισσότερο από το 60% παραμένει κάτω των 10.000 τ.μ., γεγονός που περιορίζει οικονομίες κλίμακας και δυνατότητες αυτοματοποίησης.

Η εικόνα αυτή αντανακλάται ιδιαίτερα στην Αττική, όπου το συνολικό απόθεμα χώρων logistics εκτιμάται σε περίπου 3,5 εκατ. τ.μ. Ωστόσο, σχεδόν το 40% αφορά παλαιά βιομηχανικά ακίνητα που έχουν μετατραπεί σε αποθήκες ξηρού φορτίου, χωρίς να πληρούν τις σύγχρονες τεχνικές προδιαγραφές. Σε πολλές περιπτώσεις, το ωφέλιμο ύψος των κτιρίων δεν ξεπερνά τα 9 μέτρα, όταν οι σύγχρονες εγκαταστάσεις απαιτούν ύψη άνω των 10 μέτρων για αποτελεσματική παλετοποίηση και αυτοματοποιημένη λειτουργία.

Το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει ιδιαίτερα ισχυρό. Μόνο το δεύτερο τρίμηνο του 2025 άλλαξαν ιδιοκτησία περίπου 100.000 τ.μ. βιομηχανικών και logistics ακινήτων, ενώ οι νέες κατασκευές στο πρώτο εξάμηνο του έτους έφτασαν τα 200.000 τ.μ. Για το 2026 αναμένεται η προσθήκη περίπου 800.000 τ.μ. νέων σύγχρονων αποθηκευτικών εγκαταστάσεων, με επενδύσεις που εκτιμάται ότι θα ξεπεράσουν τα 800 εκατ. ευρώ.

Κομβικό ρόλο στις νέες αναπτύξεις διαδραματίζει το Θριάσιο Πεδίο, το οποίο συγκεντρώνει το μεγαλύτερο μέρος των σύγχρονων projects, σε αντίθεση με άλλες περιοχές όπως η Ελευσίνα, τα Μεσόγεια, τα Οινόφυτα και η Θεσσαλονίκη, όπου κυριαρχεί παλαιότερο κτιριακό δυναμικό.

Παράλληλα, το κόστος κατασκευής νέων αποθηκών έχει αυξηθεί σημαντικά. Για εγκαταστάσεις ξηρού φορτίου τύπου Ζ3, το συνολικό κόστος κατασκευής «με το κλειδί στο χέρι» εκτιμάται σήμερα μεταξύ 750 και 900 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, χωρίς να περιλαμβάνεται το κόστος γης ή εξοπλισμού. Η αβεβαιότητα σε τιμές υλικών, χρηματοδότηση και πληθωρισμό καθιστά δύσκολη την πρόβλεψη του κόστους σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα.

Η περιορισμένη διαθεσιμότητα σύγχρονων χώρων σε συνδυασμό με τη συσσωρευμένη ζήτηση οδηγεί σε άμεση απορρόφηση νέων μονάδων άνω των 15.000 τ.μ., ενισχύοντας τις αξίες και συμπιέζοντας τις αποδόσεις στο εύρος του 6,75%–7%. Παρά τη μείωση αυτή, οι αποδόσεις των logistics ακινήτων στην Ελλάδα παραμένουν από τις πιο ανταγωνιστικές στην Ευρώπη, καθώς σε ώριμες αγορές όπως η Μεγάλη Βρετανία, η Γαλλία και η Γερμανία κινούνται κοντά στο 5%.

Οι εξελίξεις επιβεβαιώνουν ότι ο κλάδος των logistics εξελίσσεται σε έναν από τους πλέον δυναμικούς τομείς της ελληνικής αγοράς ακινήτων, με την τεχνολογία, την αυτοματοποίηση και τη στρατηγική γεωγραφική θέση της χώρας να διαμορφώνουν τις προϋποθέσεις για περαιτέρω ανάπτυξη τα επόμενα χρόνια.