Τα μελτέμια του Αυγούστου στο real estate

Και πράγματι, με το κόστος δανεισμού στο φάσμα του 5,50%, τα βασικά επιτόκια της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας στο 3,50% και το κόστος υλικών δωδεκαμήνου Μαρτίου 2022 – Φεβρουαρίου 2023 να σημειώνει αύξηση 11,4%, σε σύγκριση με το δωδεκάμηνο Μαρτίου 2021 – Φεβρουαρίου 2022, η εικόνα του σημερινού οικοδομικού οργασμού μοιάζει τουλάχιστον παράδοξη. Εάν δε, προσθέσουμε στην ανάλυση τις αυξήσεις στο κόστος ενέργειας, στα ημερομίσθια και στον χρόνο παράδοσης υλικών, η απόφαση για ανέγερση νέων κτιρίων φαίνεται άκρως αποθαρρυντική. Και όμως. Αύξηση 47,3% σημειώθηκε στον όγκο της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας τον περασμένο Δεκέμβριο, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, ενώ οι αντιπαροχές έχουν καταγράψει ξανά ποσοστά άνω του 40%. Μήπως τελικά ο Mao ήταν developer?

Σύμφωνα με τις μελέτες της εκτιμητικής εταιρίας GEOAXIS, o κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται αδιάλειπτα, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων γνωρίζει άνθιση. Οι βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν:

• Στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία, 
• Στην άμεση διάθεση κεφαλαίου (υψηλή ρευστότητα) από την μεσαία τάξη,
• Στη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι,
• Στη ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980,
• Στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα,
• Στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, και
• Στη διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου, μέσω αγοράς ακινήτων.

Όσο η αίσθηση ότι η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά είναι υπαρκτή, τόσο η αγορά θα βρίσκεται σε φάση χαμηλού ρίσκου που θα βοηθά με την σειρά της στην αύξηση των αξιών και στη μείωση των αποδόσεων.

 Όμως, στη μεγάλη εικόνα, το real estate ως επενδυτικός προορισμός για να συνεχίσει να είναι ελκυστικός θα πρέπει να προσφέρει αποδόσεις ανταγωνιστικότερες άλλων προϊόντων όπως τα ομόλογα, οι μετοχές, οι καταθέσεις, ο χρυσός κλπ. Στο καθεστώς μηδενικών/αρνητικών επιτοκίων που βιώναμε μέχρι πολύ πρόσφατα, κάθε τοποθέτηση σε ακίνητα ήταν εύκολη και επικερδής καθώς ακόμη και με ιδιαίτερα χαμηλή απόδοση οι επενδυτές είχαν γρήγορο κέρδος ακόμη και σε δεύτερης κατηγορίας ακίνητα. Σήμερα, σε καθεστώς υψηλών επιτοκίων και γενικότερης οικονομικής αστάθειας, η τοποθέτηση σε ακίνητα εμπεριέχει μεγάλες προκλήσεις και μπορεί να είναι επικερδής μόνο μακροπρόθεσμα και σε πρώτης κατηγορίας ακίνητα. Ικανοποιητική απόδοση μακροπρόθεσμα σημαίνει είτε υψηλότερο (και εγγυημένο) ενοίκιο σε βάθος χρόνου, είτε χαμηλότερη αξία απόκτησης του ακινήτου. Καθώς όμως τα ενοίκια βρίσκονται ήδη σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, η υποχώρηση των αξιών φαντάζει ως μονόδρομος. Ήδη στην Δυτική Ευρώπη, την Μεγάλη Βρετανία και την Αμερική η μείωση των αξιών (repricing) είναι γεγονός που καταγράφεται από το 3ο τρίμηνο του 2022. Ταυτόχρονα, σημειώνεται σημαντική αλλαγή στην οπτική των επενδυτών με την πρόθεση αφενός για πιο ενεργή διαχείριση των ακινήτων και αφετέρου για επιμερισμό του επιχειρηματικού ρίσκου των μισθωτών τους.

Η Ελληνική αγορά λόγω της χρονικής υστέρησης που την διακρίνει, της εξαιρετικής ρηχότητας λόγω έλλειψης ποιοτικού προϊόντος, της απουσίας μεγάλων εγχώριων παικτών, του περιορισμένου ενδιαφέροντος από το εξωτερικό (πλην ξενοδοχείων), της πολυδιάσπασης και πολυνομοθεσίας αλλά και της ιδιαιτερότητας των γηγενών συμμετεχόντων, φαντάζει προσωρινά προστατευμένη, εξακολουθώντας να κινείται σε ανοδικούς ρυθμούς.

Εάν οι επερχόμενες εκλογές του Μαΐου δώσουν γρήγορο αποτέλεσμα και σταθερή διακυβέρνηση, εάν η ανάκτηση επενδυτικής βαθμίδας γίνει άμεσα και εάν η φετινή τουριστική σεζόν αποδειχθεί πετυχημένη, είναι βέβαιο ότι το εγχώριο real estate θα διατηρήσει μεσοπρόθεσμα την αίσθηση της νηνεμίας μέχρι την σταδιακή κορύφωση του υφιστάμενου κύκλου και την ήπια είσοδο στην επόμενη φάση, εκείνη της ύφεσης.

Στην απευκταία περίπτωση βίαιης εισόδου στην φάση της ύφεσης, μόνο όσοι παίκτες έχουν ήδη στρατηγικά φροντίσει να τοποθετηθούν σε ποιοτικά ακίνητα με φερέγγυους μισθωτές, έχουν ξεκινήσει να υλοποιούν ESG στρατηγικές και έχουν εμφανίσει τα ακίνητα τους σε πραγματικές αξίες, θα βιώσουν τα συνήθη και προβλέψιμα χρηματοοικονομικά μελτέμια του Αυγούστου. Για όλους τους υπόλοιπους, η ρήση του ‘Μεγάλου Τιμονιέρη’ περί μεγάλης αναταραχής, δυστυχώς, παραμονεύει.