Τα ακίνητα των Δήμων που υπάρχουν στα χαρτιά, αλλά είναι «αόρατα»

Αυτή είναι η εικόνα που εξακολουθεί να χαρακτηρίζει, σε αρκετές περιπτώσεις, τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας των δήμων, σύμφωνα με μελέτη της BluPeak Estate Analytics.

Το πρόβλημα δεν είναι κατ’ ανάγκη η έλλειψη δημοτικής περιουσίας. Είναι η απουσία μιας ενιαίας, αξιόπιστης και πλήρως επαληθευμένης εικόνας για το τι ακριβώς διαθέτει κάθε δήμος.

Τα στοιχεία βρίσκονται διάσπαρτα μεταξύ Ε9, Εθνικού Κτηματολογίου, μητρώων παγίων, φυσικών φακέλων, παλαιών συμβολαίων, αδειών, τοπογραφικών, τεχνικών υπηρεσιών και μεμονωμένων αρχείων Excel. Έτσι, η πληροφορία μπορεί να υπάρχει, χωρίς όμως να είναι συγκεντρωμένη, διασταυρωμένη και άμεσα αξιοποιήσιμη από τη διοίκηση.

Από την καταγραφή στην πραγματική εικόνα της περιουσίας

Ένας δήμος μπορεί να είναι τυπικά ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, χωρίς να διαθέτει σε ένα ενιαίο πληροφοριακό περιβάλλον την πλήρη εικόνα για τη θέση, την επιφάνεια, το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τους τίτλους, τη χρήση, την κατάσταση του κτιρίου, τις οικονομικές ροές ή τις πιθανές νομικές και τεχνικές εκκρεμότητες.

Αυτό δημιουργεί ένα σημαντικό διοικητικό αλλά και οικονομικό κενό.

Οι ασυμφωνίες μεταξύ των επιμέρους βάσεων δεδομένων, οι ελλείψεις και οι διπλοεγγραφές συνυπάρχουν με διαφορετικά εμβαδά ή χρήσεις, ασαφείς ταυτοποιήσεις και δυσκολία παρακολούθησης του συνολικού χαρτοφυλακίου. Την ίδια στιγμή, σημαντικός χρόνος των δημοτικών υπηρεσιών μπορεί να καταναλώνεται σε επαναλαμβανόμενες αναζητήσεις εγγράφων και χειροκίνητες διασταυρώσεις.

Το αποτέλεσμα είναι ένα μέρος της δημοτικής περιουσίας να παραμένει ουσιαστικά «αόρατο» ως οικονομικό περιουσιακό στοιχείο.

Περιουσία που υπάρχει αλλά δεν είναι ώριμη για αξιοποίηση

Το ζήτημα γίνεται ακόμη πιο κρίσιμο όταν η συζήτηση περνά από την καταγραφή στην αξιοποίηση.

Γιατί άλλο είναι ένα ακίνητο να ανήκει στον δήμο και άλλο να είναι ώριμο προς αξιοποίηση.

Ένα οικόπεδο μπορεί να εμφανίζεται στο Ε9 χωρίς ασφαλή αντιστοίχιση ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ. Ένα κτίριο μπορεί να είναι καταχωρισμένο, αλλά να μην διαθέτει πλήρη ηλεκτρονικό φάκελο. Σε άλλη περίπτωση μπορεί να μην έχει αποσαφηνιστεί πλήρως ο τίτλος ιδιοκτησίας ή να εκκρεμεί τεχνικός, πολεοδομικός ή νομικός έλεγχος.

Σε αυτές τις συνθήκες, μια απόφαση για μίσθωση, ανακαίνιση, κοινωνική χρήση ή επενδυτική αξιοποίηση δεν μπορεί να προχωρήσει με την ταχύτητα που απαιτεί η σύγχρονη διαχείριση δημόσιας περιουσίας.

Η διαδικασία που προτείνεται από τη BluPeak Estate Analytics περιλαμβάνει μια διαδοχική «αλυσίδα»: συγκέντρωση των διαθέσιμων στοιχείων, έλεγχο ποιότητας, ψηφιοποίηση, χαρτογραφική απεικόνιση, ταξινόμηση, αξιολόγηση και, τελικά, επιλογή του κατάλληλου σεναρίου αξιοποίησης.

Κρίσιμο βήμα αποτελεί η διασταύρωση Ε9 και Κτηματολογίου, από την οποία προκύπτει ένας πίνακας διαφορών με μη αντιστοιχισμένες εγγραφές, πιθανές ελλείψεις, διπλοεγγραφές και υποθέσεις που απαιτούν οικονομικό, τεχνικό ή νομικό έλεγχο.

Το BPI Index και η μέτρηση της «ωριμότητας»

Σε αυτό το σημείο εισέρχεται η λογική του BPI Index, που επιχειρεί να μετατρέψει την ποιότητα διαχείρισης της δημοτικής ακίνητης περιουσίας από μια γενική διαπίστωση σε μετρήσιμη εικόνα.

Το πλαίσιο των KPIs εξετάζει, μεταξύ άλλων, την πληρότητα των βασικών δεδομένων κάθε ακινήτου, το ποσοστό ασφαλούς αντιστοίχισης ΑΤΑΚ και ΚΑΕΚ, την πληρότητα των ηλεκτρονικών φακέλων, την αξιοπιστία της γεωχωρικής απεικόνισης, τη νομική και τεχνική ωριμότητα, καθώς και το ποσοστό των ακινήτων που διαθέτουν σαφή και ενεργή χρήση.

Παράλληλα, μπορούν να παρακολουθούνται ο ρυθμός επίλυσης των διορθώσεων, ο χρόνος απόκρισης ενός δήμου σε ένα αίτημα που αφορά ακίνητο και, κυρίως, ο αριθμός των περιουσιακών στοιχείων που έχουν φτάσει σε επίπεδο ωριμότητας ώστε να μπορεί να ληφθεί απόφαση αξιοποίησης.

Η φιλοσοφία είναι διαφορετική από την απλή καταμέτρηση.

Δεν αρκεί ένας δήμος να γνωρίζει ότι διαθέτει 500 ή 1.000 ακίνητα. Το κρίσιμο είναι πόσα από αυτά γνωρίζει πραγματικά, πόσα έχει ταυτοποιήσει, πόσα διαθέτουν πλήρη φάκελο, πόσα έχουν ξεκαθαρισμένο νομικό και τεχνικό καθεστώς και πόσα μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα.

Από το «άγνωστο» στο «ενεργοποιημένο»

Η προσέγγιση συμπληρώνεται από μια κλίμακα ωριμότητας των ακινήτων.

Στο χαμηλότερο επίπεδο βρίσκεται το «άγνωστο» ακίνητο, για το οποίο δεν υπάρχει αξιόπιστη ταυτοποίηση ή πλήρης φάκελος. Ακολουθεί το καταγεγραμμένο και στη συνέχεια το επαληθευμένο ακίνητο.

Στα υψηλότερα επίπεδα βρίσκονται τα ακίνητα που έχουν αποκτήσει τεχνική και νομική ωριμότητα, έχουν αξιολογηθεί ως προς τη χρήση, το κόστος, τα πιθανά έσοδα και τα εναλλακτικά σενάρια αξιοποίησης.

Στην κορυφή βρίσκεται το «ενεργοποιημένο» ακίνητο, δηλαδή το περιουσιακό στοιχείο που έχει πλέον συνδεθεί με έναν συγκεκριμένο λειτουργικό, κοινωνικό ή επενδυτικό στόχο.

Η συγκεκριμένη κλίμακα αποτελεί προτεινόμενο εργαλείο της BluPeak για τη διοικητική ιεράρχηση της δημοτικής περιουσίας και όχι θεσμοθετημένο πρότυπο.

Η Σητεία ως πρώτο τεστ εφαρμογής

Μια πρώτη χειροπιαστή εφαρμογή καταγράφεται στον Δήμο Σητείας, όπου έχει υπογραφεί σύμβαση με την BluPeak Estate Analytics.

Το έργο περιλαμβάνει τη συσχέτιση Ε9 και Κτηματολογίου, τη δημιουργία πίνακα διορθώσεων και μελέτης διαφορών, τη χαρτογραφική απεικόνιση, τη δημιουργία dashboard περιουσιακών στοιχείων και την ψηφιοποίηση του αρχείου.

Η επεξεργασία των στοιχείων έχει ήδη αναδείξει κατηγορίες προβλημάτων όπως ΑΤΑΚ χωρίς ασφαλή συσχέτιση με ΚΑΕΚ, ΚΑΕΚ χωρίς ασφαλή αντιστοίχιση με ΑΤΑΚ, ειδικές περιπτώσεις κοινόχρηστων χώρων, αλλά και υποθέσεις που απαιτούν περαιτέρω ιδιοκτησιακό ή διοικητικό έλεγχο.

Η ίδια βασική αρχιτεκτονική εμφανίζεται και σε τεχνικές μελέτες για την Κάρυστο, τα Βόρεια Τζουμέρκα και την Αλόννησο, στοιχείο που δείχνει ότι το πρόβλημα δεν αφορά έναν μεμονωμένο δήμο.

Αντίθετα, αναδεικνύεται η ανάγκη για ένα κοινό μοντέλο διαχείρισης, το οποίο θα μπορεί να προσαρμόζεται στο μέγεθος, τη γεωγραφία και τις ανάγκες κάθε δημοτικής αρχής.

Από το «asset register» στην ενεργοποίηση κεφαλαίου

Η σημασία του εγχειρήματος υπερβαίνει την ψηφιοποίηση παλαιών φακέλων.

Για τους 332 δήμους της χώρας, η οργανωμένη καταγραφή και ωρίμανση της ακίνητης περιουσίας μπορεί να αποτελέσει προϋπόθεση για τη δημιουργία ενός νέου μοντέλου αξιοποίησης δημόσιων περιουσιακών στοιχείων.

Κενά δημοτικά κτίρια μπορούν να εξεταστούν για επανάχρηση, ακίνητα μπορούν να συνδεθούν με προγράμματα κοινωνικής κατοικίας ή στέγασης εργαζομένων, χώροι μπορούν να αξιοποιηθούν για κοινωνικές δομές, ενώ κατάλληλα περιουσιακά στοιχεία μπορούν να αποτελέσουν βάση για νέες επιχειρηματικές δραστηριότητες και τοπικές επενδύσεις.

Η βασική προϋπόθεση, όμως, προηγείται όλων των παραπάνω: ο δήμος πρέπει πρώτα να γνωρίζει με ακρίβεια τι έχει στην κατοχή του και σε ποια κατάσταση βρίσκεται κάθε ακίνητο.

Η πρόκληση, επομένως, δεν είναι πλέον μόνο να δημιουργηθεί ένα ακόμη μητρώο ακινήτων. Είναι να μετατραπεί το μητρώο σε εργαλείο λήψης αποφάσεων, που θα δείχνει ποια ακίνητα είναι προβληματικά, ποια χρειάζονται ωρίμανση και ποια μπορούν να περάσουν από την καταγραφή στην πραγματική αξιοποίηση.

Σε μια περίοδο κατά την οποία οι δήμοι αναζητούν νέες πηγές εσόδων, χρηματοδότησης και ανάπτυξης, η ακίνητη περιουσία μπορεί να αποτελέσει σημαντικό απόθεμα αξίας. Για να ενεργοποιηθεί, όμως, πρέπει πρώτα να πάψει να είναι «άγνωστη».