«Ξεπαγώνει» η αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ

Ωστόσο, η αγορά κατοικίας δεν κινείται ενιαία. Σύμφωνα με ανάλυση της PIMCO, η αμερικανική στεγαστική αγορά γίνεται ολοένα και περισσότερο τοπική υπόθεση, με σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ πολιτειών και μητροπολιτικών περιοχών. Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζει η προσφορά νέων κατοικιών, αλλά και το κόστος ασφάλισης και οι φόροι ακινήτων.

Τα επιτόκια παραμένουν το «κλειδί»

Η άνοδος των αποδόσεων των ομολόγων ασκεί εκ νέου ανοδικές πιέσεις στα στεγαστικά επιτόκια, παρατείνοντας τις προκλήσεις που αντιμετωπίζει η προσιτότητα της κατοικίας μετά την πανδημία.

Η PIMCO επισημαίνει ότι, ως γενικός κανόνας, μείωση του στεγαστικού επιτοκίου κατά μία ποσοστιαία μονάδα μειώνει τη μηνιαία δόση περίπου όσο και μία μείωση 10% στην τιμή αγοράς ενός ακινήτου.

Η σχέση αυτή εξηγεί γιατί η πορεία των επιτοκίων θα παραμείνει καθοριστική για την επιστροφή της αγοράς σε επίπεδα προσιτότητας που είχαν παρατηρηθεί τις προηγούμενες δεκαετίες.

Υπάρχουν, ωστόσο, και άλλοι παράγοντες. Η αύξηση των ονομαστικών εισοδημάτων μπορεί να περιορίζει σταδιακά το χάσμα προσιτότητας όταν οι μισθοί αυξάνονται ταχύτερα από τις τιμές των κατοικιών. Αντίθετα, φόροι και ασφάλιστρα επιβαρύνουν το κόστος κατοχής.

Σύμφωνα με την PIMCO, φόροι και ασφάλιση αντιστοιχούν συνήθως σε 2%-3% του υπολοίπου του στεγαστικού δανείου. Μία αύξηση κατά 50% του σχετικού κόστους μπορεί να έχει επίδραση στη μηνιαία επιβάρυνση αντίστοιχη με περίπου μία ποσοστιαία μονάδα αύξησης του στεγαστικού επιτοκίου.

Η «παγίδα» των χαμηλών επιτοκίων υποχωρεί

Για περίπου τέσσερα χρόνια, βασικό χαρακτηριστικό της αμερικανικής αγοράς ήταν η ακινησία. Εκατομμύρια ιδιοκτήτες είχαν εξασφαλίσει στεγαστικά δάνεια με σταθερά επιτόκια πολύ χαμηλότερα από τα σημερινά και, ως εκ τούτου, είχαν ελάχιστο κίνητρο να πουλήσουν και να αγοράσουν άλλο ακίνητο με πολύ ακριβότερη χρηματοδότηση.

Το αποτέλεσμα ήταν περιορισμένη προσφορά κατοικιών προς πώληση, γεγονός που συνέβαλε στη διατήρηση των τιμών σε υψηλά επίπεδα και στην επιδείνωση της προσιτότητας, η οποία είχε φτάσει στα χειρότερα επίπεδα από τη δεκαετία του 1980.

Η εικόνα αυτή αρχίζει να μεταβάλλεται. Τα αποθέματα κατοικιών παραμένουν χαμηλά σε ιστορική βάση, όμως αυξάνονται σταθερά και, σε όρους μηνών προσφοράς, έχουν επιστρέψει στα επίπεδα πριν από την πανδημία.

Παράλληλα, το λεγόμενο lock-in effect εξασθενεί, καθώς το ποσοστό των ιδιοκτητών με εξαιρετικά χαμηλά επιτόκια μειώνεται σταδιακά όσο νέα, υψηλότερου επιτοκίου δάνεια προστίθενται στο συνολικό απόθεμα.

Η PIMCO παραμένει θετική ως προς την αγορά στεγαστικής πίστης, επισημαίνοντας ότι οι Αμερικανοί ιδιοκτήτες κατοικιών διαθέτουν συνολικά περίπου 35 τρισ. δολάρια σε ίδια κεφάλαια και χαρακτηρίζονται από σχετικά χαμηλή μόχλευση. Παράλληλα, η έλλειψη κατοικιών παραμένει και υπάρχει σημαντική συσσωρευμένη ζήτηση που θα μπορούσε να ενεργοποιηθεί εφόσον βελτιωθεί η προσιτότητα.

Φλόριντα και Τέξας: Η άλλη πλευρά της αγοράς

Η διαφοροποίηση μεταξύ περιοχών είναι πλέον ιδιαίτερα έντονη. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Φλόριντα, όπου το μέσο μηνιαίο κόστος που σχετίζεται με φόρους και ασφάλιση έχει αυξηθεί περίπου 80% από το 2019, έναντι αύξησης περίπου 50% σε εθνικό επίπεδο. Η αυξημένη έκθεση σε τυφώνες έχει οδηγήσει σε σημαντικές πιέσεις στα ασφάλιστρα.

Σε ορισμένες περιοχές του Τέξας και της Φλόριντα, όπου έχει κατασκευαστεί σημαντικός αριθμός νέων κατοικιών, έχουν καταγραφεί ακόμη και πτώσεις στις τιμές των κατοικιών. Οι μειώσεις αυτές ενισχύονται από την ταχεία άνοδο του κόστους ασφάλισης και των φόρων ακίνητης περιουσίας.

Αντίθετα, η Δυτική Ακτή ξεκίνησε από πολύ υψηλότερα επίπεδα τιμών σε σχέση με τα εισοδήματα και εμφανίστηκε ιδιαίτερα ευαίσθητη στα επιτόκια. Οι τιμές στη Νότια Καλιφόρνια και στην περιοχή του San Francisco Bay Area υποχώρησαν μετά το σοκ των επιτοκίων το 2022. Ωστόσο, η περιορισμένη προσφορά και οι δυσκολίες στην προσθήκη νέων κατοικιών έχουν συμβάλει στη σταθεροποίηση της αγοράς.

Στην περιοχή του Bay Area, μάλιστα, η αγορά κατοικίας δέχεται πλέον στήριξη από την ισχυρή ανάπτυξη του κλάδου της τεχνητής νοημοσύνης. Στα βορειοανατολικά των ΗΠΑ, όπου η προσφορά κατοικιών παραμένει διαχρονικά περιορισμένη, η επιβράδυνση της αύξησης των τιμών ήταν μικρότερη.

Η διαφοροποίηση δεν αφορά μόνο τις γεωγραφικές περιοχές αλλά και τους ίδιους τους δανειολήπτες.

Η PIMCO εντοπίζει μια αντίστοιχη εικόνα «Κ» στην αγορά στεγαστικών δανείων. Η πλειονότητα των ιδιοκτητών βρίσκεται στο ισχυρότερο σκέλος, ενώ οι καθυστερήσεις πληρωμών αυξάνονται περισσότερο στα πιο ευάλωτα τμήματα της αγοράς, κυρίως στα δάνεια της Federal Housing Administration (FHA).

Ωστόσο, η κλίμακα των προβλημάτων παραμένει, σύμφωνα με την PIMCO, διαχειρίσιμη. Η αυστηρότερη πιστωτική αξιολόγηση που εφαρμόστηκε μετά την κρίση του 2008 περιορίζει τους κινδύνους μετάδοσης και η εταιρεία δεν βλέπει τις προϋποθέσεις για επανάληψη ενός σεναρίου αντίστοιχου με εκείνο της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης.

Η προσφορά κατοικιών επηρεάζει πλέον και τα ενοίκια

Ένα από τα σημαντικότερα συμπεράσματα της ανάλυσης αφορά τη σχέση μεταξύ νέας κατασκευής και ενοικίων. Οι μητροπολιτικές περιοχές που πρόσθεσαν τις περισσότερες κατοικίες στην αγορά τα τελευταία τρία χρόνια εμφανίζουν χαμηλότερες τιμές και φθηνότερα ενοίκια. Ειδικότερα, στις περιοχές με τη μεγαλύτερη αύξηση της προσφοράς διαμερισμάτων που απευθύνονται στην αγορά, τα ενοίκια των πιο οικονομικών κατοικιών Class C μειώθηκαν περίπου 8%.

Στον αντίποδα, στις μητροπολιτικές περιοχές που κατασκεύασαν τις λιγότερες νέες κατοικίες, τα αντίστοιχα ενοίκια αυξήθηκαν περίπου 12%. Η εικόνα αυτή υποδεικνύει ότι η αύξηση της προσφοράς δεν επηρεάζει μόνο τις τιμές πώλησης αλλά και την αγορά ενοικίων, απορροφώντας μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης.