Ανεβαίνουν οι αποδόσεις των γραφείων στην Ευρώπη – Νέες πιέσεις στις αξίες

Σύμφωνα με την ανάλυση της Savills για το τρίτο τρίμηνο του 2026, το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης περιορίζει την ελκυστικότητα νέων επενδύσεων, ενώ ενισχύει την επιλεκτικότητα των αγοραστών.

Οι αποδόσεις των ευρωπαϊκών κρατικών ομολόγων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 80 μονάδες βάσης το τρίτο τρίμηνο του 2026, καθώς οι αγορές ανησυχούν για την πορεία του πληθωρισμού, τη βιωσιμότητα του δημόσιου χρέους σε ορισμένες οικονομίες και τις επιπτώσεις του πολέμου ΗΠΑ–Ιράν.

Την ίδια περίοδο, η τιμή του πετρελαίου Brent κινήθηκε κοντά στα 100 δολάρια το βαρέλι στα τέλη Σεπτεμβρίου, από περίπου 70 δολάρια στο τέλος του δεύτερου τριμήνου, εντείνοντας τις ανησυχίες για το ενεργειακό κόστος και τις πληθωριστικές πιέσεις.

Η εξέλιξη αυτή πέρασε και στην αγορά ακινήτων. Η μέση απόδοση των prime γραφείων στην Ευρώπη αυξήθηκε κατά 13 μονάδες βάσης στο τρίτο τρίμηνο, φθάνοντας στο 5,1%.

Οι μεγαλύτερες μεταβολές καταγράφηκαν σε επιμέρους αγορές, με τις αποδόσεις να αυξάνονται κατά 25 μονάδες βάσης στη Βαρσοβία, στο κέντρο του Παρισιού, στις Βρυξέλλες, στο City και στο West End του Λονδίνου, καθώς και στο Μάντσεστερ. Στις έξι μεγαλύτερες αγορές γραφείων της Γερμανίας, η αύξηση κυμάνθηκε μεταξύ 10 και 20 μονάδων βάσης.

Στη Λυών, οι αποδόσεις αυξήθηκαν κατά 50 μονάδες βάσης, στο 6%, ενώ στη Λισαβόνα κατά 40 μονάδες βάσης, στο 5%. Αντίθετα, στη Στοκχόλμη υποχώρησαν κατά 15 μονάδες βάσης, στο 3,75%, αντανακλώντας το ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον των εγχώριων κεφαλαίων και ειδικότερα των σουηδικών θεσμικών επενδυτών.

Πληθωρισμός και πολιτική αβεβαιότητα πιέζουν τις αγορές

Η εικόνα στην ευρωπαϊκή οικονομία επιβαρύνεται από την επιτάχυνση του πληθωρισμού. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει η Savills, ο πληθωρισμός στην Ευρωζώνη διαμορφώθηκε στο 3,8% σε ετήσια βάση τον Σεπτέμβριο, το υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων τριών ετών, έναντι προβλέψεων για 3,6%. Οι τιμές της ενέργειας αυξήθηκαν κατά 18,8%.

Παράλληλα, τα αποθέματα φυσικού αερίου στην Ευρώπη ανέρχονταν στο 68% της χωρητικότητας τον Σεπτέμβριο του 2026, έναντι 81% έναν χρόνο νωρίτερα, εντείνοντας τις ανησυχίες ενόψει του χειμώνα.

Την ίδια ώρα, η πολιτική αβεβαιότητα σε μεγάλες ευρωπαϊκές οικονομίες επιβαρύνει το επενδυτικό κλίμα. Στη Γαλλία, οι αποδόσεις των δεκαετών κρατικών ομολόγων ξεπέρασαν το 5%, για πρώτη φορά από το 2002, μετά τη δημοσιοποίηση του προσχεδίου του προϋπολογισμού για το 2027.

Η Oxford Economics εκτιμά ότι η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα θα αυξήσει τα επιτόκια στο 2,75% έως το τέλος του 2026, προκειμένου να αποτρέψει την επανάληψη του πληθωριστικού κύκλου του 2022. Ωστόσο, η ασθενέστερη ζήτηση σε σχέση με την περίοδο μετά την πανδημία περιορίζει την πιθανότητα παρατεταμένων μισθολογικών πιέσεων.

Για το 2027, η ανάπτυξη της Ευρωζώνης προβλέπεται να επιταχυνθεί στο 1,2%, από 0,9% το 2026. Οι οικονομίες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης αναμένεται να καταγράψουν τις ισχυρότερες επιδόσεις, με την Πολωνία στο 2,7%, τη Ρουμανία στο 2,2% και την Ουγγαρία στο 2%. Ισπανία και Πορτογαλία αναμένεται να αναπτυχθούν κατά 2,1% και 2% αντίστοιχα.

Επιλεκτικοί οι επενδυτές – Διευρύνεται η απόσταση μεταξύ αγοραστών και πωλητών

Το κλίμα που επικράτησε στο συνέδριο EXPO REAL 2026 αποτύπωσε τη διττή εικόνα της αγοράς: οι αγοραστές εξακολουθούν να υπάρχουν, αλλά κινούνται με μεγαλύτερη προσοχή, εστιάζοντας στην ποιότητα, στην τοποθεσία και στην ασφάλεια των εισοδημάτων.

Η αβεβαιότητα για το κόστος χρηματοδότησης και τις τιμές έχει διευρύνει την απόσταση μεταξύ των προσδοκιών αγοραστών και πωλητών. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μάλιστα, υποψήφιοι επενδυτές επιδιώκουν την επαναδιαπραγμάτευση συμφωνιών, προκειμένου να ενσωματώσουν το υψηλότερο κόστος δανεισμού.

Οι επενδυτές που αναζητούν ακίνητα σταθερού εισοδήματος επικεντρώνονται σε ποιοτικά περιουσιακά στοιχεία σε κεντρικές τοποθεσίες, αν και οι τιμές εισόδου εξακολουθούν να αποτελούν εμπόδιο. Από την άλλη πλευρά, οι επενδυτές που επιδιώκουν υπεραξίες στρέφονται σε αγορές γραφείων με περιορισμένη προσφορά και σταθερή ζήτηση, αναλαμβάνοντας πιο ενεργό ρόλο στη διαχείριση των ακινήτων, αλλά ενσωματώνοντας μεγαλύτερα περιθώρια ασφαλείας για μελλοντικές κεφαλαιουχικές δαπάνες.

Παράλληλα, οι επενδύσεις σε υποδομές εντείνουν τον ανταγωνισμό για την προσέλκυση κεφαλαίων από τον κλάδο των ακινήτων. Ενδεικτικά, η αυστριακή Uniqa Real Estate ανακοίνωσε τη δημιουργία κλειστού επενδυτικού κεφαλαίου, με στόχο άντλησης 600 εκατ. ευρώ για την απόκτηση γραφείων στην Ευρώπη.

Στροφή σε μικρότερα ακίνητα και ενίσχυση των διασυνοριακών επενδύσεων

Η αγορά εμφανίζει ολοένα πιο έντονη διαφοροποίηση ανάλογα με το μέγεθος των συναλλαγών. Τα ακίνητα αξίας 30–50 εκατ. ευρώ προσελκύουν ισχυρότερο ανταγωνισμό από ιδιώτες επενδυτές και εμφανίζουν μεγαλύτερη ρευστότητα, επιτυγχάνοντας παράλληλα χαμηλότερες αποδόσεις.

Αντίθετα, τα μεγάλα ακίνητα αξίας άνω των 100 εκατ. ευρώ, τα οποία παραδοσιακά αποτελούν στόχο θεσμικών επενδυτών, αντιμετωπίζουν δυσκολότερες συνθήκες λόγω του αυξημένου κόστους δανεισμού.

Η διασυνοριακή δραστηριότητα εξακολουθεί να ενισχύεται. Σύμφωνα με στοιχεία της RCA που επικαλείται η Savills, οι διασυνοριακές συναλλαγές αντιπροσώπευσαν το 39% των επενδύσεων σε ευρωπαϊκά γραφεία μέχρι στιγμής το 2026, έναντι 36% το 2025. Το ποσοστό, ωστόσο, παραμένει χαμηλότερο από το 54% που είχε καταγραφεί το 2019, καθώς έχει υποχωρήσει η δραστηριότητα κεφαλαίων από την Ασία και τον Ειρηνικό.

Στη Σουηδία, η Alecta προχώρησε στην εξαγορά χαρτοφυλακίου γραφείων στη Στοκχόλμη έναντι 451 εκατ. ευρώ, επιβεβαιώνοντας την ανθεκτικότητα της συγκεκριμένης αγοράς. Παράλληλα, επενδυτές από την Κεντρική και Ανατολική Ευρώπη διευρύνουν τη δραστηριότητά τους πέρα από τις πρωτεύουσες των χωρών τους, ενώ γερμανικά κεφάλαια ενισχύουν τις επενδύσεις τους στο εξωτερικό.

Τα δάνεια παραμένουν διαθέσιμα για ακίνητα υψηλής ποιότητας

Παρά τη μεταβλητότητα στις αγορές, οι χρηματοδότες εξακολουθούν να στηρίζουν ακίνητα υψηλών προδιαγραφών και ισχυρούς επενδυτές, ιδιαίτερα σε κεντρικές αστικές περιοχές. Οι τράπεζες διατηρούν ανταγωνιστικά περιθώρια επιτοκίου και υψηλή διάθεση χρηματοδότησης, ενώ τα πιστωτικά κεφάλαια εμφανίζουν μεγαλύτερη ευελιξία στους όρους και στις ρήτρες των συμφωνιών.

Ωστόσο, το κόστος δανεισμού δεν ενισχύει σήμερα τις αποδόσεις των επενδύσεων στα υφιστάμενα επίπεδα τιμών. Η Savills επισημαίνει ότι από το τέταρτο τρίμηνο του 2021 η μέση διαφορά μεταξύ των αποδόσεων των prime γραφείων και των κρατικών ομολόγων στις βασικές ευρωπαϊκές αγορές μειώθηκε από τις 280 μονάδες βάσης στο μηδέν.

Υπό αυτές τις συνθήκες, η εταιρεία εκτιμά ότι οι αποδόσεις των prime γραφείων σε κεντρικές επιχειρηματικές περιοχές θα αυξηθούν κατά τουλάχιστον 10 μονάδες βάσης στο 68% των ευρωπαϊκών αγορών, έναντι μόλις 26% στο δεύτερο τρίμηνο του 2026.

Η ποιότητα και η αύξηση των μισθωμάτων στο επίκεντρο

Παρά τις πιέσεις, η αγορά γραφείων εξακολουθεί να στηρίζεται στα εισοδήματα από μισθώματα. Οι ενοικιαστές συνεχίζουν να εξυπηρετούν τις υποχρεώσεις τους, ενώ οι διαθέσιμες εναλλακτικές επιλογές για τη μετεγκατάσταση σε ποιοτικούς χώρους παραμένουν περιορισμένες.

Η περιορισμένη προσφορά σύγχρονων γραφείων και η στροφή των επιχειρήσεων προς ακίνητα υψηλότερων προδιαγραφών δημιουργούν ευκαιρίες αναβάθμισης υφιστάμενων κτιρίων σε καλά συνδεδεμένες κεντρικές περιοχές, όπου η νέα ανάπτυξη παραμένει δύσκολη λόγω κόστους.

Επιπλέον, η σύνδεση των μισθωμάτων με τον πληθωρισμό σε μεγάλο μέρος των ευρωπαϊκών αγορών προσφέρει στους επενδυτές ένα βαθμό προστασίας από την άνοδο των τιμών.