Αλλαγή φρουράς στην Lamda Development

Η εταιρεία έχει προγραμματίσει επιχειρηματική ενημέρωση για σήμερα (Δευτέρα 26 Οκτωβρίου), κατά την οποία αναμένονται διευκρινίσεις για τη διοικητική μετάβαση.

Η αλλαγή πραγματοποιείται σε μια κρίσιμη φάση για τη μεγαλύτερη αστική ανάπλαση της Ελλάδας. Το Ελληνικό έχει προσελκύσει σημαντικά κεφάλαια, έχει εξασφαλίσει υψηλές προπωλήσεις κατοικιών και βρίσκεται πλέον σε πλήρη κατασκευαστική ανάπτυξη. Ωστόσο, τα οικονομικά αποτελέσματα του πρώτου εξαμήνου 2026 αναδεικνύουν την αυξανόμενη πίεση που δημιουργούν οι κατασκευαστικές δαπάνες, οι υποχρεώσεις παράδοσης και η ανάγκη χρηματοδότησης ενός πολυετούς επενδυτικού προγράμματος.

Από τα εμπορικά κέντρα στη μεγαλύτερη αστική ανάπλαση

Ο Οδυσσέας Αθανασίου ανέλαβε τη διοίκηση της Lamda το 2009, όταν η εταιρεία στηριζόταν κυρίως στα εμπορικά κέντρα The Mall Athens, Golden Hall και Mediterranean Cosmos.

Στη διάρκεια της θητείας του, ο όμιλος διεύρυνε το χαρτοφυλάκιό του, απέκτησε το Designer Outlet Athens και ανέλαβε την ανάπτυξη του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού, μιας επένδυσης που άλλαξε ριζικά το επιχειρηματικό του αντικείμενο και την έκθεσή του στον κατασκευαστικό κίνδυνο.

Η συμβολή του Αθανασίου στην προώθηση του Ελληνικού υπήρξε καθοριστική. Η εταιρεία κατάφερε να ξεπεράσει πολυετείς θεσμικές και αδειοδοτικές εκκρεμότητες, να εξασφαλίσει χρηματοδότηση και να δημιουργήσει μια νέα αγορά πολυτελών κατοικιών στο παραλιακό μέτωπο της Αθήνας.

Ωστόσο, η μετάβαση από τη διαχείριση εμπορικών ακινήτων στην κατασκευή μιας ολόκληρης πόλης αποδείχθηκε ιδιαίτερα απαιτητική. Αναθεωρήσεις στον αρχικό σχεδιασμό, μεταβολές κόστους και καθυστερήσεις σε επιμέρους έργα ανέδειξαν τις δυσκολίες εκτέλεσης ενός επενδυτικού προγράμματος πρωτοφανούς κλίμακας για την ελληνική αγορά.

Ζημιές €41 εκατ. και πίεση στην κερδοφορία

Τα αποτελέσματα του πρώτου εξαμήνου 2026 αποτυπώνουν τις δύο διαφορετικές ταχύτητες με τις οποίες κινείται ο όμιλος. Σε ενοποιημένο επίπεδο, η Lamda κατέγραψε έσοδα €265 εκατ. και EBITDA €22,4 εκατ. μετά τις αναπροσαρμογές αξίας ακινήτων, έναντι €236,6 εκατ. την αντίστοιχη περίοδο του 2025.

Το καθαρό αποτέλεσμα διαμορφώθηκε σε ζημιές €41 εκατ., έναντι κερδών €127,9 εκατ. ένα χρόνο νωρίτερα.

Η μεγάλη μεταβολή συνδέεται τόσο με τη χαμηλότερη συνεισφορά του Ελληνικού όσο και με τη σημαντικά μικρότερη θετική επίδραση των αναπροσαρμογών αξίας ακινήτων. Τα κέρδη από αποτιμήσεις περιορίστηκαν στα €23,2 εκατ., έναντι €151,2 εκατ. το πρώτο εξάμηνο του 2025.

Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η εικόνα πριν από τις αποτιμήσεις. Το ενοποιημένο EBITDA διαμορφώθηκε σε αρνητικό επίπεδο €0,6 εκατ., έναντι θετικού αποτελέσματος €82,1 εκατ. την προηγούμενη χρονιά.

Η μεταβολή αποτυπώνει, τις πιέσεις της συγκεκριμένης κατασκευαστικής περιόδου και την εξάρτηση των αποτελεσμάτων από τον χρόνο αναγνώρισης των πωλήσεων, την πρόοδο των έργων και τις συναλλαγές οικοπέδων.

Στο Ελληνικό, τα έσοδα του πρώτου εξαμήνου περιορίστηκαν στα €188,2 εκατ., έναντι €235,7 εκατ. το 2025. Τα EBITDA προ αποτιμήσεων διαμορφώθηκε σε ζημιές €44,8 εκατ., έναντι κερδών €39,6 εκατ. την αντίστοιχη περίοδο.

Η επιδείνωση προήλθε κυρίως από τη σημαντική υποχώρηση των εσόδων από πωλήσεις οικοπέδων, τα οποία περιορίστηκαν στα €15 εκατ., από €104 εκατ. ένα χρόνο νωρίτερα.

Αντίθετα, τα έσοδα από κατοικίες αυξήθηκαν κατά 30%, στα €164 εκατ., από €126 εκατ. με την οικιστική δραστηριότητα να ενισχύεται, αλλά με τη συνεισφορά της να μην επαρκεί πλεον για να αντισταθμίσει την απουσία μεγάλων συναλλαγών οικοπέδων και αυξημένων λειτουργικών δαπανών. Σύμφωνα με την παρουσίαση των αποτελεσμάτων, το κόστος λειτουργίας του Ελληνικού περιλάμβανε, μεταξύ άλλων, €20 εκατ. μη ανακτήσιμου ΦΠΑ, €14 εκατ. αμοιβών τρίτων και λοιπών δαπανών και €11 εκατ. δαπανών προσωπικού.

Η οικονομική εικόνα ενισχύει τη σημασία της ολοκλήρωσης των κατασκευών, καθώς η αναγνώριση εσόδων και κερδών συνδέεται με την πρόοδο των έργων.

Εισπράξεις €1,83 δισ., επενδύσεις €1,27 δισ.

Παρά την πίεση στην κερδοφορία, η εμπορική ανταπόκριση στο Ελληνικό παραμένει ισχυρή. Οι σωρευτικές εισπράξεις από την έναρξη της επένδυσης ανήλθαν σε €1,83 δισ. έως τις 31 Αυγούστου 2026, εκ των οποίων €1,31 δισ. προήλθαν από κατοικίες και €520 εκατ. από πωλήσεις και μισθώσεις οικοπέδων. Η εταιρεία προβλέπει ότι οι εισπράξεις θα φτάσουν τα €2,08 δισ. έως το τέλος του έτους.

Στο κατασκευαστικό σκέλος, οι σωρευτικές επενδυτικές δαπάνες για κτίρια και υποδομές ανήλθαν σε €1,265 δισ. στο τέλος Ιουνίου, εκ των οποίων €943 εκατ. αφορούσαν κτίρια και €322 εκατ. υποδομές. Μόνο κατά το πρώτο εξάμηνο του 2026 πραγματοποιήθηκαν δαπάνες €276 εκατ. Για το σύνολο του έτους, η Lamda προβλέπει επενδύσεις περίπου €600 εκατ., με τις σωρευτικές δαπάνες να εκτιμάται ότι θα φτάσουν τα €1,64 δισ.

Επιπλέον, στις 30 Ιουνίου η εταιρεία εμφάνιζε €420 εκατ. εισπράξεων από συμβάσεις πώλησης, τα οποία δεν είχαν ακόμη αναγνωριστεί ως έσοδα στα αποτελέσματα.

Η επόμενη μέρα

Η επόμενη διοίκηση θα παραλάβει έναν όμιλο με σημαντική περιουσιακή βάση, αλλά και αυξημένες χρηματοοικονομικές υποχρεώσεις. Στις 30 Ιουνίου 2026, ο δανεισμός της Lamda ανερχόταν σε €1,832 δισ., έναντι 1,463 δισ. στο τέλος του 2025. Τα συνολικά ταμειακά διαθέσιμα διαμορφώθηκαν σε €1,074 δισ., από €804 εκατ. στο τέλος της προηγούμενης χρονιάς. Από αυτά, ωστόσο, τα €377 εκατ. αφορούσαν δεσμευμένα διαθέσιμα, έναντι €54 εκατ. στο τέλος του 2025. Τα ελεύθερα διαθέσιμα περιορίστηκαν σε €697 εκατ., από €750 εκατ.

Παράλληλα, η καθαρή αξία ενεργητικού του ομίλου (NAV) μειώθηκε στα €1,5 δισ., από €1,548 δισ., με την αξία ανά μετοχή να υποχωρεί στα €8,81, από €9,06. Από το συνολικό NAV του ομίλου, περίπου €1,34 δισ. αποδίδονται στον όμιλο των εμπορικών κέντρων, ενώ η καθαρή αξία που αντιστοιχεί στο Ελληνικό περιορίζεται στα €170 εκατ.

Η διαφορά αντανακλά, μεταξύ άλλων, τις σημαντικές υποχρεώσεις που συνδέονται με την ανάπτυξη του έργου και τον τρόπο με τον οποίο αποτιμώνται λογιστικά τα επιμέρους περιουσιακά στοιχεία. Η συνολική αξία των περιουσιακών στοιχείων του Ελληνικού ανέρχεται σε €1,698 δισ., αλλά συνοδεύεται από υποχρεώσεις, καθαρές από διαθέσιμα, ύψους περίπου €1,528 δισ.

Σε αντίθεση με το Ελληνικό, τα τέσσερα λειτουργούντα εμπορικά κέντρα συνέχισαν να καταγράφουν θετικές επιδόσεις. Οι πωλήσεις των καταστημάτων αυξήθηκαν κατά 5%, φτάνοντας σε νέο υψηλό εξαμήνου τα €409 εκατ., ενώ η επισκεψιμότητα αυξήθηκε επίσης κατά 5%, στα 12,5 εκατομμύρια.

Τα καθαρά βασικά μισθώματα αυξήθηκαν κατά 6%, στα €52 εκατ. ευρώ, ενώ το προσαρμοσμένο λειτουργικό EBITDA των εμπορικών κέντρων έφτασε τα €50 εκατ., αυξημένο κατά 5%. Η συνολική αξία του χαρτοφυλακίου εμπορικών κέντρων ανήλθε σε €1,9 δισ. ευρώ, από €1,76 δισ. στο τέλος του 2025.

Η δραστηριότητα αυτή εξακολουθεί να παρέχει στον όμιλο σταθερές λειτουργικές ταμειακές ροές, λειτουργώντας ως αντίβαρο στις χρηματοδοτικές και κατασκευαστικές απαιτήσεις του Ελληνικού.

Οι παραδόσεις το πάρκο και οι εκκρεμότητες

Η επόμενη διοίκηση θα κληθεί να διαχειριστεί ένα σύνθετο πρόγραμμα παραδόσεων, με αιχμή τον Riviera Tower, τις κατοικίες του παραλιακού μετώπου, τη Little Athens και τις βασικές υποδομές.

Στην παρουσίαση του εξαμήνου, η ίδια η Lamda αναγνωρίζει ότι ο Riviera Tower και οι υποδομές εξακολουθούν να αποτελούν προκλήσεις, παρά τη σημαντική πρόοδο που έχει σημειωθεί.

Αντίθετα, οι οικιστικές αναπτύξεις που υλοποιούνται με το μοντέλο διαχείρισης κατασκευής από την εταιρεία εμφανίζονται να προχωρούν σύμφωνα με τα χρονοδιαγράμματα. Στη Little Athens, από τις 750 κατοικίες που είχαν διατεθεί στην αγορά έως το τέλος Αυγούστου, οι 610 είχαν πωληθεί ή δεσμευτεί, ποσοστό απορρόφησης 81%.

Σημαντικό μέρος της μελλοντικής κερδοφορίας αναμένεται να προέλθει από τη συγκεκριμένη ανάπτυξη, καθώς οι κατασκευές προχωρούν και αυξάνεται η αναγνώριση εσόδων. Παράλληλα, το Μητροπολιτικό Πάρκο και οι υποδομές του Ελληνικού αποτελούν κρίσιμα στοιχεία για την εγκατάσταση των πρώτων κατοίκων.

Η εταιρεία εμφανίζει στον ισολογισμό της υποχρέωση €662 εκατ. σε παρούσα αξία για τα εναπομένοντα υποχρεωτικά έργα υποδομής, ενώ η ονομαστική αξία των συγκεκριμένων υποχρεώσεων ανερχόταν σε €741 εκατ. στο τέλος Ιουνίου. Στις εκκρεμότητες περιλαμβάνεται και η συμφωνία με την ION Group του Αντρέα Πινιατάρο για την απόκτηση εκτάσεων αξίας περίπου 450 εκατ.

Η ολοκλήρωση της συναλλαγής, που συνδέεται με την ανάπτυξη διεθνούς κέντρου έρευνας και καινοτομίας, θα αποτελούσε σημαντική ενίσχυση των εισπράξεων και της επιχειρηματικής δραστηριότητας στο Ελληνικό.

Ωστόσο, σύμφωνα με πληροφορίες οι διαπραγματεύσεις παραμένουν ανοιχτές, κυρίως ως προς τους όρους παράδοσης των εκτάσεων και τις υποχρεώσεις που συνδέονται με τις υποδομές.

Η Κωστάκη και η επόμενη φάση

Η διαφαινόμενη επιλογή της Εύης Κωστάκη για τη θέση της διευθύνουσας συμβούλου ενδέχεται να σηματοδοτεί μια διαφορετική προσέγγιση στη διοίκηση της Lamda. Με πολυετή εμπειρία στη διαχείριση επενδύσεων, στην τραπεζική διοίκηση και στον χρηματοοικονομικό σχεδιασμό, η πρώην Group CFO της Julius Baer διαθέτει προφίλ διαφορετικό από εκείνο του προκατόχου της.

Η επαγγελματική της διαδρομή περιλαμβάνει θέσεις στις Morgan Stanley Asset Management, Merrill Lynch Investment Managers, Eurobank και Εθνική Τράπεζα, πριν από την ένταξή της στη Julius Baer το 2013.

Η πιθανή ανάληψη της διοίκησης από ένα στέλεχος με χρηματοοικονομικό υπόβαθρο δημιουργεί προσδοκίες για αυστηρότερο έλεγχο των επενδύσεων, αποτελεσματικότερη κατανομή κεφαλαίων και μεγαλύτερη έμφαση στις αποδόσεις.

Ταυτόχρονα, αναδεικνύει την ανάγκη ύπαρξης ισχυρής επιχειρησιακής διοίκησης με γνώση της ελληνικής κατασκευαστικής αγοράς και των ιδιαίτερων απαιτήσεων του Ελληνικού.

Σύμφωνα με πληροφορίες, εξετάζεται ένα μοντέλο με μεγαλύτερη αυτονομία των επιμέρους δραστηριοτήτων, στο οποίο τα εμπορικά κέντρα και το Ελληνικό θα διαθέτουν διακριτές διοικητικές ευθύνες.

Η αποχώρηση του Οδυσσέα Αθανασίου κλείνει έναν κύκλο κατά τον οποίο η Lamda μετατράπηκε από εταιρεία διαχείρισης εμπορικών ακινήτων σε έναν από τους μεγαλύτερους φορείς αστικής ανάπτυξης στη Νοτιοανατολική Ευρώπη.