Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης: Στην αγορά δικαιώματα 16,4 εκατ. τ.μ.

Η επιτυχία του εγχειρήματος θα εξαρτηθεί από τη δυνατότητα απορρόφησης των δικαιωμάτων, την αποτίμησή τους και την ασφάλεια του νέου πολεοδομικού πλαισίου.

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) προωθεί την πρώτη δέσμη μελετών για τον καθορισμό 194 Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) σε 50 δημοτικές ενότητες, επιχειρώντας να δημιουργήσει τις προϋποθέσεις λειτουργίας μιας οργανωμένης αγοράς δικαιωμάτων δόμησης μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.

Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε η Φωτεινή Στεφανή, προϊσταμένη της Διεύθυνσης Εφαρμογής Χωρικού Σχεδιασμού και Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ, σήμερα παραμένουν σε εκκρεμότητα 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή, που αντιστοιχούν σε περίπου 430.000 τ.μ. Η συνολική δυνητική προσφορά στις περιοχές που εξετάζονται υπολογίζεται σε 16,4 εκατ. τ.μ., καθώς περιλαμβάνει, πέραν των ενεργών τίτλων, δικαιώματα από διατηρητέα κτίρια και δεσμευμένες ιδιοκτησίες για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους. Το μέγεθος αυτό δεν αντιστοιχεί σε εγκεκριμένη πρόσθετη δόμηση. Πρόκειται για εκτιμώμενο απόθεμα δικαιωμάτων, μέρος του οποίου ενδέχεται να μην μπορεί να αξιοποιηθεί λόγω πολεοδομικών περιορισμών ή ανεπαρκούς ζήτησης.

Η Αττική συγκεντρώνει περίπου 10 εκατ. τ.μ., ή το 60% της συνολικής προσφοράς. Από αυτά, περίπου 208.000 τ.μ. αντιστοιχούν σε ενεργούς τίτλους, 3 εκατ. τ.μ. προέρχονται από ιδιωτικά διατηρητέα κτίρια και περίπου 7 εκατ. τ.μ. συνδέονται με εκκρεμείς υποχρεώσεις αποζημίωσης ιδιοκτητών.

Στον πρώτο κύκλο περιλαμβάνονται 62 προτεινόμενες ζώνες στον Βόρειο Τομέα Αθηνών και στην Ανατολική Αττική. Ωστόσο, σύμφωνα με τις μελέτες, η δυνατότητα απορρόφησης της εκτιμώμενης προσφοράς στις συγκεκριμένες περιοχές περιορίζεται περίπου στο 17%.

Στην Κεντρική Μακεδονία προτείνονται 55 ζώνες, με δυνατότητα κάλυψης του 55% της προσφοράς, η οποία υπολογίζεται σε 2,2 εκατ. τ.μ. Στην Κρήτη οι 32 προτεινόμενες ζώνες μπορούν να απορροφήσουν περίπου το 37%, ενώ στη Μαγνησία οι 12 ζώνες καλύπτουν περίπου το 61%.

Στην Πάτρα, αντίθετα, η δυνατότητα κάλυψης περιορίζεται στο 8%, ενώ στη Στερεά Ελλάδα και στο Ναύπλιο η εκτιμώμενη χωρητικότητα των ζωνών υπερβαίνει την προσφορά, με ποσοστά 176% και 131% αντίστοιχα.

Ένας θεσμός με βαρύ παρελθόν

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης θεσπίστηκε με τον νόμο 880/1979, επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες ακινήτων με περιορισμούς δόμησης να μεταφέρουν τα ανεκμετάλλευτα δικαιώματά τους σε άλλες ιδιοκτησίες.

Ο μηχανισμός σχεδιάστηκε κυρίως για την αποζημίωση ιδιοκτητών διατηρητέων κτιρίων και ακινήτων που δεσμεύονταν για κοινόχρηστους χώρους, χωρίς την άμεση καταβολή χρημάτων από το Δημόσιο. Στην πράξη, εξελίχθηκε και σε εργαλείο αύξησης της οικοδομήσιμης επιφάνειας σε περιοχές υψηλής εμπορικής αξίας.

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης συνδέθηκε με την ανάπτυξη μεγάλων κτιρίων γραφείων στην Αθήνα, ιδιαίτερα κατά τις δεκαετίες του 1980 και του 1990.

Μεταξύ των κατασκευαστών που αξιοποίησαν το τότε πλαίσιο ήταν ο Μπάμπης Βωβός, η εταιρεία του οποίου ανέπτυξε εκτεταμένο χαρτοφυλάκιο επαγγελματικών ακινήτων κατά μήκος της λεωφόρου Κηφισίας.

Η δυνατότητα απόκτησης πρόσθετου συντελεστή επέτρεπε την αύξηση της εκμετάλλευσης οικοπέδων σε περιοχές όπου η ζήτηση για σύγχρονους γραφειακούς χώρους ενίσχυε την αξία κάθε επιπλέον τετραγωνικού μέτρου.

Η εφαρμογή του προκάλεσε δικαστικές προσφυγές, καθώς η μεταφορά πρόσθετης δόμησης πραγματοποιούνταν χωρίς πάντοτε να έχει προηγηθεί ολοκληρωμένος πολεοδομικός σχεδιασμός. Με αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας το 1990 τέθηκαν περιορισμοί στη μεταφορά συντελεστή, ενώ ακολούθησαν νέες νομοθετικές παρεμβάσεις το 1995 και το 2002. Χαρακτηριστική είναι η υπόθεση του κτιρίου γραφείων στη λεωφόρο Κηφισίας 518, για το οποίο έχει αναφερθεί ότι επιβλήθηκε μείωση της συνολικής δομημένης επιφάνειας και κατάργηση ενός ορόφου.

Η απόφαση 2366/2007 του ΣτΕ αποτέλεσε καθοριστικό σταθμό στη δικαστική πορεία του θεσμού, ο οποίος έκτοτε παρέμεινε ουσιαστικά ανενεργός.

Πώς θα διαμορφώνονται οι τιμές

Η επανενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης συνοδεύεται από έναν νέο μηχανισμό αποτίμησης των δικαιωμάτων, ο οποίος περιορίζει τον ρόλο των απευθείας ιδιωτικών διαπραγματεύσεων και μεταφέρει τη διαδικασία στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης.

Η χρηματική αξία των μεταφερόμενων τετραγωνικών μέτρων προσδιορίζεται κατά την καταχώριση του ακινήτου στην πλατφόρμα, βάσει συγκεκριμένων παραμέτρων. Στον υπολογισμό λαμβάνονται υπόψη η τιμή ζώνης, ο συντελεστής εμπορικότητας, ο συντελεστής οικοπέδου, ο συντελεστής δόμησης, ο συντελεστής εκμετάλλευσης ισογείου και ο συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου.

Με βάση τα χαρακτηριστικά αυτά, το σύστημα αποτιμά τα δικαιώματα δόμησης και προβλέπεται να τα αντιστοιχίζει με ακίνητα εντός των θεσμοθετημένων Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή, λαμβάνοντας υπόψη τις αξίες των περιοχών προέλευσης και υποδοχής.

Η διαδικασία διαφοροποιείται από το παλαιότερο καθεστώς, στο οποίο η μεταβίβαση δικαιωμάτων μπορούσε να αποτελέσει αντικείμενο ιδιωτικής διαπραγμάτευσης. Στο νέο πλαίσιο, η αποτίμηση βασίζεται σε προκαθορισμένα κριτήρια, με στόχο μεγαλύτερη διαφάνεια και ενιαία αντιμετώπιση των συναλλαγών.

Ο τρόπος καθορισμού των τιμών, οι κανόνες αντιστοίχισης των δικαιωμάτων και η διαφάνεια των συναλλαγών θα αποτελέσουν βασικές παραμέτρους για τη λειτουργία της νέας αγοράς.