Ήδη οι εταιρείες σύμβουλοι της Κυβέρνησης που ετοιμάζουν τη σχετική σύμβαση, θεωρούν ότι το σχήμα που θα αναλάβει τη διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων έχει εξασφαλίσει τη βιωσιμότητα του εγχειρήματος καθώς υπολογίζεται ότι ο Φορέας θα παραλάβει περισσότερες από 20.000 κατοικίες, όχι μόνο ευάλωτων νοικοκυριών, αλλά και μικρομεσαίων επιχειρηματιών που δεν θέλουν να επωμιστούν ένα ακόμη πρόβλημα, δηλαδή την αναζήτηση άλλης κατοικίας σε διαφορετικό σημείο της πόλης, γεγονός που οδηγεί πέρα από το καθαρά οικονομικό, ένα πρόσθετο κοινωνικό καθώς ανατρέπεται μεγάλο κομμάτι της κοινωνικής τους ζωής. Από το σχολείο και του φίλους των παιδιών της οικογένειας, μέχρι την υποστήριξη των ηλικιωμένων συγγενών.
«Πρέπει να δούμε το νέο θεσμικό πλαίσιο στην πράξη» λέει στο RED ο Στάθης Ποταμίτης εταίρος της δικηγορικής εταιρείας Ποταμίτης – Βέκρης και συνεχίζει «Νομίζω είναι δύσκολο να εκτιμήσει κανείς πως θα λειτουργήσει. Κάποια πράγματα είναι ενδιαφέροντα και θετικά. Η πλατφόρμα που φτιάχνεται και μαζεύει στοιχεία από τις τράπεζες, τον Τειρεσία, το taxis και τα Ταμεία είναι ενδιαφέρουσα, ως προς τις πληροφορίες που συγκεντρώνει. Το κακό είναι ότι οι πληροφορίες αυτές δεν χρησιμοποιούνται στο βαθμό που θα έπρεπε να χρησιμοποιηθούν».
Ο νέος Πτωχευτικός νόμος δίνει τη δυνατότητα σε όσους υποβάλλουν αίτηση στην πλατφόρμα της Ειδικής Γραμματείας Ιδιωτικού Χρέους και τελικά πτωχεύσουν να παραμείνουν στην κατοικία τους καταβάλλοντας ένα ενοίκιο ανάλογα με τις οικονομικές τους δυνατότητες και μάλιστα εάν αυτές δεν επαρκούν τότε το κράτος έρχεται να συμπληρώσει εν είδει επιδόματος το συμφωνηθέν μίσθωμα για περίοδο 12 χρόνων. Στο τέλος αυτής της περιόδου ο χρήστης μπορεί να συνεχίσει την αποπληρωμή του στεγαστικού του δανείου από το σημείο που είχε μείνει πριν οδηγηθεί σε πτώχευση.
«Υπάρχουν σημεία προς βελτίωση» υποστηρίζει ο Ειδικός Γραμματέας Ιδιωτικού Χρέους Φώτης Κουρμούσης. « Όταν εγκαθιστάς μια ρύθμιση, με μόνα στοιχεία μια μελέτη της BlackRock του 2015 βασισμένη σε μεγέθη του 2014 και τίποτε άλλο, κάνεις πώληση, τράπεζες και κράτος χωρίς να μπορούν να βασιστούν σε δεδομένα. Δεν ήξερε μέχρι το 2018, κανείς πόσο χρωστάει κανένας. Δεν υπάρχουν στοιχεία για τα χρέη των Ελλήνων.
Τι να συζητήσουμε μετά. Πόσο μάλλον για asset Management. Εκεί που χρειαζόμαστε μεγάλη βελτίωση και εκεί θα γίνουν οι επόμενες ενέργειες είναι το θέμα των «στρατηγικών κακοπληρωτών». Όλοι γνωρίζουμε ότι ένα μεγάλο μέρος αυτών είχαν κρυφτεί στο Νόμο Κατσέλη και από τα πρώτα χρόνια και με συνεχείς παρατάσεις βρίσκονται ακόμη μέσα. Ευτυχώς βάλαμε αντίμετρα στον εξωδικαστικό μηχανισμό για να μην μπορούν να μπουν. Την άρση του απορρήτου, έλεγχο σε 140 χώρες, έλεγχο λογαριασμών κλπ.»
Η ΜΕΤΑΡΡΥΘΜΙΣΗ
Η μεταρρύθμιση ήταν απαραίτητη συνεχίζει ο κ. Ποταμίτης, «δεδομένης της έλλειψης αποτελεσματικότητας του προηγούμενου συστήματος, που είχε και άλλα θέματα. Ήταν κατ’ αρχής πολύ-διασπασμένο, υπήρχαν πολλοί νόμοι που προσπαθούσαν να αντιμετωπίσουν το θέμα της αφερεγγυότητας: ο νόμος Δένδια, ο νόμος Κατσέλη, ο πτωχευτικός νόμος, ο εξωδικαστικός, η προστασία της πρώτης κατοικίας. Όλες αυτές οι διαφορετικές προσπάθειες είχαν κοινή ρίζα αλλά ήταν μεταξύ τους μη συνεκτικές. Δουλεύοντας πάνω στο νέο νόμο παρατήρησα και μου έκανε τεράστια έκπληξη, είναι ότι σε όλες τις διατάξεις έλειπε η έμφαση στο χρόνο. Και ενώ έχουμε διαδικασίες μέχρι σήμερα οι οποίες είναι εξαιρετικά χρονοβόρες, φαίνεται να μην έχει απασχολήσει ότι η απώλεια χρόνου συνεπάγεται και μεγάλη απώλεια αξίας».
Η ΔΕΥΤΕΡΗ ΕΥΚΑΙΡΙΑ
«Δεύτερη ευκαιρία σημαίνει ότι, αν είμαι διατεθειμένος να παραχωρήσω τα περιουσιακά μου στοιχεία στους πιστωτές, μπορώ να απαλλαγώ από όλα τα βάρη του παρελθόντος. Και όταν λέω όλα, εννοώ όλα» επισημαίνει ο κ. Ποταμίτης εξηγώντας γιατί ο νόμος Κατσέλη ήταν επιζήμιος και για τις τράπεζες αλλά και για τους δανειολήπτες.
«Τι έκανε ο νόμος Κατσέλη; μετέφερε το βάρος τους πιστωτές. Δηλαδή κάναμε κοινωνική πολιτική σε βάρος των τραπεζών, με δικό τους κόστος. Αυτό είναι παράδοξο. Νομίζω ότι είναι και άδικο. Επίσης είναι και κάτι άλλο παράδοξο και νομίζω πολύ άδικο, το ότι από τη στιγμή που εξαιρούσε ως εξασφαλιστικό στοιχείο την πρώτη κατοικία των ευάλωτων ουσιαστικά τους βγάζαμε εκτός στεγαστικής πίστης. Δηλαδή αυτό το οποίο φαινόταν ότι ήταν μία κοινωνικά ευαίσθητη επιλογή, ουσιαστικά είχε το αντίθετο αποτέλεσμα. Σημαίνει ότι αυτοί που θα ερχόντουσαν στη συνέχεια -οι ευάλωτοι- δηλαδή οι φτωχοί άνθρωποι να αγοράσουν πρώτη κατοικία με τραπεζικό δανεισμό, δεν θα μπορούσαν να το κάνουν. Γιατί δεν θα μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν, αυτό που κάνει όλος ο κόσμος στην κατοικία του, το στοιχείο της εξασφάλισης».
…ΚΑΙ Ο ΦΟΡΕΑΣ
Σε ότι αφορά την βιωσιμότητα της επένδυσης στον Φορέα οι δυνητικοί μνηστήρες θα έχουν λαμβάνειν ένα εξασφαλισμένο ενοίκιο από τους χρήστες και την κρατική επιδότηση που ισοδυναμεί -εφόσον τιτλοποιηθεί- με κουπόνι ομολόγου. Πέραν της σταθερής απόδοσης το επενδυτικό σχήμα θα έχει και προσδοκίες από την αύξηση της αξίας των προς ενοικίαση διαμερισμάτων. Μένει να γίνει γνωστός ο αριθμός των δικαιούχων προς ένταξη στις διατάξεις, ώστε οι υποψήφιοι μνηστήρες να υπολογίσουν εάν η απόδοση του συγκεκριμένου ομολόγου καλύπτει το επενδυτικό τους προφίλ, καθώς και τι ρίσκο θα κληθούν να αναλάβουν προεξοφλώντας τη δυναμική της ελληνικής αγοράς ακινήτων, αλλά και τις συνθήκες που θα επικρατήσουν στις διεθνείς κεφαλαιαγορές ενόψει της διαφαινόμενης μείωσης της ποσοτικής χαλάρωσης των κεντρικών τραπεζών.
Η λύση της «άσκησης» αυτής και ο αριθμός ακινήτων που θα «διαθέσουν» οι ελληνικές τράπεζες στον Φορέα, θα περιγράψει το προφίλ του επενδυτικού σχήματος, που μπορεί να ανήκει στην κατηγορία των ήδη αδειοδοτημένων servicers, ή σε εταιρίες επιχειρηματικών συμμετοχών (Private Equity funds), που έχουν εμπειρία στη διαχείριση ακινήτων. Άλλωστε η ελληνική αγορά δεν έχει το ικανό βάθος ώστε να διακινδυνεύσει ένας επενδυτής μια απόδοση χαμηλότερη του 4%, ενώ αυτός ο φορέας ανοίγει ένα νέο κεφάλαιο στην ελληνική αγορά ακινήτων, εκείνο της κατασκευής κατοικίας προς ενοικίαση. Μια «εμπειρία» που για πολλούς λόγους, οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ φροντίζουν επιμελώς να αποφεύγουν.
