Αλλάζουν συθέμελα οι επενδυτικές ακινήτων

Ήδη το στενό οικονομικό επιτελείο του Πρωθυπουργού (Πατέλης, Δημητριάδης, Σκέρτσος) και ο υπουργός Ανάπτυξης Άδωνις Γεωργιάδης, σε πρόσφατη συνάντηση με τους επικεφαλής των επενδυτικών και την Κεφαλαιαγορά έλαβε και μελετά υπόμνημα με τροποποιήσεις / παρατηρήσεις που διευρύνουν το αντικείμενο των ελληνικών REICs κρατώντας ως μόνο σταθερό το αφορολόγητο μέρισμα, που αποτελεί και πανευρωπαϊκό πλεονέκτημα. Όπως χαρακτηριστικά τόνιζε μέλος της επιτροπής, «δεν υπήρξε σελίδα του νόμου χωρίς κόκκινα σχόλια».

 Το νέο νομοθετικό πλαίσιο, αυτή τη στιγμή συντάσσεται από νομικές εταιρείες διεθνούς εμβέλειας που έχουν εντρυφήσει στα ψιλά γράμματα του θεσμού και εκτιμάται ότι θα εφαρμοστεί το πρώτο τρίμηνο του νέου έτους ώστε να προσελκύσει κεφάλαια από μεγάλο κομμάτι των ασφαλιστικών Ταμείων και ασφαλιστικών εταιριών. Θα πρέπει εδώ να τονίσουμε ότι τα επαγγελματικά ασφαλιστικά Ταμεία διεθνώς, έχουν μεγάλες θέσεις σε ακίνητη περιουσία (στις Βόρειες ευρωπαϊκές χώρες το χαρτοφυλάκιο τους περιλαμβάνει ακίνητα σε ποσοστό άνω του 85%) καθώς οι εισηγμένες ΑΕΕΑΠ τους εξασφαλίζουν πολύ μεγαλύτερες αποδόσεις έναντι των τοποθετήσεων σε ομόλογα, και επιπλέον του σταθερού μερίσματος υπάρχει και η υπεραξία του διαπραγματεύσιμου στην κεφαλαιαγορά τίτλου.

Εδώ όμως διαφαίνεται και μια σειρά κινδύνων, όπως η υπερπροσφορά νέου προϊόντος καθώς υπολογίζεται, αν μετρήσει κανείς τις εξαγγελίες (pipeline), η είσοδος επιπλέον 300.000 τμ. γραφείων και άλλων επαγγελματικών ακινήτων στο σύνολο της επικράτειας με την πλειονότητα αυτών στην Αττική.

Σε ότι αφορά τις δραστηριότητες οι υποβληθείσες προτάσεις προβλέπουν οι ΑΕΕΑΠ να μπορούν να λειτουργούν ως εταιρείες ανάπτυξης, operators ξενοδοχείων, διαχειριστές κόκκινων δανείων (servicers), εταιρείες ανάπτυξης φωτοβολταϊκών και αιολικών πάρκων, διαχειριστές κατοικιών και μια σειρά από άλλες εξυπηρετήσεις που σήμερα παρέχονται από διαφορετικές «κλαδικές» οντότητες.

Η συγκέντρωση αυτή θολώνει την υφιστάμενη δομή της αγοράς, κυρίως γιατί ως θεσμός προκρίνει την απουσία καταβολής φόρου, μιας και υπάρχει εισήγηση να μην καταβάλλεται φόρος ούτε για τα μετρητά που διακρατούν ως ρευστότητα, ένα πάγιο αίτημα των εν λόγω εταιρειών που πάει πίσω στο 2014. Δίνει όμως τη δυνατότητα να υλοποιηθούν έργα που είναι εφικτά μόνο στην περίπτωση της αποϋλοποίησης των περιουσιακών στοιχείων.

Η ΔΙΠΛΗ ΜΕΤΑΒΑΣΗ

Το υπ’ αριθμόν ένα εργαλείο προσέλκυσης FDI αντιμετωπίζει σήμερα, σε παγκόσμια κλίμακα τις επιπτώσεις του κορωνοϊού και ιδιαίτερα τις αλλαγές που η πανδημία έχει επιταχύνει δραματικά. Αυτές έχουν να κάνουν αφενός με την αλλαγή του ενεργειακού μείγματος σε συντομότερο χρονικό ορίζοντα, αλλά και τον ψηφιακό μετασχηματισμό της -παγκοσμιοποιημένης πλέον- οικονομίας.

Το ακίνητο βρίσκεται για μια ακόμη φορά στο επίκεντρο των εξελίξεων, καθώς κτίρια και μεταφορές ευθύνονται για περισσότερο από το 50% των προς περικοπή εκπομπών, και την ίδια στιγμή παράγει ένα τεράστιο αριθμό από δεδομένα -πέρα από τις ενεργειακές καταναλώσεις-, που αλλάζουν το πλαίσιο λήψης επενδυτικών αποφάσεων. Και εδώ έρχονται τα κριτήρια και οι πρακτικές ESG. Ένα ακριβό σπορ, που οι Βρυξέλλες χρησιμοποιούν, ως μοχλό πίεσης προς τις μεγάλες επιχειρήσεις αλλά και το τραπεζικό σύστημα.

TO ΠΕΡΙΒΟΗΤΟ GREEN DEAL

Προσθέτοντας στην εξίσωση Risk – Return τη λέξη Impact, αλλάζει δραματικά ο τρόπος που παράγεται κτισμένος χώρος, κυρίως μέσα στις πόλεις, όπου το κτιριακό απόθεμα είναι τεράστιο και στη συντριπτική του πλειοψηφία παλαιό. Developers και Private Equity Funds που έχουν ως έξοδο τις ΑΕΕΑΠ, οφείλουν να έχουν ενεργειακά αναβαθμισμένο, «πράσινο» δηλαδή προϊόν, ώστε να δανειοδοτηθούν από το τραπεζικό σύστημα, ή να εκδώσουν πράσινα ομολογιακά δάνεια για νέες αναπτύξεις και αναβάθμιση / αποκατάσταση υφισταμένων κτιρίων. Όλοι οι συντελεστές οφείλουν να «μοιραστούν» το κόστος της μετάβασης και αυτός είναι ένας από τους λόγους, που οι ΑΕΕΑΠ ζητούν να διευρύνουν το πεδίο δραστηριότητας, μέσα από δυνατότητα:

• δημιουργίας πάρκων ΑΠΕ (αιολικά /φωτοβολταϊκά) και εφαρμογή του virtual net metering για τη μείωση του ενεργειακού κόστους του συνολικού χαρτοφυλακίου.

• αγοράς δανείων με ενυπόθηκες εξασφαλίσεις για ταχύτερη απομείωση των NPEs

• επέκταση στον τομέα της κατοικίας, μέσα από την αξιοποίηση των μηχανισμών asset, property και facility management που διαθέτουν.

Η επόμενη μέρα των ελληνικών REIT, περιλαμβάνει τη δημιουργία νέων, εξειδικευμένων στις εναλλακτικές στρατηγικές και συγκεκριμένα στους τομείς του τουρισμού, του λιανικού εμπορίου και των αποθηκευτικών χώρων. Είναι αμφίβολο αν θα υπάρξουν συμπράξεις και εξαγορές μεταξύ των υφιστάμενων κυρίως λόγω της ελληνικής ιδιοσυγκρασίας καθώς ο νόμος θα διατηρήσει πολύ χαμηλά τον πήχη (στα €25 εκατ.) και τα 4 κτίρια, που μπορεί να είναι και ένα «σπασμένο» σε τέσσερις οριζόντιες ιδιοκτησίες.

Για εκείνες που θέλουν να έχουν πανευρωπαϊκή απήχηση, είναι ευκαιρία να δημιουργήσουν νέο προϊόν, που θα τροφοδοτήσει τα χαρτοφυλάκια τους και θα συγκινεί μεγαλύτερο αριθμό ξένων θεσμικών κεφαλαίων, όταν η χώρα μας αποκτήσει επενδυτική βαθμίδα.