Έτος ρεκόρ για τις παγκόσμιες επενδύσεις σε ακίνητα το 2022

Οι αμερικανοί επενδυτές αναμένεται να είναι ο πιο σημαντικός "μοχλός" παροχής κεφαλαίων σύμφωνα με την εταιρεία που προβλέπει ότι ίσως να βρίσκονται πίσω σχεδόν από την μισή εισερχόμενη ζήτηση. 

Εντός της Ευρώπης, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Γερμανία, η Γαλλία και η Ολλανδία προβλέπεται να είναι οι πιο δημοφιλείς προορισμοί για διασυνοριακά κεφάλαια.

Οπως αναφέρει στην ανάλυσή της η Knight Frank όλοι οι κλάδοι στην Ευρώπη πρόκειται να δουν αυξημένο διασυνοριακό επενδυτικό ενδιαφέρον. Η αγορά γραφείων παραμένει "ζωντανή" και το 2022 όπου αναμένεται να είναι μια χρονιά με έντονη δραστηριότητα, ειδικά από διαχειριστές επενδύσεων και ομίλους που στοχεύουν στο Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία, τη Γαλλία και την Ολλανδία εντός ευρωπαϊκών συνόρων.

Οι αναλυτές αναφέρουν επίσης ότι αυξημένο θα είναι για ακόμη ένα έτος το ενδιαφέρον για την εφοδιαστική αλυσίδα, κλάδος που θα συνεχιστεί να βρίσκεται ψηλά στις προτιμήσεις των επενδυτών που στοχεύουν την Ευρωπαϊκή αγορά, ενώ αυξανόμενο θα είναι το ενδιαφέρον και στον τομέα των κατοικιών, σε όλο το φάσμα των επενδυτών.

Οι περιβαλλοντικοί κανόνες (ESG) θα γίνουν ακόμη πιο σημαντικοί τόσο για τους επενδυτές όσο και για τους μισθωτές το τρέχον έτος.

Παρά τα εμπόδια που έχει δημιουργήσει η πανδημία στην οικονομική ανάκαμψη βραχυπρόθεσμα, τα οφέλη των εμβολιασμών και άλλων εργαλείων που έχουν οι χώρες στη διάθεσή τους, ανεβάζουν την αισιοδοξία πως οι οικονομίες και ειδικά ο κλάδος του real estate μπορούν να πορευτούν σε καλύτερο δρόμο.

Πάντως, επισημαίνουν οι αναλυτές της Knight Frank τόσο ο πληθωρισμός όσο και τα αυξημένα κόστη εξακολουθούν να παραμένουν βασικό "αγκάθι"για τους επενδυτές κάτι που όπως εκτιμούν οι αναλυτές αναμένεται να είναι παροδικό φαινόμενο. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) τηρεί "στάση αναμονής" όσον αφορά στην νομισματική της πολιτική. Αν και ορισμένες κεντρικές τράπεζες ευρωπαικών χωρών, όπως της Τσεχίας, έχουν προχωρήσει σε αύξηση των επιτοκίωντους κάτι που θεωρείται επί του παρόντος ως ακραίο στοιχείο όσον αφορά στη νομισματική πολιτική.

Αυστρία

Η αυστριακή αγορά ακινήτων έχει γενικά αναδειχθεί νικήτρια στον καιρό της πανδημίας, με έντονες αυξήσεις τιμών ειδικά για τα διαμερίσματα. Η Active Capital Research διαπιστώνει ότι ο τομέας των γραφείων προβλέπεται να προσελκύσει περίπου το 1/3 του συνολικού διασυνοριακού κεφαλαίου που θα εισέλθει στην Αυστρία το 2022, το οποίο θα προέρχεται κυρίως από Γερμανούς επενδυτές. Στην αγορά μίσθωσης γραφείων, δεν είναι ακόμη σαφές σε πολλές εταιρείες τι μακροπρόθεσμη επίδραση θα έχει η τηλεργασίας σε απαιτήσεις φυσικών χώρων, ωστόσο οι αναλυτές αναμένουν σημαντική αύξηση της ζήτησης για χώρους γραφείων το αργότερο έως το δεύτερο τρίμηνο του 2022, αφού ολοκληρωθεί η αξιολόγηση της ζήτησης.

Η πίεση της ζήτησης για χώρο στον τομέα της βιομηχανίας και της εφοδιαστικής αλυσίδας είναι σαφώς αισθητή. Επί του παρόντος, υπάρχει έλλειψη σύγχρονου ή γενικά διαθέσιμου χώρου εφοδιαστικής στην περιοχή της Βιέννης. Από το 2022 και μετά, η ισχυρή προσφορά νέων χώρων θα ενισχύσει τις αποδόσεις. Στον τομέατων κατοικιών εκτιμάται ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν τα επόμενα χρόνια, αν και με κάπως βραδύτερο ρυθμό. Ο πρωταρχικός λόγος για αυτό είναι η συνεχιζόμενη σταθερότητα της χρηματοδότησης ακινήτων. Το χρέος των νοικοκυριών εξακολουθεί να είναι χαμηλό σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά πρότυπα και οι δανειολήπτες είναι κυρίως νοικοκυριά ανθεκτικά στην κρίση με εισοδήματα άνω του μέσου όρου και σταθερά. Πάνω από το 60% των στεγαστικών δανείων έχουν σταθερό επιτόκιο που σημαίνει ότι προστατεύονται επίσης καλά από την αύξηση των επιτοκίων. Επιπλέον, η κοινωνική στέγαση και ειδικότερα η ρυθμιζόμενη αγορά ενοικίων διαδραματίζουν «σταθεροποιητικό» ρόλο, τουλάχιστον για τα παλαιότερα κτίρια στη Βιέννη.

Γαλλία

Το 2022 στο επίκεντρο για τη Γαλλία θα είναι η διεξαγωγήτων προεδρικών εκλογών. Οι τρέχουσες δημοσκοπήσεις δείχνουν ότι ο Μακρόν κέρδισε μια δεύτερη θητεία που θα κρατούσε τη Γαλλία σε μια φιλοευρωπαϊκή πορεία και θα υποστήριζε τη μελλοντική ένταξη στην ΕΕ, αλλά η πανδημία θα μπορούσε να προκαλέσει περαιτέρω προβλήματα και να δώσει ώθηση στους ακροδεξιούς υποψηφίους. Αν και η συνολική επενδυτική δραστηριότητα μπορεί να μην είναι τόσο δυναμική όσο πριν από την πανδημία, ο αριθμός των διεθνών επενδυτών που δραστηριοποιούνται στη γαλλική αγορά παραμένει σταθερός, ενώ τα ποσά που επενδύονται από εγχώριους παίκτες ενδέχεται να μειωθούν ξανά μετά την απότομη πτώση που παρατηρήθηκε ήδη το 2021.

Ως εκ τούτου, σύμφωνα με την έρευνα της Active Capital, η αγορά γραφείων αναμένεται να βρεθεί στην πρώτη πεντάδα παγκοσμίως για διασυνοριακές επενδύσεις και η βιομηχανία προβλέπεται να βρίσκεται στο παγκόσμιο top 20 για τις διασυνοριακές ροές.

Ενώ το μοντέλο μας προβλέπει σημαντική αύξηση των διασυνοριακών όγκων, αυτό εξαρτάται από την προσφορά που θα έρθει στην αγορά η οποία θα μπορούσε να παραμείνει περιορισμένη.

Η περιορισμένη προσφορά προνομιακών χώρων, το υψηλό κόστος της γης, η αλλαγή του τρόπου ζωής και των προτύπων εργασίας και η προτεραιότητα των κριτηρίων ESG θα στηρίξουν τη ζήτηση για περιουσιακά στοιχεία που είναι κατάλληλα για αλλαγή χρήσης ή που μπορούν να προσαρμοστούν ώστε να παραμείνουν στο προσκήνιο. Τα οικιστικά ακίνητα θα παραμείνουν επίσης από τα πιο περιζήτητα από Γάλλους και ξένους επενδυτές, αν και σε ένα πλαίσιο περιορισμένης προσφοράς. Η επιτυχία της «παραδοσιακής» στέγασης θα συνδυαστεί με το αυξανόμενο ενδιαφέρον για τη στέγαση ηλικιωμένων και τη στέγαση φοιτητών και το δυναμικό ανάπτυξης ορισμένων εννοιών που εξακολουθούν να είναι σχετικά νέες στη Γαλλία (Build To Rent, Co-living).

Γερμανία

Το 2021 σηματοδοτεί το τέλος μιας 16χρονης εποχής όπου πρωταγωνιστούσε η Αγκελα Μέρκελ. Ο νέος συνασπισμός έχει το καθήκον να χαράξει μια νέα πορεία το 2022 για την επίτευξη του στόχου για το κλίμα, τη διατήρηση της κοινωνικής δικαιοσύνης, διατηρώντας ταυτόχρονα την οικονομία ανταγωνιστική. Σε κάθε περίπτωση, ο κλάδος των ακινήτων διαδραματίζει σημαντικό ρόλο καθώς η ομοσπονδιακή κυβέρνηση έχει δημιουργήσει το νέο Υπουργείο Κατασκευών και Στέγασης. Μέχρι στιγμής, οι κλάδου του γερμανικού real estate έχουν αποδειχθεί ανθεκτικοί στις επιπτώσεις της πανδημίας.

Καθώς η ανάγκη για ευέλικτους χώρους εργασίας μεγαλώνει, αυξάνεται και η ζήτηση για ακίνητα σε κορυφαίες τοποθεσίες που πληρούν τις απαιτήσεις ευεξίας και βιωσιμότητας των εργαζομένων. Αύξηση καταγράφουν τα ενοίκια σε γραφεία Α κατηγορίας που βρίσκονται στο Βερολίνο, τη Φρανκφούρτη, το Μόναχο και το Αμβούργο καθ' όλη τη διάρκεια της πανδημίας.

Στον τομέα των logistics, βλέπουμε μια σαφή αύξηση στις τιμές ενοικίασης και οι απαιτήσεις χώρου κυμαίνονται από μεγάλες αποθήκες έως μικρούς χώρους στον αστικό ιστό. Οι επενδύσεις γραφείων συνεχίζουν να είναι ανθεκτικές στην κρίση, με τα γερμανικά γραφεία να προβλέπεται ότι θα βρίσκονται στην πρώτη πεντάδα παγκοσμίως για τις διασυνοριακές επενδυτικές ροές, σύμφωνα με την Knight Frank Active Capital.

Ιρλανδία

Η αγορά γραφείων του Δουβλίνου σημείωσε ισχυρή ανάκαμψη το δεύτερο εξάμηνο του 2021 εξαιτίας της υψηλής ζήτησης για χώρους καθώς οι περιορισμοί χαλάρωσαν και άρχισε η σταδιακή επιστροφή στην εργασία. Οι αναλυτές αναμένουν ότι αυτό θα συνεχιστεί και το 2022 παρά την αβεβαιότητα που δημιουργεί η νέα παραλλαγή "όμικρον" και η μετάβαση στην υβριδική εργασία.

Τα ενοίκια σταθεροποιήθηκαν το 2021 και ετοιμάζονται για άνοδο το 2022, καθώς η ζήτηση των ενοίκων για κτίρια με τις καλύτερες προδιαγραφές και τα διαπιστευτήρια βιωσιμότητας ανακάμπτει. Οι επενδυτές εξακολουθούν να έχουν εμπιστοσύνη στα θεμελιώδη στοιχεία της αγοράς, τα οποία υποστηρίζονται από τη συνεχιζόμενη ισχυρή δημιουργία θέσεων εργασίας σε τομείς υψηλής προστιθέμενης αξίας, όπως η τεχνολογία και τα οικονομικά.

Αναμένουμε να δούμε μεγαλύτερη απόκλιση μεταξύ των αποδόσεων της βασικής και της δευτερογενούς αγοράς γραφείων το 2022 από ό,τι έχει παρατηρηθεί ιστορικά, καθώς η ζήτηση για δευτερεύοντα γραφεία συνεχίζει να μειώνεται καθώς οι επενδυτές λαμβάνουν υπόψη τους αυξημένους κινδύνους εκμίσθωσης και την απαξίωση.

Εντός της αγοράς ΕΜΕΑ, ο κλάδος γραφείων της Ιρλανδίας προβλέπεται να βρίσκεται στο top 20 για τις παγκόσμιες διασυνοριακές ροές κεφαλαίων, σύμφωνα με την έρευνα της Active Capital.

Ολλανδία

Η ισχυρή αγορά εργασίας υποστηρίζει τη ζήτηση για χώρους γραφείων. Η διαθεσιμότητα είναι χαμηλή για γραφεία Α κατηγορίας και ορισμένες νέες αναπτύξεις που έρχονται στην αγορά αναμένεται να βοηθήσουν στην απορρόφηση της ζήτησης. Τα ενοίκια προνομιακών γραφείων στο Αμστερνταμ παρέμειναν σταθερά και εξακολουθούν να είναι χαμηλά σε ένα διεθνές πλαίσιο που βοηθά στην προσέλκυση διεθνών επιχειρήσεων σε συνδυασμό με το υψηλά καταρτισμένο και πολύγλωσσο εργατικό δυναμικό του.

Το έντονο ενδιαφέρον από τους παγκόσμιους επενδυτές για την ολλανδική αγορά συνεχίζεται και οι αποδόσεις για τα γραφεία  βρίσκονται σε επίπεδα ρεκόρ. Ο κλάδος προβλέπεται ότι θα βρεθεί στην πρώτη πεντάδα παγκοσμίως για διασυνοριακές ροές  κεφαλαίου το 2022, σύμφωνα με την έρευνα. Ο ολλανδικός βιομηχανικός τομέας είναι επίσης ιδιαίτερα περιζήτητος από τους διεθνείς επενδυτές και προβλέπεται ότι θα είναι ο τέταρτος πιο ενεργός προορισμός εντός της περιοχής ΕΜΕΑ το 2022.

Πολωνία

Σχετικά αισιόδοξες παραμένουν οι προοπτικές για την αγορά γραφείων στην Πολωνία. Η περιορισμένη απορρόφηση το 2021 μεταφράζεται σε περιορισμένη δραστηριότητα των developers και κατά συνέπεια η νέα προσφορά στην αγορά το 2022 αναμένεται να φτάσει στο χαμηλότερο σημείο σε επίπεδο δεκαετίας, γεγονός που μπορεί, επομένως, να οδηγήσει σε μείωση των κενών θέσεων. Η πολωνική αγορά επενδύσεων σε ακίνητα σταθεροποιήθηκε το 2021 με τους επενδυτές να εφαρμόζουν μάλλον συντηρητικές επενδυτικές στρατηγικές. Το 2022, οι επενδυτικές τάσεις είναι απίθανο να αλλάξουν, καθώς οι παράγοντες της αγοράς έχουν συνηθίσει στη σκέψη ότι η πανδημία θα διαρκέσει περισσότερο από ό,τι αναμενόταν. Σύμφωνα με την Knight Frank τα πολωνικά γραφεία προβλέπεται να βρίσκονται στο top 20 παγκοσμίως για διασυνοριακές ροές κεφαλαίων. Τα logistics θα είναι περιζήτητα σε όλες τις τοποθεσίες σύμφωνα με την έρευνα. Η ζήτηση για πάρκα λιανικής θα συνεχιστεί.

Ρουμανία

Η ρουμανική αγορά γραφείων βρίσκεται σε ισχυρή θέση για να αντιμετωπίσει τις συνεχιζόμενες αβεβαιότητες. Νέες τάσεις που προκλήθηκαν από την πανδημία αρχίζουν να εμφανίζονται, καθώς οι εταιρείες επανεξετάζουν τη στρατηγική τους στο χώρο εργασίας και τοποθετούν την ευεξία και την εμπειρία των εργαζομένων στην κορυφή των απαιτήσεών τους όταν αναζητούν νέους χώρους. Το 2022, πιστεύουμε ότι η υβριδική λειτουργία θα συνεχιστεί για τις περισσότερες εταιρείες. Πολυεθνικές εταιρείες αναμένεται να εισέλθουν στην αγορά καθώς η Ρουμανία προσφέρει κορυφαίους χώρους γραφείων με πράσινες πιστοποιήσεις και τεχνικές προδιαγραφές υψηλής ποιότητας με χαμηλότερο κόστος. Οι επενδύσεις σε ακίνητα το 2022 αναμένεται να είναι παρόμοιες με τους όγκους που πραγματοποιήθηκαν το 2021 και θα κατευθύνονται κυρίως από τον κλάδο εφοδιαστικής αλυσίδας και τα βιομηχανικά ακίνητα που αποδείχθηκαν πιο ανθεκτικοί στο αβέβαιο περιβάλλον το οποίο ζούμε.

Ο οικιακός τομέας θα αντιπροσωπεύει πιθανότατα μεγαλύτερο μερίδιο του συνολικού όγκου, δεδομένου του αυξημένου ενδιαφέροντος από θεσμικούς επενδυτές για έργα κατάλληλα για μακροχρόνια μίσθωση. Άλλοι τομείς όπως το retail και η φιλοξενία αναμένεται να παρουσιάσουν μέτριους όγκους επενδύσεων.

Ρωσία

Η ρωσική αγορά ακινήτων το 2021 χαρακτηρίστηκε από νέους περιορισμούς εξαιτίας της πανδημίας, αύξηση του κόστους κατασκευής και αυξανόμενη ζήτηση σε βασικούς τομείς, τάσεις που είναι πιθανό να συνεχιστούν το 2022. Στον τομέα των γραφείων, το ποσοστό κενών θέσεων θα συνεχίσει την πτωτική του πορεία. Το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης για χώρους γραφείων θα δημιουργηθεί από μεγάλες εταιρείες πληροφορικής. Οι διαδικτυακοί λιανέμποροι θα παραμείνουν ο βασικός μοχλός ανάπτυξης της ζήτησης για το χώρο των ρωσικών αποθηκών, απορροφώντας μεγάλες ποσότητες χώρων τόσο σε νέα όσο και σε υφιστάμενα έργα. Τα ενοίκια αυξήθηκαν σε ιστορικά υψηλά το 2021 και αναμένουμε περαιτέρω ανάπτυξη. Το 2022, τα βιομηχανικά ακίνητα της χώρας αναμένεται να βρεθούν στο στόχαστρο των επενδυτών του Ηνωμένου Βασιλείου για διασυνοριακές επενδύσεις, σύμφωνα με την έρευνα της Active Capital. Στον τομέα του λιανικού εμπορίου – ανάλογα με την εξέλιξη της πανδημίας – η ανάκαμψη της επισκεψιμότητας των εμπορικών κέντρων στα προ κρίσης επίπεδα μπορεί να αναμένεται όχι νωρίτερα από το πρώτο εξάμηνο του 2022.

Ισπανία

Η ισπανική οικονομία αρχίζει να ανακάμπτει και η απασχόληση έχει επανέλθει στα προ Covid επίπεδα. Στο Ισπανικό real estate, τα γραφεία ήταν ένας από τους τομείς που επλήγησαν περισσότερο από την υγειονομική κρίση, αλλά η αγορά αναμένεται να δει αύξηση της ζήτησης καθώς οι εργαζόμενοι επιστρέφουν στο φυσικό τους χώρο. Η ανάγκη για ευελιξία σημαίνει ότι οι μισθωτές αναζητούν λιγότερα γραφεία αλλά περισσότερο χώρο συναντήσεων. Στην έρευνα της Active Capital προβλέπεται ότι η Ισπανία είναι στην πρώτη 10άδα για τις διασυνοριακές ροές κεφαλαίων στον κλάδο των γραφείων το 2022. Το ενδιαφέρον των επενδυτών στον τομέα των logistics παραμένει ισχυρό καθώς η Ισπανία πλησιάζει τη διαφορά όσον αφορά στο ηλεκτρονικό εμπόριο και η ζήτηση για logistics και αποθήκες last mile συνεχίζει να αυξάνεται. Εντός της περιοχής EMEA, η Ισπανία προβλέπεται να είναι μεταξύ των πέντε κορυφαίων προορισμών για βιομηχανικές διασυνοριακές επενδύσεις το 2022, σύμφωνα με την Active Capital Research. Οι αποδόσεις είναι πιθανό να συμπιέσουν περαιτέρω κοντά στο 3%.

Όσον αφορά στο λιανικό εμπόριο, τα σούπερ μάρκετ είναι ο πιο αμυντικός τομέας των ακινήτων και προσελκύουν το ενδιαφέρον των επενδυτών, καθώς προσφέρουν μακροχρόνιες μισθώσεις και παρουσιάζουν καλή απόδοση ακόμη και κατά την διάρκεια της πανδημίας. Το Ισπανικό retail θα είναι μεταξύ των δέκα κορυφαίων κλάδων εντός της περιοχής ΕΜΕΑ το 2022. Σύμφωνα με την έρευνα Active Capital, εντός της περιοχής ΕΜΕΑ, η Ισπανία θα είναι δεύτερη μόνο το 2022 όσον αφορά στις διασυνοριακές ροές κεφαλαίων ξενοδοχείων, με κυρίαρχους τους επενδυτές από τις ΗΠΑ.

Ην. Βασίλειο

Ο ΟΟΣΑ στις προβλέψεις του τον Δεκέμβριο του 2021 ανέφερε ότι το Ηνωμένο Βασίλειο θα έχει την ισχυρότερη ανάπτυξη από όλες τις χώρες των G7 τόσο το 2021 όσο και το 2022, με ανάπτυξη +6,9% και +4,7% κάθε χρόνο, αντίστοιχα. Η σχετική ανθεκτικότητα της οικονομίας του Ηνωμένου Βασιλείου αντανακλάται επίσης στον τομέα των εμπορικών ακινήτων, όπου αναμένεται πως οι επενδύσεις για το 2021 θα υπερβούν τελικά τα £54 δισ. του 2019. Η ζήτηση των γραφείων θα συνεχίσει να κατευθύνεται προς τα ποιοτικά και προνομιακά ακίνητα. Κοιτάζοντας το 2022, σύμφωνα με τις προβλέψεις της Active Capital, το Ηνωμένο Βασίλειο αναμένεται να απολαύσει ρεκόρ εισερχόμενων επενδύσεων. Ιδιωτικά κεφάλαια "Made in USA" προβλέπεται να υποστηρίξουν, μεταξύ άλλων, τον τομέα γραφείων του Ηνωμένου Βασιλείου ως τον κορυφαίο παγκόσμιο προορισμό για κεφάλαια το 2022.