Για την αγορά των ακινήτων, τόσο η περιβαλλοντική όσο και η κοινωνική διάσταση των κριτηρίων ESG αναφέρονται στην αποδοτικότητα και στην
ποιότητα ενός κτιρίου, καθώς και στην ασφάλεια των ενοίκων, των χρηστών και των
επισκεπτών, ενώ το ζήτημα της διακυβέρνησης αντανακλά την ανεξαρτησία, τα επίπεδα
των αμοιβών και την ηθική συμπεριφορά του διοικητικού συμβουλίου.
Πόσο σημαντικά είναι, λοιπόν, τα εν λόγω κριτήρια, για τις εισηγμένες ακινήτων; Η έρευνα διαπιστώνει ότι, σε σύγκριση με άλλους τομείς, η περιβαλλοντική παράμετρος («G») είναι εκείνη που απασχολεί περισσότερο τις εισηγμένες ακινήτων, καθώς τα κριτήρια ESG φαίνεται να επηρεάζουν περισσότερο την αξία του χαρτοφυλακίου τους.
Υπάρχει, όμως, «πριμοδότηση» για τα πράσινα κτίρια;
Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Knight Frank ένα κτίριο στο Λονδίνο με «άριστη» κατάταξη BREEAM, μπορεί να χρεώσει περίπου 10% περισσότερο ενοίκιο, ενώ τα κτίρια με «εξαιρετική κατάταξη» BREEAM θα μπορούσαν να δώσουν μια προσαύξηση άνω του 10% κατά την πώλησή τους.
Όπως επισημαίνεται όμως τα πράσινα κτίρια συνοδεύονται από υψηλότερες κεφαλαιουχικές δαπάνες. Εντούτοις, οι προσαυξήσεις αναμένεται να μειωθούν με την πάροδο του χρόνου, καθώς τα κριτήρια ESG θα εφαρμόζονται σε μεγαλύτερη κλίμακα. Επιπλέον, η απαξίωση των παλαιότερων, λιγότερο αποδοτικών κτιρίων, το λεγόμενο “brown discount”, αναμένεται ότι θα ασκήσει περαιτέρω πίεση για τη βελτίωση της πράσινης τεχνολογίας και των προτύπων, και την επακόλουθη μείωση του κόστους.
Ένα καίριο
ερώτημα που τίθεται, είναι ο τρόπος με τον οποίο αναμένεται να
επηρεάσει τον κύκλο του real estate -ο οποίος επί της παρούσης δεν εξαιρείται
από τη γενική ανασφάλεια που σχετίζεται με τον COVID- η επιτυχία των στρατηγικών ESG. Όπως προκύπτει,
είναι αβέβαιο εάν οι εταιρείες που ακολουθούν υψηλότερα πρότυπα ESG θα έχουν
καλή απόδοση κατά τη διάρκεια του τρέχοντος οικονομικού κύκλου. Αυτό δεν
βασίζεται μόνο στο πόσο ισχυρές είναι οι δεσμεύσεις των εταιρειών, αλλά κυρίως στη
συμπεριφορά των ενοικιαστών, οι οποίοι ενδέχεται τελικά να δώσουν προτεραιότητα
στο χαμηλό κόστος ενοικίασης. Οι εταιρείες ακινήτων και οι επενδυτές μπορούν να
αξιοποιήσουν τις καινοτομίες και τις νέες τεχνολογίες, αλλά μπορούν μόνο
προσωρινά να κερδίσουν υπερβολικές αποδόσεις, σε σχέση με τη μακροπρόθεσμη
απόδοση του κλάδου. Ιδιαίτερα σε περιόδους
οικονομικής ύφεσης, όπως αυτή που διανύουμε, είναι συχνά αδύνατο να
μετακυλιστεί όλο το πρόσθετο κόστος στους ενοικιαστές, τη στιγμή που το απαρχαιωμένο
ή μη αναβαθμισμένο απόθεμα θα διατίθεται σε πολύ χαμηλότερες τιμές.
Τελικά, καταλήγει
η UBS, η υλοποίηση των στόχων ESG θα κριθεί, επί της παρούσης, από τον ανταγωνισμό ανάμεσα στις
ομότιμες εταιρείες. Η αποφυγή μεγαλύτερης απαξίωσης των ιδιοκτησιών, σε σύγκριση
με τους ανταγωνιστές, η ελαχιστοποίηση των λειτουργικών κινδύνων, καθώς και η
αποφυγή του κινδύνου δημιουργίας αρνητικής φήμης και η προστασία της μακροπρόθεσμης
αξίας σε επίπεδο χαρτοφυλακίου, φαίνεται να είναι τα ισχυρότερα κίνητρα, σε σχέση
με τις αβέβαιες αποδόσεις ενός υποθετικού πράσινου premium.
