Οι αποδόσεις των γραφείων σε Αθήνα - Θεσσαλονίκη

Οπως αναφέρει σε ανάλυσή της για την αγορά γραφείων της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης η εταιρεία DANOS το 2021 συνέχισε να διατηρεί καλούς δείκτες απόδοσης. "Το 2021 ήταν μια χρονιά που οι σύγχρονοι χώροι γραφείων μπήκαν στο στόχαστρο των επενδυτών και συνέχισαν να ανακοινώνονται νέα έργα".

Τόσο η τοποθεσία των ακινήτων όσο και οι ανέσεις που προσφέρουν ήταν οι δυο βασικοί μοχλοί της ζήτησης την περυσινή χρονιά ενώ όπως λένε οι αναλυτές για το επόμενο διάστημα έχουν ανακοινωθεί έργα μεγάλης κλίμακας, τα οποία θα αλλάξουν την αγορά γραφείων στο σύνολό της.

Οι εταιρίες αξιοποίησης ακινήτων μετά την πανδημία άρχισαν να υιοθετούν νέες στρατηγικές στον φυσικό χώρο, αφού το γραφείο θα παραμείνει όπως λένε σημαντικό για τις επιχειρήσεις και τους εργαζόμενους, ενώ οι μισθωτές από την άλλη πλευρά θα απαιτούν υψηλότερα πρότυπα. "Η ζήτηση για χώρους γραφείων Α Κατηγορίας παραμένει υψηλή και πολλοί δυνητικοί επενδυτές επικεντρώνονται σε αυτή την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, όπως φαίνεται και από τις τελευταίες συναλλαγές" λέει η Danos. Η αγορά γραφείων της Αθήνας βρίσκεται ακόμα σε αναπτυσσόμενο στάδιο, προσπαθώντας να βρει τον ρυθμό της. Οι αποδόσεις και οι αξίες ενοικίασης είχαν ακόμη καλύτερες επιδόσεις το 2021.

Ποιοι επενδύουν

Το επενδυτικό προφίλ παραμένει το ίδιο, σύμφωνα με τους αναλυτές, δηλαδή οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στις συναλλαγές ενώ και πολυεθνικές επιδιώκουν να μετεγκατασταθούν στη χώρα μας κοιτάζοντας μελλοντικά οφέλη. Οι αποδόσεις για γραφεία Α κατηγορίας σε προνομιακές τοποθεσίες διαμορφώθηκαν σε 6% με 6,5% ενώ για γραφεία Β κατηγορίας σε προνομιακές τοποθεσίες σε 7% με 7,5%. Οι αποδόσεις για δευτερεύουσες τοποθεσίες διαμορφώθηκαν στο 8% με 8,5%.

Σύμφωνα με την Danos αυτή την στιγμή βρίσκονται υπό ανάπτυξη 90.000 τμ γραφειακών χώρων με το μέσο ενοίκιο να διαμορφώνεται στα €18 / τετραγωνικό μέτρο.

Υψηλή ζήτηση στη Θεσ/νίκη

Εντονη κινητικότητα γνώρισε τα τελευταία τρία χρόνια και η αγορά γραφείων της Θεσσαλονίκης με την ζήτηση να αυξάνεται κατά την περυσινή χρονιά σε συνδυασμό βέβαια με την σταθερά μειούμενη προσφορά. Οπως αναφέρει η Danos στην ανάλυσή της "εκτιμάται ότι η ζήτηση για γραφεία θα παραμείνει υψηλή για τα επόμενα 2 τουλάχιστον χρόνια". Τα χαρακτηριστικά της ζήτησης έχουν αλλάξει, λόγω του COVID-19. Έτσι, απαιτούνται μεγαλύτερες επιφάνειες ανά εργαζόμενο και οι ανοιχτοί χώροι γίνονται λιγότερο δημοφιλείς από τους μισθωτές / ιδιοκτήτες. Τα νέα μοντέλα υβριδικής εργασίας και η εξ αποστάσεως εργασία έδωσαν στον κλάδο μια "ανάσα" όσον αφορά στην προσφορά, η ανάγκη όμως για γραφεία Κατηγορίας Α συνεχίζει να μεγαλώνει. Πολλοί ήταν εκείνοι (κυρίως πολυεθνικές εταιρείες) που αναζήτησαν κατάλληλες τοποθεσίες για μακροχρόνια συμβόλαια με τους ιδιοκτήτες, αλλά καθυστέρησαν την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης, λόγω της ανασφάλειας που προκαλεί η πανδημία. Σε πολλές περιπτώσεις στόχος είναι η μείωση του πάγιου κόστους μαζί με την ανάγκη για θέσεις στάθμευσης και η συνδεσιμότητα με τα μέσα μαζικής μεταφοράς.

Η υψηλή ζήτηση για χώρους γραφείων έχει τονώσει την κατασκευαστική δραστηριότητα με αρκετούς developers να βρίσκονται σε "κυνήγι" οικοπέδων όχι μόνο στο κέντρο της πόλης, προκειμένου να αναπτύξουν γραφεία και να ανακατασκευάσουν υφιστάμενα κτίρια. Οπως επισημαίνει η Danos, η δυτική πλευρά της Θεσσαλονίκης φαίνεται πιο ελκυστική για τέτοιες αναπτύξεις, αφού δύσκολα μπορεί κανείς να βρει παρόμοια ακίνητα στο κέντρο της πόλης. Στην ανατολική πλευρά της πόλης αναμένεται να αναπτυχθούν πολλά νέα γραφεία μέσα στα επόμενα 3 χρόνια.

Στο κέντρο της πόλης τα ενοίκια κυμαίνονται μεταξύ €9-€16 / τμ τον μήνα για τις προνομιακές περιοχές και σε €6-€11 / τμ / μήνα για τους δευτερεύοντες δρόμους. Στη Δυτική Θεσσαλονίκη βρίσκεται σε εξέλιξη αυξημένος αγωγός έργων (ειδικά στην οδό 26ης Οκτωβρίου) και σύντομα θα προσφερθούν νέα γραφεία Βαθμού Α.