Στο εννεάμηνο του 2021 έχουν εισρεύσει άμεσες ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων ύψους €797 εκατ. που μαζί με εκείνες κατά το 2020, ξεπερνούν τα €1,3 δισ. από την αρχή της πανδημίας.
Μετά από ένα παρατεταμένο διάστημα υποτονικής οικοδομικής δραστηριότητας, η ανάπτυξη νέων ακινήτων και η αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος επανέρχονται σταδιακά στο προσκήνιο, με τις επενδύσεις σε προνομιακές θέσεις να καταγράφουν αξιοσημείωτους ρυθμούς μεγέθυνσης και τη ζήτηση νέων στεγαστικών δανείων να παρουσιάζει κάποιες αρχικές ενδείξεις τόνωσης.
Στην αγορά των κατοικιών, η τάση αποκλιμάκωσης των ρυθμών αύξησης των αξιών που καταγράφηκαν με την έναρξη της πανδημίας αντιστράφηκε το 2021.
Πιο συγκεκριμένα, με βάση τους δείκτες και τα στοιχεία εκτιμήσεων που συλλέγονται από την Τράπεζα της Ελλάδος, το εννεάμηνο του 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν κατά 6,1% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 4,9% το αντίστοιχο διάστημα του 2020.
Ειδικότερα, σε ετήσια βάση, ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατέγραψε σταδιακή επιτάχυνση του ρυθμού αύξησης για το σύνολο της χώρας στα επιμέρους τρίμηνα του 2021 (4,3%, 6,2% και 7,9% για το α΄, β΄ και γ΄ τρίμηνο του 2021 αντίστοιχα).
Σε τοπικό επίπεδο οι τιμές των κατοικιών διατήρησαν την ετερογένεια στις μεταβολές τους, με σημαντικές αυξήσεις σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και οριακές μεταβολές σε άλλες.
Πιο συγκεκριμένα, στην αύξηση των τιμών διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας κατά το εννεάμηνο του 2021 συνέβαλαν σημαντικά οι υψηλοί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης των τιμών στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, δηλ. την Αθήνα (8,3%) και τη Θεσσαλονίκη (6,3%), καθώς στις άλλες μεγάλες πόλεις και τις λοιπές περιοχές της χώρας οι ρυθμοί που καταγράφονται είναι μεν θετικοί, αλλά αρκετά ηπιότεροι (4,2% και 3,5% αντίστοιχα).
Οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων το εννεάμηνο του 2021 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 6,2%, ενώ εκείνες των νέων διαμερισμάτων κατά 6,1%.
Παράλληλα, διάφοροι σχετικοί δείκτες αποτυπώνουν τη θετική δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων το 2021. Πιο συγκεκριμένα, η οικοδομική δραστηριότητα κατοικιών το οκτάμηνο του 2021 καταγράφει σημαντικά υψηλούς ετήσιους ρυθμούς αύξησης του αριθμού και του όγκου των νέων οικοδομικών αδειών (48,9% και 57,7% αντίστοιχα) σε επίπεδο χώρας και ακόμη υψηλότερους στην Αττική (66,1% και 71,0% αντίστοιχα).
Το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό, το οποίο τροφοδότησε την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων υψηλών προδιαγραφών και εισοδήματος, ειδικά τη διετία 2018-2019, ανέκαμψε κατά τη διάρκεια του εννεαμήνου του 2021 (34,7%, έναντι μείωσης 42,5% την αντίστοιχη περίοδο του 2020), παρά τον περιορισμένο αριθμό αδειών διαμονής ιδιοκτητών ακινήτων του προγράμματος Golden Visa.
Οι επενδύσεις σε κατοικίες συνέχισαν να ενισχύονται το εννεάμηνο του 2021, με σημαντικά υψηλό ετήσιο ρυθμό (34,7%) έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2020 (19,3%), ωστόσο παρέμειναν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (1,4%).
Επίσης, οι επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών, όπως αποτυπώνονται στο σχετικό δείκτη του ΙΟΒΕ, ενισχύθηκαν σημαντικά το ενδεκάμηνο του 2021 (47,1% σε σχέση με το αντίστοιχο ενδεκάμηνο του 2020).
Επιπλέον, ο αριθμός συναλλαγών αγοραπωλησιών ακινήτων, παρά την επιβράδυνση που καταγράφηκε το 2020, εκτιμάται ότι θα καταγράψει εκ νέου θετικό ρυθμό το 2021, ιδίως εν όψει της εφαρμογής των νέων αναπροσαρμοσμένων αντικειμενικών αξιών από το 2022 και της αναστολής υποχρέωσης υποβολής ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου έως τα τέλη του 2021.
Τα επαγγελματικά ακίνητα
Στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, με βάση τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2021 καταγράφηκαν θετικοί ρυθμοί μεταβολής.
Συγκεκριμένα, με βάση τα προσωρινά στοιχεία, το πρώτο εξάμηνο του 2021 αυξήσεις καταγράφηκαν στις τιμές γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών, για το σύνολο της χώρας, κατά 1,4% και 1,1% αντίστοιχα, σε σχέση με το δεύτερο εξάμηνο του 2020.
Για το σύνολο του 2020, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, η μέση ετήσια αύξηση για τα γραφεία και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών για το σύνολο της χώρας ανήλθε στο 1,2% και 2,5% αντίστοιχα.
Σημειώνεται ότι το σημαντικό ενδιαφέρον ειδικά για την αγορά γραφείων της Αθήνας κατά το πρώτο εξάμηνο του 2021 και η πτώση των αποδόσεων των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών αποτυπώνονται στον υψηλό μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης των αντίστοιχων τιμών (3,9%), και την ελαφρώς μικρότερη αύξηση των μισθωμάτων γραφείων (2,6%) μετά από δύο συνεχόμενα εξάμηνα υποχώρησης.
Το επενδυτικό ενδιαφέρον για επαγγελματικής χρήσης ακίνητα εμφανίζεται ανανεωμένο, με αρκετά νέα έργα ανάπτυξης και ανακατασκευής να δρομολογούνται και την οικοδομική δραστηριότητα του οκταμήνου του 2021, σε κάποιες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων, να εμφανίζει από τα υψηλότερα επίπεδα της τελευταίας δεκαετίας.
Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για την οικοδομική δραστηριότητα, σε ετήσια βάση, καταγράφονται ιδιαίτερα υψηλοί ρυθμοί αύξησης στον αριθμό νέων αδειών για την κατασκευή γραφείων (52,2%) και καταστημάτων (68,3%), ενώ αντίστοιχα πολύ υψηλοί ρυθμοί, τόσο σε όρους αριθμού νέων αδειών όσο και σε όρους όγκου, καταγράφονται σχεδόν στο σύνολο των ακινήτων επαγγελματικών χρήσεων, γεγονός ενδεικτικό της ενισχυόμενης ζήτησης και της τάσης ανανέωσης του υφιστάμενου αποθέματος.
Στον τομέα των ξενοδοχείων η οικοδομική δραστηριότητα διατηρεί αρκετά υψηλούς θετικούς ρυθμούς, χωρίς ωστόσο να έχει ανακτήσει τους ρυθμούς που εμφάνιζε πριν από την υγειονομική κρίση.
Στην πλειονότητά τους, τα τρέχοντα έργα ανάπτυξης επαγγελματικών ακινήτων υψηλών προδιαγραφών στοχεύουν πλέον σε ενεργειακά και περιβαλλοντικά βιώσιμες λύσεις.
Οι επενδυτές αναζητούν καλύτερες αποδόσεις, ενώ ταυτόχρονα οι χρήστες επιδιώκουν την εξοικονόμηση ενέργειας και αντίστοιχη μείωση του λειτουργικού κόστους. Ακίνητα με ανώτερες προδιαγραφές βιοκλιματικού σχεδιασμού, αερισμού, φωτισμού, αυξημένη ενεργειακή αυτονομία και σύγχρονες τεχνολογικά υποδομές ανταποκρίνονται καλύτερα τόσο στις τρέχουσες υγειονομικές απαιτήσεις όσο και στις νέες ενεργειακές προκλήσεις.
Παράλληλα, νέες διεθνείς τάσεις δημιουργίας “ψηφιακών νομάδων” οδηγούν σε νέες ανάγκες για ανάπτυξη ευέλικτων –μη μόνιμων– εργασιακών χώρων, αλλά και οικιστικών ακινήτων υψηλών τεχνικών και τεχνολογικών προδιαγραφών, οι οποίες εκτιμάται ότι σταδιακά θα προσελκύσουν μια αναδυόμενη αγορά με εξαιρετικές δυνατότητες για τη χώρα.
Προβλέψεις για διατήρηση της ανάπτυξης
Κατά τους προσεχείς μήνες, με δεδομένο ότι η οικονομία έχει εισέλθει σε πορεία ανάκαμψης, η ελληνική αγορά ακινήτων αναμένεται να συνεχίσει να αναπτύσσεται.
Η σωρευτικά σημαντική πτώση των αξιών και η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα της τελευταίας δεκαετίας έχουν αναδείξει σημαντικές ευκαιρίες και δυνατότητες, οι οποίες, σε συνδυασμό με τη σταδιακή ενίσχυση των επενδύσεων, την προσπάθεια καταπολέμησης της γραφειοκρατίας μέσω της ψηφιακής αναβάθμισης του κράτους, τη δρομολόγηση και επιτάχυνση σημαντικών έργων υποδομής, τη δυναμική του τουρισμού και την περαιτέρω ανάκαμψη της οικονομίας, αναμένεται
Σημειώνεται πάντως ότι εξακολουθούν να υφίστανται παράμετροι αβεβαιότητας, οι οποίες πλέον δεν περιορίζονται στις άμεσες επιπτώσεις από την πανδημία, αλλά σχετίζονται επιπρόσθετα με τη διάρκεια της διατάραξης των διεθνών εφοδιαστικών αλυσίδων και τα αυξημένα κόστη των πρώτων υλών, παράγοντες οι οποίοι, εφόσον παραμείνουν για παρατεταμένη περίοδο, ενδέχεται να ανακόψουν τους ρυθμούς της οικοδομικής δραστηριότητας και να περιορίσουν τις τρέχουσες κεφαλαιακές αποδόσεις της αγοράς ακινήτων να δώσουν πρόσθετη ώθηση στη θετική δυναμική που σταδιακά αναπτύσσει η αγορά ακινήτων.
