Το προφίλ των επενδυτών στην Ελληνική κτηματαγορά

Γράφει ο Θεμιστοκλής Μπάκας (*)

Η ανοδική πορεία της κτηματαγοράς στις ζητούμενες τιμές πώλησης, αλλά και στις τιμές ενοικίασης ήταν χρονικά ταυτόχρονη. Όσον αφορά τις ζητούμενες τιμές πώλησης, το 2018 αποτέλεσε την πρώτη χρονιά που οι τιμές κατέγραψαν αύξηση κατά +1,5%, μια αύξηση που συνεχίστηκε το 2019 κατά 7,2%, το 2020 κατά 4,3%, καθώς και το 2021 σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της ΤτΕ το δεύτερο τρίμηνο οι τιμές των κατοικιών ενισχύθηκαν με ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 4,4%, ενώ το γ΄ τρίμηνο κατά 7,6% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020. Σύμφωνα με τα άνωθεν, κατά την περίοδο 2018-2020, στην Αθήνα, οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν καταγράψει συνολική αύξηση της τάξεως του 20%, ενώ με βάση τα μέχρι τώρα δεδομένα, το 2021, θα ξεπεράσει το 25%.

Οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης από το 2012 ως το 2017 κατέγραψαν μείωση που άγγιξε το -25,5 %, ενώ το 2018 επιστρέφουν με αύξηση + 8,4 % και το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10%. Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%. Ενώ το 2021, η αύξηση των ενοικίων εκτιμάται κυμάνθηκε από 3% έως 7%. 

Τη δεδομένη χρονική στιγμή και σε συνάρτηση του γεγονότος ότι οι τιμές πώλησης ακόμη και μετά την συσσωρευτική αύξηση της τάξεως του 25% από το 2018 έως και σήμερα, οι αξίες υπολείπονται κατά 20%-25% σε πολλές περιοχές της χώρας μας σε σχέση με το 2007, δημιουργεί το κλίμα της «δεύτερης» επενδυτικής ευκαιρίας για όσους δεν πίστεψαν στην εγχώρια κτηματαγορά τα προηγούμενα χρόνια.

Οικιστικά ακίνητα

-Nέοι (25-30ετών) που διαθέτουν οικονομίες έως 20.000€ αντί να διατηρούν τις αποταμιεύσεις στον καταθετικό λογαριασμό, στοχεύουν στην αγορά μικρών ακίνητων με στόχο το μηνιαίο εισόδημα. Λόγω του μικρού διαθέσιμου κεφαλαίου, τη δεδομένη χρονική στιγμή κινούνται άμεσα με στόχο τον περιορισμό των εξόδων λόγω των επικείμενων αυξήσεων των αντικειμενικών αξιών.

-στελέχη πολυεθνικών εταιρειών που διαθέτουν αποταμιεύσεις, στοχεύουν στο development σε συνεργασία με πρόσωπα του οικείου περιβάλλοντος τους

- Δανειολήπτες ηλικίας έως 44 ετών που διαθέτουν την ιδία συμμετοχή ύψους 20%-30% της αξίας του ακινήτου, είτε μέσω προσωπικών αποταμιεύσεων, είτε οικογενειακών αποταμιεύσεων ή/και εφάπαξ των γονέων ή/και μέσω πώλησης άλλου περιουσιακού στοιχείου.  Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι οι άνωθεν κατηγορία τη δεδομένη χρονική στιγμή αποτελεί μεγάλο μέρος του αγοραστικού κοινού τόσο λόγω της μη φορολόγησης χρηματικής δωρεάς που λαμβάνουν από τους γονείς και παράλληλα λόγω των υψηλών ενοικίων που σε σύγκριση με τη μηνιαία δόση δανείου πολλές φορές η μηνιαία δόση υπολείπεται του ενοικίου κατά 20%-30%.  Οι δανειολήπτες έως 44 ετών, επιλέγουν κυρίως ακίνητα έως 160.000 με 2-3Υ/Δ δλδ από 75τμ έως 95τμ , ενώ το μέσο στεγαστικό δάνειο υπολογίζεται στις 90.00€-100.000€ και σε πολλές περιπτώσεις η ιδία συμμετοχή ξεπερνά το απαιτούμενο 20%-30% και αγγίζει το 40%-50% με στόχο το μικρότερο δανεισμό και τη μικρότερη μηνιαία δόση δανείου. Παράλληλα, είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι οι εκδόσεις νέων στεγαστικών δανείων το 2020 άγγιξαν τα 687εκατ.€, ενώ το 2021 σύμφωνα με τις μέχρι τώρα πληροφορίες θα αγγίξουν τα 900εκατ. €.

 -Γονείς μέσω αφορολόγητης χρηματικής δωρεάς:  Δεν είναι λίγοι οι γονείς που μετά την εφαρμογή της αφορολόγητης χρηματικής δωρεάς έως το ποσό των 800.00€ από 1/10/2021 και παράλληλα της επικείμενης αύξησης των αντικειμενικών αξιών από 1/1/2022, που έσπευσαν να αναζητήσουν κατοικίες με στόχο την άμεση αγορά είτε για να καλύψουν την στεγαστική ανάγκη των παιδιών τους ιδιαίτερα αν επρόκειτο για νέα ζευγάρια που κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους, ενώ δεν είναι και λίγοι όσοι αναζήτησαν κατοικίες προς αγορά κατάλληλες για φοιτητές με στόχο την παραχώρηση της ιδιοκτησίας κατευθείαν στο παιδί έτσι ώστε και να γλυτώσουν τα μηνιαία μισθώματα αλλά παράλληλα να δημιουργήσουν ένα μελλοντικό εισόδημα στο παιδί τους από την εκμετάλλευση του ακινήτου ή/και να διασφαλίσουν τη στέγασή του στο μέλλον.

 -Ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα/funds: Δεν είναι λίγα τα ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα που αναζητούν έντονα είτε αυτοτελή κτήρια, είτε διαμερίσματα που χρίζουν ανακαίνισης με στόχο τόσο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση, είτε στην άμεση εκμετάλλευση μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης διότι τη δεδομένη στιγμή ή ζήτηση ακινήτων προς μίσθωση καταγράφει καθημερινά αυξητικές τάσεις. Αξίζει να αναφέρουμε ότι δεν είναι λίγοι οι επενδυτές είτε ιδιωτικών σχημάτων, είτε funds , που στοχεύουν στη μίσθωση των ανακαινισμένων ακινήτων τους για 3-4 έτη με στόχο τόσο την μηνιαία απόδοση, αλλά παράλληλα και στην αύξηση των τιμών πώλησης το επόμενο διάστημα , δλδ, να εισπράττουν ένα καλό μίσθωμα για τα επόμενα 3-4 χρόνια και στη λήξη της μίσθωσης να προβούν σε πώληση του ακινήτου σε τιμές σίγουρα υψηλότερες από τη δεδομένη χρονική στιγμή όπου και μετά την τέταρτη συνεχόμενη χρονιά καταγραφής αυξήσεων στις τιμές πώλησης, οι τιμές σε πολλές περιπτώσεις υπολείπονται ακόμη και 25% από τις τιμές πώλησης του 2007.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι εκτός από την αναζήτηση αυτοτελών κτηρίων, αναζητούν και οικόπεδα σε περιοχές που καταγράφεται έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον με στόχο την ανέγερση κατοικιών. 

Έντονη κινητικότητα καταγράφεται και για την αγορά αυτοτελών κτιρίων τόσο στο κέντρο της Αθήνας όσο και στους κεντρικούς άξονες της πρωτεύουσας με στόχο την τουριστική ανάπτυξη (boutique hotel, hostel κλπ).

-Κατασκευαστές μικρών πολυκατοικιών: Το τελευταίο χρονικό διάστημα δεν είναι λίγοι οι «νέοι» πολιτικοί μηχανικοί και αρχιτέκτονες που διαθέτουν ένα αρχικό κεφάλαιο της τάξεως των 150.000€-200.000€ που επιθυμούν να ενταχθούν πλέον στον κατασκευαστικό κλάδο αναζητώντας για αγορά μικρά οικόπεδα ή/και οικόπεδα με παλαιά κτίσματα με στόχο την ανέγερση 3-4 διαμερισμάτων συνολικής επιφάνειας 220τμ-240τμ που θα χρηματοδοτηθούν από τις προκαταβολές των εν δυνάμει αγοραστών από το στάδιο των σχεδίων σε συνδυασμό με τραπεζικό δανεισμό.

-Εγχώριοι αγοραστές εξοχικών κατοικιών: Κάθε χρόνο η απόκτηση εξοχική κατοικία στους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας μας όπως η Μύκονος, Σαντορίνη κλπ καταγράφουν έντονο ενδιαφέρον. Το τελευταίο χρονικό διάστημα και κυρίως κατά την διάρκεια των lockdown γεννήθηκε η επιθυμία αρκετών πολιτών μεγάλων αστικών πόλεων που διαθέτουν αποταμιεύσεις ύψους 80.000€-150.000€, να αναζητούν εξοχικές κατοικίες σε απόσταση 1-2 ώρες από την μόνιμη κατοικίας τους. Στόχος, η δυνατότητα να επισκέπτονται την παραθεριστική κατοικία, αργίες, τριήμερα καθώς και τους καλοκαιρινούς μήνες το εξοχικό τους και παράλληλα λόγω της αυξημένης κινητικότητας που καταγράφεται τα τελευταία 2 έτη σε ηπειρωτικούς προορισμούς πλησίον της θάλασσας, να το εκμεταλλευτούν και μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης. 

Ιδιοκτήτες - αλλαγή κατοικίας: Κινητικότητα καταγράφεται και από ιδιόκτητες διαμερισμάτων ή/και μεζονετών σε συγκροτήματα κυρίως των Βορείων προαστίων, οι οποίοι τόσο λόγω της επιθυμίας να διαμείνουν σε μονοκατοικία και σε συνάρτηση της αύξησης των ζητούμενων τιμών πώλησης, μελετούν το «σενάριο» να πουλήσουν το διαμέρισμα ή/και τη μεζονέτα που διαμένουν και να προβούν σε αγορά οικοπέδου που μπορεί να ανεγερθεί κατοικία από 150τ.μ -200τμ . Η αναζήτηση επικεντρώνεται σε περιοχές όπως τα Μελίσσια, Νέα Πεντέλη, Μαρούσι, Κάτω Κηφισιά  κλπ. Ο στόχος της αλλαγής κατοικίας δεν επικεντρώνεται μόνον στην ανάγκη διαμονής σε μονοκατοικία αλλά παράλληλα μελετούν τη δυνατότητα η νέα κατοικία να μπορεί να «χωριστεί» σε 2 διαμερίσματα ώστε να δοθούν αργότερα στα παιδία τους.

Εγχώριοι και αλλοδαποί επενδυτές: Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις τόσο εγχώριων αλλά κυρίως αλλοδαπών επενδυτών Ισραηλινής καταγωγής που αναζητούν αυτοτελή κτήρια γραφειακών χώρων με στόχο την αλλαγή χρήσης και την άμεση διαρρύθμιση σε κατοικίες με στόχο είτε τη δημιουργία φοιτητικών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών, είτε την μεσοπρόθεσμη ενοικίαση σε στελέχη εταιρειών.

-Αποταμιεύσεις ιδιωτών με στόχο το μηνιαίο εισόδημα: Το τελευταίο χρονικό διάστημα έχει ενταθεί η κινητικότητα σε αγορά μικρών καταστημάτων στο κέντρο της Αθήνας και κυρίως περιμετρικά της Ομόνοια, Σοφοκλέους, Αθήνας. Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές αναζητούν καταστήματα μικρής επιφάνειας με διαθέσιμα κεφάλαια της τάξεως των 100.000€-150.000€, με στόχο το μηνιαίο εισόδημα έσω ενοικίου αλλά και την αύξηση των αξιών μετά τις επικείμενες αναπλάσεις στο κέντρο της Αθήνας.

Θα πρέπει να τονίσουμε ότι η επικείμενη αλλαγή των αντικειμενικών αξιών επιφέρει αύξηση σε μια σειρά φόρων που είναι άμεσα συνδεδεμένη με την ακίνητη περιουσία με συνέπεια να αυξάνεται το κόστος μεταβίβασης. Άρα, είναι εντελώς λογικό όλοι οι ενδιαφερόμενοι τόσο ιδιώτες επενδυτές, όσο και επενδυτικά σχήματα αλλά και ιδιώτες που επιθυμούν είτε την αγορά κατοικίας με στόχο την μετεγκατάσταση είτε την αγορά πρώτης κατοικίας, να επισπεύδουν  έως τα τέλη της χρονιάς την οποιαδήποτε απόφασή τους.

Θα πρέπει στο σημείο αυτό να αναγνωρίσουμε στα θετικά της κυβέρνησης το γεγονός ότι ενώ άλλαξαν οι αντικειμενικές αξίες τον Ιούνιο του 2021, η εφαρμογή τους θα ίσχυε από 1/1/2022, αλλά παρατάθηκε έως και 31/1/2022, δίνοντας το χρονικό περιθώριο στους ενδιαφερόμενους αγοραστές να προβούν σε αγορά ακινήτων με μικρότερα κόστη, αποτελώντας παράλληλα αναπτυξιακό κίνητρο για την κτηματαγορά.

(*): Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates