Η Ευρώπη δεν χρειάζεται απλώς νέα κτίρια — χρειάζεται νέο μοντέλο

Αυτή είναι η κεντρική γραμμή που διατρέχει το συνέδριο της European Public Real Estate Association στο Μιλάνο, από τις 8 έως τις 10 Σεπτεμβρίου. Με τίτλο «Concrete Future – Rebuilding Europe to Power the New Economy», η φετινή διοργάνωση συγκεντρώνει περισσότερους από 300 εκπροσώπους (C-level) εισηγμένων εταιρειών ακινήτων, θεσμικούς επενδυτές, διαχειριστές κεφαλαίων και πολιτικούς παράγοντες. Η επίσημη ατζέντα της EPRA αποτυπώνει μια αγορά που δεν αναζητεί πλέον απλώς το σημείο αντιστροφής του κύκλου, αλλά ένα διαφορετικό υπόδειγμα ανάπτυξης.

Το ιδεολογικό πλαίσιο θέτει ο Philippe Aghion, με θέμα τη «δημιουργική καταστροφή» και το νέο ευρωπαϊκό μοντέλο ανάπτυξης. Η θέση είναι σαφής: η καινοτομία δεν προκύπτει από την προστασία του παλιού, αλλά από τη διοχέτευση κεφαλαίων σε παραγωγικότερα περιουσιακά στοιχεία, τεχνολογίες και χρήσεις. Για το real estate αυτό σημαίνει ότι η αξία δεν θα βρίσκεται μόνο στην απόκτηση νέων ακινήτων, αλλά στην ικανότητα αναβάθμισης, μετατροπής και επανατοποθέτησης όσων ήδη υπάρχουν.

Ακριβώς αυτή τη μετάβαση εξετάζει η συζήτηση των επικεφαλής των Generali Real Estate, Landsec, Aedifica, Eurocommercial και Platzer Fastigheter: πώς το κεφάλαιο μπορεί να εγκαταλείψει μη αποδοτικές ή ξεπερασμένες χρήσεις χωρίς να καταστρέψει αξία. Γραφεία που χρειάζονται ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση, εμπορικά ακίνητα που αναζητούν νέα ταυτότητα και κτίρια κατάλληλα για μετατροπή σε κατοικίες συνθέτουν ήδη τη νέα ευρωπαϊκή αγορά επανάχρησης.

Το δεύτερο μεγάλο ζήτημα είναι η χρηματοδότηση. Ο πρώην πρωθυπουργός της Ιταλίας Enrico Letta και ο επικεφαλής της Euronext Stéphane Boujnah εξετάζουν το κενό των ευρωπαϊκών κεφαλαιαγορών και την αδυναμία της Ευρώπης να χρηματοδοτήσει επενδύσεις μεγάλης κλίμακας. Το πρόβλημα αφορά άμεσα τις εισηγμένες εταιρείες ακινήτων: όταν οι μετοχές διαπραγματεύονται με σημαντική έκπτωση έναντι της καθαρής αξίας ενεργητικού, η άντληση νέων κεφαλαίων γίνεται ακριβή και συχνά απαγορευτική.

Γι’ αυτό και η επαναξιολόγηση του εισηγμένου μοντέλου αποτελεί ξεχωριστό άξονα του συνεδρίου. Εκπρόσωποι των PIMCO Prime Real Estate, CPP Investments, Aberdeen, AEW και Janus Henderson καλούνται να απαντήσουν πώς οι εισηγμένες εταιρείες μπορούν να ξανακερδίσουν τους θεσμικούς επενδυτές. Η απάντηση περνά από ισχυρότερους ισολογισμούς, διαφάνεια, εξειδικευμένα χαρτοφυλάκια και πρόσβαση σε κατηγορίες που συνδέονται με τη νέα οικονομία.

Η στεγαστική κρίση μετακινείται επίσης από το κοινωνικό στο επενδυτικό επίκεντρο. Στη σχετική συζήτηση συμμετέχουν οι επικεφαλής των Vonovia, Grainger και I-RES, μαζί με την πρόεδρο και τον εισηγητή της ειδικής επιτροπής του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου για τη στεγαστική κρίση. Το ερώτημα δεν είναι μόνο πώς θα χτιστούν περισσότερες κατοικίες, αλλά πώς θα κινητοποιηθούν ιδιωτικά κεφάλαια χωρίς να χαθεί ο στόχος της προσιτότητας.

Την τελευταία ημέρα, η ατζέντα περνά από τη στρατηγική στις συναλλαγές. Συγχωνεύσεις, εξαγορές και εναλλακτικές μορφές επενδύσεων μπαίνουν στο τραπέζι, μαζί με τη διαχείριση του κόστους μεταξύ μετοχικού κεφαλαίου και δανεισμού. Η ανάγκη για κλίμακα ενδέχεται να επιταχύνει τη συγκέντρωση του κλάδου, καθώς οι μικρότερες εταιρείες δυσκολεύονται να χρηματοδοτήσουν μεγάλα προγράμματα ανάπτυξης και ενεργειακής αναβάθμισης.

Το μήνυμα του Μιλάνου είναι τελικά καθαρό: η επόμενη περίοδος του ευρωπαϊκού real estate δεν θα κριθεί από το πόσα κτίρια θα προστεθούν, αλλά από το ποια ακίνητα μπορούν να μετασχηματιστούν, ποιοι όμιλοι θα εξασφαλίσουν φθηνότερο κεφάλαιο και ποιοι θα συνδέσουν την ανάπτυξη με τις πραγματικές ανάγκες της ευρωπαϊκής οικονομίας. Η επιστροφή στην παλιά «κανονικότητα» δεν αποτελεί πλέον σχέδιο.