Ξεμπλοκάρουν τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Κεντρικό στοιχείο της μεταρρύθμισης είναι η υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση, η οποία τίθεται σε εφαρμογή από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026. Στόχος είναι ένα μέρος των διαφορών να επιλύεται χωρίς μακροχρόνιες δικαστικές διαδικασίες, αλλά ταυτόχρονα οι υποθέσεις χρησικτησίας να φτάνουν στη διαμεσολάβηση και, εφόσον απαιτείται, στα δικαστήρια με πληρέστερη τεκμηρίωση.

Υποχρεωτικό στάδιο πριν από τη δίκη

Σύμφωνα με το άρθρο 61, πριν από τη συζήτηση της σχετικής αγωγής ο ενάγων υποχρεούται, επί ποινή απαραδέκτου, να καλέσει τους εναγόμενους σε Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία (ΥΑΣ) διαμεσολάβησης.

Η διαδικασία πραγματοποιείται ενώπιον διαπιστευμένου νομικού με την ιδιότητα του κτηματολογικού διαμεσολαβητή, ο οποίος επιλέγεται από ειδικό ηλεκτρονικό μητρώο που καταρτίζεται και τηρείται από την Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης.

Ο ενδιαφερόμενος πρέπει αρχικά να καταχωρίσει στο Κτηματολόγιο το «φύλλο βασικών στοιχείων», υπογεγραμμένο από τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή, και να καταβάλει το προβλεπόμενο πάγιο τέλος. Η καταχώριση πρέπει να πραγματοποιείται το αργότερο την επόμενη εργάσιμη ημέρα από την υποβολή της αίτησης.

Από εκεί και πέρα ενεργοποιείται μία κρίσιμη προθεσμία: η Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο μετά την παρέλευση τουλάχιστον 30 ημερών από την καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο. Εάν η προθεσμία δεν τηρηθεί, το πρακτικό διαμεσολάβησης είναι άκυρο.

Ο φάκελος που πρέπει να αποδεικνύει 20ετή νομή

Η νέα διαδικασία ανεβάζει σημαντικά τον πήχη ως προς την τεκμηρίωση της έκτακτης χρησικτησίας. Ο ενδιαφερόμενος καλείται να αποδείξει συνεχή νομή του ακινήτου επί 20 χρόνια, με συγκεκριμένο συνδυασμό φορολογικών στοιχείων, μαρτυρικών καταθέσεων και εγγράφων.

Υποχρεωτικά πρέπει να προσκομίζεται Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία για χρονικό διάστημα τουλάχιστον δέκα ετών πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση, καθώς και τουλάχιστον δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων. Σε αυτές πρέπει να γίνεται ρητή αναφορά στην 20ετή νομή, αλλά και στο εμβαδόν, τη θέση και τα όρια του ακινήτου.

Παράλληλα απαιτούνται τουλάχιστον δύο ακόμη δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα που αποδεικνύουν πράξεις νομής.

Στα αποδεκτά αποδεικτικά στοιχεία περιλαμβάνονται λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του ενδιαφερομένου, μισθωτήρια στα οποία εμφανίζεται ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, δηλώσεις προς δημόσιες ή φορολογικές αρχές και οικοδομικές άδειες.

Μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας, ιδίως όταν είναι προσαρτημένα σε τίτλους ιδιοκτησίας, συμβολαιογραφικές πράξεις ή οικοδομικές άδειες. Ως αποδεικτικό στοιχείο αναγνωρίζεται ακόμη ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής, εφόσον έχει συνταχθεί τουλάχιστον 20 χρόνια πριν από την προσφυγή στη διαμεσολάβηση και φέρει βεβαία χρονολογία.

Ο κτηματολογικός διαμεσολαβητής ελέγχει εάν ο φάκελος περιλαμβάνει όλα τα απαιτούμενα στοιχεία και, εφόσον είναι πλήρης, τα ενσωματώνει σε ενιαίο σώμα με το πρακτικό, κάνοντας σχετική ρητή αναφορά σε αυτό.

Με τη διαδικασία αυτή επιχειρείται ουσιαστικά να δημιουργηθεί ένα περισσότερο τυποποιημένο σύστημα απόδειξης της χρησικτησίας, περιορίζοντας υποθέσεις που στηρίζονται αποκλειστικά σε μαρτυρικές καταθέσεις και υποχρεώνοντας τον ενδιαφερόμενο να συγκεντρώσει εκ των προτέρων ισχυρότερο αποδεικτικό υλικό.

Υποχρεωτικά στο τραπέζι και το Δημόσιο

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει η ρύθμιση για τις περιπτώσεις στις οποίες διάδικοι είναι το Ελληνικό Δημόσιο, οργανισμοί τοπικής αυτοδιοίκησης ή Νομικά Πρόσωπα Δημοσίου Δικαίου.

Οι φορείς αυτοί υποχρεούνται πλέον να συμμετέχουν στην Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία. Το Δημόσιο εκπροσωπείται από τον αρμόδιο λειτουργό του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους, ενώ παρέχεται και η δυνατότητα συμμετοχής μέσω τηλεδιάσκεψης.

Όταν εναγόμενο είναι το Δημόσιο, οι διάδικοι πρέπει να ενημερώνονται εγγράφως από τον διαμεσολαβητή τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από τη συνεδρία.

Μέχρι την πραγματοποίησή της, οι αρμόδιες δημόσιες υπηρεσίες οφείλουν να αποστείλουν έγγραφο στο οποίο θα διευκρινίζουν εάν προβάλλονται δικαιώματα του Δημοσίου επί του συγκεκριμένου ακινήτου.

Η πρόβλεψη αυτή είναι ιδιαίτερα κρίσιμη, καθώς η μη αποστολή του εγγράφου δημιουργεί τεκμήριο ότι το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα, ενώ η μη έγκαιρη αποστολή του χαρακτηρίζεται ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα για τον αρμόδιο υπάλληλο.

Πότε η υπόθεση μπορεί να κλείσει χωρίς δίκη

Η σημαντικότερη πρακτική συνέπεια της μεταρρύθμισης αφορά τις περιπτώσεις στις οποίες το Δημόσιο δεν διεκδικεί το ακίνητο.

Εφόσον κατά τη διαμεσολάβηση το Ελληνικό Δημόσιο δηλώσει ότι δεν προβάλλει δικαιώματα επί του επίδικου ακινήτου, μπορεί να συνταχθεί πρακτικό με το οποίο δηλώνει ότι δεν αντιτίθεται στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής.

Μετά την κατάθεσή του στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου, το πρακτικό καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και η εγγραφή διορθώνεται, με αιτία κτήσης στο κτηματολογικό φύλλο την «έκτακτη χρησικτησία».

Πριν από την καταχώριση, πάντως, πρέπει να έχει υποβληθεί η προβλεπόμενη δήλωση φόρου χρησικτησίας, αντίγραφο της οποίας συνυποβάλλεται με το πρακτικό.

Η πρόβλεψη αυτή δημιουργεί στην πράξη μια εναλλακτική διαδρομή για τη διόρθωση εγγραφών, η οποία, όταν δεν υπάρχει αντιδικία με το Δημόσιο ή άλλους εμπλεκομένους, μπορεί να περιορίσει σημαντικά τον χρόνο που απαιτείται για την οριστική τακτοποίηση της ιδιοκτησίας.

Ποια ακίνητα μένουν εκτός

Η νέα διαδικασία δεν καλύπτει το σύνολο των ακινήτων. Εξαιρούνται πράγματα που ανήκουν στη δημόσια κτήση ή έχουν κοινόχρηστο χαρακτήρα.

Ειδική πρόβλεψη υπάρχει επίσης για οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες που εμφανίζονται με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Για αυτές προβλέπεται κατά κανόνα διαδικασία αίτησης αντί αγωγής. Όταν, ωστόσο, ο ενδιαφερόμενος επικαλείται ως τίτλο κτήσης την έκτακτη χρησικτησία, ενεργοποιείται η ειδική διαδικασία του νέου νόμου.

Τι αλλάζει στην πράξη για τους ιδιοκτήτες

Η μεταρρύθμιση μεταφέρει ουσιαστικά σημαντικό μέρος της προετοιμασίας μιας κτηματολογικής διαφοράς πριν από την αίθουσα του δικαστηρίου.

Από τις 16 Σεπτεμβρίου, όσοι επιδιώκουν να διορθώσουν εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» επικαλούμενοι χρησικτησία θα πρέπει να διαθέτουν οργανωμένο αποδεικτικό φάκελο, να περάσουν από την υποχρεωτική διαδικασία διαμεσολάβησης και να έχουν προηγουμένως καταχωρίσει τα απαιτούμενα στοιχεία στο Κτηματολόγιο.

Το νέο πλαίσιο μπορεί έτσι να λειτουργήσει σε δύο κατευθύνσεις: από τη μία αυστηροποιεί τις προϋποθέσεις για όσους διεκδικούν ακίνητα μέσω χρησικτησίας και, από την άλλη, δημιουργεί τη δυνατότητα ταχύτερης διόρθωσης των κτηματολογικών εγγραφών όταν δεν υφίσταται πραγματική διαφορά ως προς την κυριότητα.