Σε ποιες γειτονιές της Αθήνας χτίζονται οι νέες υπεραξίες

Καθώς τα ακριβά προάστια πλησιάζουν σε επίπεδα ωριμότητας, το ενδιαφέρον μετατοπίζεται σταδιακά προς τις περιοχές που εξακολουθούν να συνδυάζουν χαμηλότερο κόστος εισόδου, υψηλές αποδόσεις και ισχυρή ζήτηση σύμφωνα με τη νέα Έκθεση Αγοράς Κατοικιών Αθήνας – Q2 2026, που εκπόνησε η Speak Real Estate, μέλος του Daskalakis Group, αξιοποιώντας στοιχεία της αγοράς, δεδομένα της Ask Wire, της Τράπεζας της Ελλάδος, της ΕΛΣΤΑΤ, της Eurostat και της ΑΑΔΕ. 

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η μέση ζητούμενη τιμή κατοικίας στον Δήμο Αθηναίων διαμορφώθηκε στα 2.560 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο το δεύτερο τρίμηνο του 2026, αυξημένη κατά 2,6% σε ετήσια βάση, ενώ η μέση τιμή ολοκληρωμένων συναλλαγών στην ευρύτερη Αθήνα έφθασε τα 1.387 ευρώ ανά τ.μ., σημειώνοντας άνοδο 8,2%. Παράλληλα, οι νέες αγγελίες πώλησης αυξήθηκαν κατά 30,4%, ένδειξη ότι περισσότεροι ιδιοκτήτες επιχειρούν να αξιοποιήσουν τις υψηλότερες αποτιμήσεις.  

Παρότι η προσφορά αυξάνεται, η ζήτηση εξακολουθεί να στηρίζεται από την αποκλιμάκωση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, τα οποία υποχώρησαν στο 3,28%, καθώς και από τα προγράμματα επιδοτούμενης κατοικίας όπως το «Σπίτι μου», που κατευθύνουν μεγάλο μέρος των αγορών στις οικονομικότερες συνοικίες. 

Οι «νικητές» της προσιτής κατοικίας

Σύμφωνα με τη μελέτη στην κορυφή των περιοχών που εξακολουθούν να θεωρούνται προσιτές τόσο για αγορά όσο και για επένδυση βρίσκεται η Αγία Βαρβάρα, με μέση ζητούμενη τιμή μόλις 1.528 ευρώ ανά τετραγωνικό, τη χαμηλότερη μεταξύ των περιοχών που εξετάζονται. Παράλληλα εμφανίζει τη μεγαλύτερη μεικτή απόδοση ενοικίασης της Αθήνας, 5,94%, γεγονός που την καθιστά ιδιαίτερα ελκυστική για επενδυτές που αναζητούν εισόδημα από μισθώματα.  

Ακολουθεί το Αιγάλεω, όπου η μέση τιμή διαμορφώνεται στα 2.164 ευρώ ανά τ.μ., ενώ η απόδοση προσεγγίζει το 5,55%, μία από τις υψηλότερες στην αγορά. Το Περιστέρι, με τιμές περίπου 2.500 ευρώ ανά τ.μ., παρουσιάζει μικρότερη απόδοση, αλλά διαθέτει σαφώς μεγαλύτερη αγορά και υψηλή ρευστότητα συναλλαγών, αποτελώντας βασικό αποδέκτη της ζήτησης από νέους αγοραστές πρώτης κατοικίας. 

Στο κέντρο της Αθήνας, η Κυψέλη ξεχωρίζει ως η περιοχή με τον καλύτερο συνδυασμό κόστους και επενδυτικής απόδοσης. Με μέση ζητούμενη τιμή 2.072 ευρώ ανά τ.μ. και μεικτή απόδοση 5,67%, προσφέρει επίπεδα αποδόσεων που δύσκολα συναντώνται σε άλλες αστικές αγορές της Ευρώπης. Σύμφωνα με τη μελέτη, σημαντικό ρόλο στην περαιτέρω αναβάθμισή της αναμένεται να διαδραματίσει η λειτουργία του νέου σταθμού της Γραμμής 4 του Μετρό. 

Η προσιτή κατοικία δεν σημαίνει πλέον πραγματική προσιτότητα

Καθώς οι περιοχές με τις χαμηλότερες τιμές δεν είναι κατ’ ανάγκη και οι πιο προσιτές για τους κατοίκους τους η Speak δημιούργησε έναν Δείκτη Προσιτότητας Κατοικίας, συγκρίνοντας τις τιμές αγοράς με τα εκτιμώμενα εισοδήματα κάθε περιοχής. Τα αποτελέσματα δείχνουν ότι στα δυτικά προάστια η αύξηση των τιμών έχει ξεπεράσει κατά πολύ την αύξηση των εισοδημάτων.

Έτσι, το Περιστέρι εμφανίζει λόγο τιμής προς εισόδημα 7,6 φορές, το Χαϊδάρι 7,5 φορές και το Αιγάλεω περίπου 7 φορές, επίπεδα σημαντικά υψηλότερα ακόμη και από αρκετές ακριβότερες περιοχές της Αθήνας. Με άλλα λόγια, παρά τις χαμηλότερες απόλυτες τιμές, η αγορά κατοικίας παραμένει δύσκολη για τους μόνιμους κατοίκους αυτών των περιοχών. 

Η διαπίστωση αυτή εξηγεί γιατί η ζήτηση για μακροχρόνιες μισθώσεις συνεχίζει να ενισχύεται, καθώς ολοένα περισσότερα νοικοκυριά αδυνατούν να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία.

Οι premium περιοχές παραμένουν ασφαλές καταφύγιο

Στον αντίποδα, οι ακριβές περιοχές της Αθήνας εξακολουθούν να λειτουργούν ως αγορές κεφαλαιακής υπεραξίας.

Η Βούλα καταγράφει την υψηλότερη μέση τιμή κατοικίας με 6.103 ευρώ ανά τ.μ., ακολουθούμενη από το Κολωνάκι (5.993 ευρώ) και τη Γλυφάδα (5.895 ευρώ). Οι αποδόσεις ενοικίασης στις περιοχές αυτές κυμαίνονται μεταξύ 2,9% και 3,9%, σημαντικά χαμηλότερες από εκείνες των δυτικών συνοικιών, γεγονός που υποδηλώνει ότι οι επενδυτές τοποθετούνται κυρίως προσδοκώντας μελλοντικές υπεραξίες και όχι υψηλές τρέχουσες αποδόσεις.  

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στο Ελληνικό, όπου η εξέλιξη της μεγαλύτερης αστικής ανάπλασης της Ευρώπης συνεχίζει να λειτουργεί ως βασικός μοχλός ανατίμησης ολόκληρης της Αθηναϊκής Ριβιέρας. 

Πού βλέπει ευκαιρίες η αγορά

Η Speak χαρακτηρίζει ως σημαντικότερες επενδυτικές περιοχές για το επόμενο διάστημα την Κυψέλη, το Ελληνικό, το Κολωνάκι, την Αγία Βαρβάρα και το Μαρούσι. Κάθε μία εξυπηρετεί διαφορετικό επενδυτικό προφίλ: από υψηλές αποδόσεις και χαμηλό κόστος εισόδου έως μακροπρόθεσμη κεφαλαιακή υπεραξία και σταθερότητα. 

Σύμφωνα με τη μελέτη, η αγορά αναμένεται να συνεχίσει την ανοδική της πορεία και στο επόμενο δωδεκάμηνο. Στο βασικό σενάριο, οι τιμές κατοικιών προβλέπεται να αυξηθούν κατά 6%-7%, εφόσον συνεχιστεί η αποκλιμάκωση των επιτοκίων και παραμείνει ισχυρή η εγχώρια και διεθνής ζήτηση.