Ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη: Το μεγάλο στοίχημα στην τελική ευθεία του Κτηματολογίου

Σήμερα, η πλειονότητα των εμπράγματων δικαιωμάτων έχει πλέον ενταχθεί σε λειτουργούν Κτηματολόγιο. Από τα περίπου 39,1 εκατομμύρια εκτιμώμενα δικαιώματα σε όλη τη χώρα, τα 27,85 εκατομμύρια (71,17%) έχουν ήδη καταγραφεί, ενώ για άλλα 10,82 εκατομμύρια (27,76%) έχει ολοκληρωθεί η φάση της ανάρτησης, χωρίς όμως να έχει ξεκινήσει ακόμη η πλήρης λειτουργία του συστήματος στις αντίστοιχες περιοχές.

Αυτά είναι μερικά απο τα ευρήματα που καταγράφονται στην έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίου με τίτλο: «Γιατί καθυστερεί η κτηματογράφηση ολόκληρης της Χώρας; Έχει αποδώσει η λειτουργία του Κτηματολογίου, όπου η κτηματογράφηση έχει ολοκληρωθεί;».

Ωστόσο, ένα από τα πιο κρίσιμα ζητήματα που αναδεικνύονται από τον θεσμικό φορέα είναι ο μεγάλος αριθμός ακινήτων που έχουν καταχωρηθεί ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Τα ακίνητα αυτά, τα οποία δεν δηλώθηκαν κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης, αποτελούν βασικό δείκτη τόσο της πορείας του έργου όσο και των δυσκολιών που αντιμετωπίστηκαν. Σε εθνικό επίπεδο, περίπου 3,45 εκατομμύρια δικαιώματα (ποσοστό 8,82%) χαρακτηρίζονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, χωρίς να συνυπολογίζονται περιπτώσεις όπου δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί η ανάρτηση.

Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί η εικόνα στις υπό εξέλιξη συμβάσεις. Σε 22 συμβάσεις με ολοκληρωμένη ανάρτηση, τα αδήλωτα ακίνητα ανέρχονται σε περίπου 1,55 εκατομμύρια, δηλαδή στο 16,72% των δικαιωμάτων, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις το ποσοστό αυτό υπερβαίνει το 20%. Αν και ένα μέρος αυτών των αποκλίσεων μπορεί να αποδοθεί σε στατιστικές ανακρίβειες κατά την αρχική εκτίμηση των δικαιωμάτων, το φαινόμενο καταδεικνύει και ουσιαστικές δυσλειτουργίες στη διαδικασία.

Οι λόγοι για την ύπαρξη μεγάλου αριθμού αδήλωτων ακινήτων είναι πολλαπλοί. Αφενός, παρατηρείται περιορισμένη ενεργοποίηση των ιδιοκτητών, οι οποίοι δεν προέβησαν εγκαίρως σε δηλώσεις των περιουσιακών τους στοιχείων. Αφετέρου, σημαντική ευθύνη αποδίδεται και σε δημόσιους φορείς, οι οποίοι δεν κατέγραψαν επαρκώς την ακίνητη περιουσία τους.

Η ύπαρξη αυτών των ακινήτων δημιουργεί σοβαρούς κινδύνους. Ένας από τους σημαντικότερους είναι η πιθανότητα παράνομης διεκδίκησης ή υφαρπαγής περιουσίας, μέσω ψευδών δηλώσεων ή επίκλησης χρησικτησίας. Επιπλέον, τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη ενδέχεται να αποτελούν δημόσια περιουσία, η οποία, εφόσον δεν δηλωθεί, περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο με την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών, σύμφωνα με το ισχύον νομικό πλαίσιο.

Για την αντιμετώπιση των κινδύνων αυτών, έχουν ήδη ληφθεί συγκεκριμένα μέτρα. Μεταξύ άλλων, προβλέπεται η υποχρεωτική προσκόμιση αποδεικτικών στοιχείων για τη νομή ακινήτου σε βάθος εικοσαετίας, η διενέργεια αυστηρών ελέγχων στις δηλώσεις χρησικτησίας, καθώς και η ενεργή συμμετοχή νομικών υπηρεσιών στη διαδικασία ελέγχου. Παράλληλα, έχει θεσπιστεί η υποχρεωτική ενημέρωση του Ελληνικού Δημοσίου σε κάθε στάδιο, όταν προκύπτουν αξιώσεις επί ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη.

Παρά την πρόοδο, η καθυστέρηση στην ολοκλήρωση της κτηματογράφησης αποδίδεται τόσο σε εγγενείς δυσκολίες όσο και σε χρόνιες αδυναμίες της διοίκησης. Η ελλιπής καταγραφή της δημόσιας περιουσίας, η καθυστέρηση στην κατάρτιση δασικών χαρτών, οι συχνές αλλαγές στο νομοθετικό πλαίσιο, καθώς και λειτουργικά προβλήματα – όπως η υποστελέχωση και οι καθυστερήσεις στην εξέταση ενστάσεων – συνέβαλαν στην επιβράδυνση του έργου.

Σε αρκετές περιπτώσεις, μάλιστα, η κτηματογράφηση ολοκληρώθηκε τυπικά χωρίς να έχει προηγηθεί πλήρης εξέταση αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων. Αν και τέτοιες πρακτικές επιταχύνουν την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου, ενδέχεται να δημιουργήσουν παρατεταμένη αβεβαιότητα ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς, μεταφέροντας το βάρος επίλυσης διαφορών στα δικαστήρια.

Οι τέσσερις γενεές κτηματογράφησης

Η εξέλιξη της κτηματογράφησης στην Ελλάδα διαρθρώνεται σε τέσσερις βασικούς κύκλους, γνωστούς ως «γενεές». Από το 1995 έως σήμερα, έχουν υλοποιηθεί συνολικά 199 συμβάσεις, οι οποίες οργανώθηκαν σε προγράμματα ανάλογα με τον τύπο των περιοχών (αστικές, αγροτικές κ.ά.).

Οι γενεές αυτές δεν εξελίχθηκαν διαδοχικά, αλλά σε μεγάλο βαθμό επικαλύφθηκαν χρονικά, καθώς νέες διαδικασίες ξεκινούσαν πριν ολοκληρωθούν οι προηγούμενες. Κάθε κύκλος εισήγαγε βελτιώσεις τόσο στο νομοθετικό πλαίσιο όσο και στις τεχνικές προδιαγραφές.

Ιδιαίτερα σημαντική ήταν η συμβολή της πρώτης γενεάς, η οποία είχε πιλοτικό χαρακτήρα. Τα συμπεράσματα που προέκυψαν από αυτήν αξιοποιήθηκαν για τη βελτίωση των επόμενων φάσεων. Με την πάροδο του χρόνου, κατέστη σαφές ότι το Κτηματολόγιο δεν αποτελεί απλώς ένα τεχνικό έργο χαρτογράφησης, αλλά ένα πολυσύνθετο εγχείρημα που συνδυάζει νομικές, διοικητικές και τεχνολογικές παραμέτρους, απαιτώντας τη συνεργασία πολλών ειδικοτήτων.