Βρετανία: Ισχυρές επιδόσεις στις ΑΕΕΑΠ, αλλά οι επενδυτές κοιτούν αλλού

Η αντίφαση είναι έντονη: οι μισθώσεις γραφείων στο κεντρικό Λονδίνο κινούνται σε υψηλά 20ετίας, τα ποσοστά πληρότητας βρίσκονται στα καλύτερα επίπεδα των τελευταίων δεκαετιών και αρκετές εταιρείες εμφανίζουν ισχυρή αύξηση κερδοφορίας. Παρ’ όλα αυτά, οι αποτιμήσεις του κλάδου συνεχίζουν να δέχονται σημαντικές πιέσεις.

Η British Land ανακοίνωσε ότι η δραστηριότητα μισθώσεων στο κεντρικό Λονδίνο έχει φτάσει στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων 20 ετών, ενώ η Land Securities Group (Landsec) κατέγραψε τα υψηλότερα ποσοστά πληρότητας χαρτοφυλακίου εδώ και δύο δεκαετίες.

Την ίδια στιγμή, η LondonMetric Property ανακοίνωσε αύξηση κερδών κατά 13,9%, επιβεβαιώνοντας τη θετική εικόνα σε επίπεδο λειτουργικής δραστηριότητας.

Ωστόσο, η αγορά συνεχίζει να αποτιμά επιφυλακτικά τον κλάδο. Ο δείκτης FTSE 350 REIT διαπραγματεύεται με μέση έκπτωση περίπου 26% σε σχέση με τις αναφερόμενες αξίες ενεργητικού, επίπεδο υπερδιπλάσιο σε σχέση με το φθινόπωρο του 2024 και κοντά στα χαμηλά που είχαν καταγραφεί μετά την απότομη λήξη της εποχής των εξαιρετικά χαμηλών επιτοκίων.

Οι αποδόσεις ομολόγων επισκιάζουν τα θεμελιώδη

Η εξήγηση, σύμφωνα με αναλυτές, βρίσκεται κυρίως στις αγορές ομολόγων και όχι στις επιδόσεις των εταιρειών.

Οι εισηγμένες ακινήτων έχουν ήδη βιώσει ανάλογες πιέσεις τα τελευταία χρόνια, αρχικά μετά την αναταραχή που προκάλεσε το δημοσιονομικό σχέδιο του 2022 στο Ηνωμένο Βασίλειο και στη συνέχεια εξαιτίας της σταδιακής ανόδου των αποδόσεων των κρατικών τίτλων.

Οι τελευταίες γεωπολιτικές εξελίξεις και η ένταση στη Μέση Ανατολή έχουν επιβαρύνει περαιτέρω το κλίμα, καθώς οι επενδυτές αναθεωρούν τις προσδοκίες τους για τον πληθωρισμό και τα επιτόκια.

Οι αποδόσεις κρατικών ομολόγων και τα επιτόκια swaps αποτελούν βασικούς δείκτες αποτίμησης για την αγορά εμπορικών ακινήτων, δεδομένου ότι επηρεάζουν τόσο το κόστος χρηματοδότησης όσο και τη σχετική ελκυστικότητα των αποδόσεων έναντι επενδύσεων σταθερού εισοδήματος.

Ο ανώτερος οικονομολόγος εμπορικών ακινήτων της Capital Economics, Matthew Pointon, εκτίμησε ότι οι εξελίξεις στη Μέση Ανατολή ενδέχεται να επιδεινώσουν περαιτέρω την εικόνα στις αποτιμήσεις του δεύτερου τριμήνου, καθώς οι αυξημένες αποδόσεις πιέζουν τις τιμές των εναλλακτικών επενδύσεων.

Τα μακροοικονομικά επισκιάζουν την αγορά ακινήτων

Πέραν των διεθνών εξελίξεων, η πολιτική αβεβαιότητα στο εσωτερικό του Ηνωμένου Βασιλείου διατηρεί αυξημένες πιέσεις στο κόστος δανεισμού.

Οι πρόσφατες πολιτικές αναταράξεις και οι συζητήσεις γύρω από την πολιτική σταθερότητα της κυβέρνησης συνεχίζουν να επηρεάζουν τις αποδόσεις των βρετανικών κρατικών ομολόγων.

Παράλληλα, ορισμένα πιο αδύναμα οικονομικά στοιχεία –όπως οι χαμηλότερες του αναμενομένου μετρήσεις πληθωρισμού, απασχόλησης και λιανικών πωλήσεων– λειτούργησαν πρόσκαιρα υποστηρικτικά για τις αποδόσεις των gilts.

Σύμφωνα με τον αναλυτή της Panmure Liberum, Tim Leckie, οι εταιρείες ακινήτων δεν αποτελούν σήμερα προτεραιότητα για τα γενικά επενδυτικά χαρτοφυλάκια, καθώς η επενδυτική ψυχολογία παραμένει σχεδόν αποκλειστικά προσανατολισμένη στις κινήσεις των ομολόγων.

Το αποτέλεσμα είναι ότι, παρά τις θετικές επιδόσεις σε επίπεδο μισθώσεων, πληρότητας και λειτουργικών μεγεθών, οι χρηματιστηριακές αποτιμήσεις των βρετανικών REITs συνεχίζουν να καθορίζονται περισσότερο από τις μακροοικονομικές εξελίξεις παρά από τα ίδια τα θεμελιώδη στοιχεία της αγοράς ακινήτων.